인천지방법원 2025타경511912. 인천 부평구 부평동 ‘마이팰리스’ 제2층 제202호, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 226,000,000원, 현재 최저가는 2회 유찰 뒤 110,740,000원까지 내려와 있습니다. 그러나 이 물건은 최저가만 보면 안 됩니다. 등기부상 주택임차권이 있고, 임차인 김우희의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.09.03, 확정일자는 2021.07.13입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.03.24 국 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖춘 구조입니다.
정확한 결론은 두 갈래입니다. 확약이 없으면 최저가 110,740,000원에 낙찰되어도 임차인 배당 부족분 116,610,360원이 남아, 매수인의 룰상 취득부담은 227,350,360원 수준까지 올라갑니다. 반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 임차권등기 말소에 유효하게 적용되면, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 확약 반영 후 실질취득가입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-33 마이팰리스 2층202호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 제2층 제202호 68.68㎡ 전부 · 14층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 백상훈 (2020.06.15 매매, 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 핵심 인수 이슈 | 을구 3번 주택임차권등기. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기 흐름만 보면 과거 계양새마을금고 근저당권이 있었지만, 2020.06.10 해지로 말소되었습니다. 현재 분석의 말소기준은 2023.03.24 갑구 5번 국 압류입니다. 문제는 임차인 김우희의 주민등록·점유가 2021.09.03으로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 그래서 이 임차인은 단순 후순위 임차인이 아니라 대항력 있는 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용 대상
| 임차인 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김우희 제2층 제202호 68.68㎡ 전부 | 225,000,000원 | 전입·점유 2021.09.03 확정 2021.07.13 | 2023.10.13 등기부 임차권등기 · 매각물건명세서 | 대항력 有 우선변제 有 실제 임차인 보증기관 대위·승계 중복신고 아님. 말소동의 확약서 반영 시 실질 인수 0원* |
tenants 데이터상 is_subrogation=false, is_guarantor=false이므로 보증기관의 중복신고로 보증금을 합산하는 사건이 아닙니다. 실제 임차인은 김우희 1명입니다. 다만 신청채권자가 주택도시보증공사이고, notes에는 “을구 순위 3번 주택임차권등기(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)”이 명시되어 있습니다. 이 확약은 김우희 임차권등기 인수 문제에만 적용됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,350,360원 |
| 1. 임차인 김우희 보증금 (우선변제) | 225,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 계양새마을금고 | 185,900,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 116,610,360원입니다. 단, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 부평구 부평동 소재 ‘부평5동 행정복지센터’ 북동측 인근. 공동주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천1호선 부평시장역 및 노선버스정류장 등이 소재합니다.
- 이용상태. 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 임차권등기는 주택임차권, 임차인 사용은 주거로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스래브 지붕 14층 건물, 사용승인일자는 2017.08.21. 기본 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·규제. 북측·서측·남측으로 노폭 약 5m 내외 도로와 접하며, 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역이 표시되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 false, 공부와의 차이는 “-”로 표시되어 있습니다. 임대관계는 미상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 3번 김우희 주택임차권등기에 적용되는지, 조건·범위·제출 원본을 반드시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 확약이 없다면 현재 최저가 110,740,000원에도 룰상 미배당 116,610,360원이 붙어 실질부담이 227,350,360원까지 올라갑니다.
- 실제 임차인 1명. 김우희는 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 표시되어 있습니다. 보증금 합산은 하지 않되, 대항력·우선변제권은 인정되는 구조입니다.
- 세금·공과 압류. 국세·지방세 압류 3건 및 국민건강보험공단 압류가 표시되어 있습니다. notes상 당해세 해당 시 0순위 차감, 후순위 미배당 가능성이 있습니다.
- 용도 확인. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 임차권은 주택임차권·주거로 표시되어 있습니다. 입찰 전 공부·현황·전입 관련 원본 대조가 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘최저가’가 아니라 ‘확약’이 결정한다
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 225,000,000원이고, 현재 회차 룰상 미배당은 116,610,360원입니다. 그래서 확약이 없다면 낮은 최저가는 의미가 약합니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담이 보증금 규모로 고정되는 전형적인 대항력 인수형이기 때문입니다.
다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서라는 결정적 변수도 함께 있습니다. 확약이 유효하면 김우희 임차권등기의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득은 현재 최저가 110,740,000원 기준이 됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 단순히 “싸다”가 아닙니다. 확약서 원본이 확인되면 검토 가능, 확인 전에는 위험한 대항력 인수형입니다.
