인천지방법원 2025타경511838. 인천 미추홀구 용현동 성광빌라 에이동 1층 101호, 전용 34.77㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍성규이며 2019.12.31. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 70,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액은 60,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 말소형이 아니라 선순위 임차권입니다. 박진혁의 주택임차권은 전입 2019.11.07., 확정일자 2021.11.08., 보증금 60,000,000원으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 현재 최저가 38,710,000원으로 배당하면 집행비용 1,096,780원을 뺀 37,613,220원이 임차인에게 배당되고, 룰상 부족분 22,386,780원은 매수인 인수 대상입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 정확도 규칙상 박진혁 관련 실질 인수는 0원*으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 627-417 에이동 1층101호 · 도로명 매소홀로53번길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.77㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 홍성규 (2019.12.31. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.08.28. 강제경매개시결정으로 제시돼 있습니다. 그보다 앞선 박진혁의 주택임차권은 매각으로 당연 소멸하는 권리가 아니라 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 이후 2025.09.08. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 압류와 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 권리 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박진혁 · 주택전부 · 을구 7번 주택임차권 | 점유개시 2021.11.05 · 전입 2019.11.07 · 확정 2021.11.08 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 을구 7-2 · 7번 임차권 경정사항 | 점유개시 2019.11.06 · 확정일자 2019.10.16 / 2021.11.08 | 65,000,000원 / 60,000,000원 | 원본 대조 | 원본 대조 | 7번 임차권의 경정으로 별도 임차인 보증금에 합산하지 않음 |
을구 7-2는 독립된 새 임차권이 아니라 “7번임차권경정”으로 등기돼 있습니다. 경정 내용에는 보증금 65,000,000원과 60,000,000원, 계약일 2019.10.14.와 2021.11.08., 점유개시일 2019.11.06., 확정일자 2019.10.16.과 2021.11.08.이 함께 기재돼 있으므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않고, 입찰 전 임차권등기 원문과 매각물건명세서에서 경정 전후 관계를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2회 유찰이어도 최근 거래보다 높다
성광빌라 전용 34.77㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 65,500,000원이지만 2022.06.의 105,000,000원이 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심으로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 3층 26,000,000원 1건이며, 이 값이 최근 12개월 평균이자 최신 거래입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 34.77㎡ | 3 | 26,000,000원 |
| 2022.06 | 34.77㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.77㎡ | 2건 | 65,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.77㎡ | 1건 | 26,000,000원 |
확약 반영 실질취득가 38,710,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 26,000,000원의 148.9%입니다. 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -75.2%로 크게 낮아졌습니다. 따라서 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 최저가 자체가 최신 확인 거래보다 높은 구간입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 1. 임차인 박진혁 보증금 | 60,000,000원 | 37,613,220원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 기계적 배당 계산상 박진혁 보증금 미배당액은 22,386,780원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 박진혁 관련 매수인 실질 인수액은 0원*으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없을 때 인수액은 더 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 38,710,000원 | 22,386,780원 | 박진혁 관련 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 27,097,000원 | 33,790,746원 | 박진혁 관련 실질 0원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 18,967,900원 | 41,773,522원 | 박진혁 관련 실질 0원* |
이 표가 보여주는 핵심은 “유찰되면 선순위 임차권 물건이 자동으로 싸지는 것이 아니다”라는 점입니다. 확약이 없었다면 낙찰가 하락만큼 박진혁의 미배당 인수액이 증가합니다. 이 사건은 확약 때문에 그 주된 인수 고리가 해소되는 특수성이 있지만, 가격 판단은 여전히 별개입니다. 현재 회차의 실질취득 38,710,000원이 최근 시세 26,000,000원보다 높기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 ‘다세대주택’입니다. 성광빌라 전용 34.77㎡, 총 12세대입니다.
- 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 ‘낙섬사거리’ 동측 인근. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 101호이며 외벽은 적벽돌 치장쌓기, 창호는 하이샷시입니다. 급·배수·위생설비와 도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하고 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다. 토지 면적은 401.0㎡입니다.
- 거래 흐름. 확인된 동일 면적 거래는 2건뿐이며, 2022.06. 105,000,000원에서 2026.06. 26,000,000원으로 최근 지표가 크게 낮아져 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 박진혁 주택임차권의 실질 인수를 0원으로 보는 핵심 근거입니다. 제출 사실뿐 아니라 적용 대상과 말소 조건을 매각물건명세서 및 확약서 원문에서 대조해야 합니다.
- 을구 7-2 경정내용 확인. 보증금 65,000,000원 / 60,000,000원, 계약일·점유일·확정일자가 복수로 기재돼 있으므로 7번 임차권의 경정 전후 관계를 확인해야 합니다.
- 감정가 할인율보다 최근 거래 우선. 현재 최저가 38,710,000원은 감정가의 49%지만 최신 거래 26,000,000원의 148.9%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 -75.2% 낮아 전체 평균 65,500,000원을 시세 기준으로 삼기 어렵습니다.
- 환금성 보수적으로. 성광빌라는 총 12세대이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 출구가격은 최근 거래를 중심으로 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 권리만 보면 위험해 보입니다. 박진혁의 선순위 주택임차권 보증금 60,000,000원이 있고, 현재 매각가 가정에서 기계적으로 계산한 미배당액은 22,386,780원입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박진혁 관련 실질 인수는 0원*으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 바로 매력적인 물건이 되는 것은 아닙니다. 확약을 반영한 실질취득 38,710,000원 자체가 최근 12개월 평균·최신 거래인 26,000,000원의 148.9%이고, 최근 시세 흐름은 -75.2%입니다. 2회 유찰과 감정가 49%라는 숫자는 강해 보이지만 최근 시장가격과 비교하면 여전히 가격 메리트가 확인되지 않습니다. 이 사건의 결론은 “주된 인수는 확약으로 해소, 가격은 여전히 보류”입니다.
