수원지방법원 2025타경53324. 안산시 단원구 와동 776-3, 3층 302호 다세대주택입니다. 감정가 172,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 84,280,000원입니다. 현재 소유자는 홍필우이고, 2018.08.16. 주식회사에이치제이뉴캐피탈대부의 채권최고액 90,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권과 주택임차권, 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 순서입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “후순위 임차권이라 소멸한다”가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의 주택임차권은 전입 2018.07.24., 확정일자 2018.07.05., 보증금 132,000,000원으로 말소기준권리보다 앞선 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 배당표 원형만 보면 최저가에서 배당받지 못한 보증금 일부가 매수인에게 넘어올 구조입니다. 그러나 2026.02.26. 신청채권자 서울보증보험 주식회사 명의 확약서가 제출돼 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금 반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 적용되는 임차보증금에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 776-3 3층302호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 화정천동로2길 73 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 홍필우 · 2018.08.16. 소유권이전 · 거래가액 132,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 84,280,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 175,400,876원 |
| 말소기준권리 | 2018.08.16. 주식회사에이치제이뉴캐피탈대부 근저당권 · 채권최고액 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금, 그러나 확약이 핵심
다만 확약의 효과는 그 확약 대상 임차보증금에 한정해 판단해야 합니다. 현황조사에는 별도로 ABDALLA BATOL MOHAMED MAHMOUD, ALMASRI HANAN SAYYED MOHAMED, ABDALLA SONDOS MOHAMED MAHMOUD가 2022.10.05. 전입한 것으로 조사됐습니다. 이들은 모두 2018.08.16. 말소기준권리보다 뒤에 전입해 제공 자료상 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부 등이 확인되지 않은 인원이 포함돼 있으므로 확약 밖 점유관계 자체는 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 관계
한국토지주택공사 기록은 실제 임차보증금을 대위·승계한 보증기관 성격의 중복 신고로 정리돼 있어 보증금 132,000,000원을 다른 임차인 보증금과 별도로 더하면 안 됩니다. 보증기관 승계 기록을 제외하면 실제 임차인 기록은 3명입니다.
| 성명 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| ABDALLA BATOL MOHAMED MAHMOUD | 2022.10.05 | 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 한국토지주택공사 승계 대상 |
| ALMASRI HANAN SAYYED MOHAMED | 2022.10.05 | 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| ABDALLA SONDOS MOHAMED MAHMOUD | 2022.10.05 | 미상 | 없음 전입 후순위 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토지주택공사 | 2018.07.24 | 132,000,000원 | 있음 확약으로 포기 | 있음 | 보증기관 승계 |
한국토지주택공사는 ABDALLA BATOL MOHAMED MAHMOUD 보증금의 대위·승계 기록으로, 별도 132,000,000원을 추가 합산하지 않습니다. 임차권등기는 2022.09.01. 접수됐습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 84,280,000원 기준
확약으로 주된 선순위 임차보증금의 실질 인수가 0원이므로, 가격 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득 84,280,000원입니다. 제공된 현대화이트빌 시세 표본은 2건으로, 평균 142,750,000원, 최신 거래는 2023.10. 143,500,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 59.0%로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 76.92㎡ | 1 | 143,500,000원 |
| 2023.05 | 76.92㎡ | 1 | 142,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 142,750,000원 |
감정가는 172,000,000원으로 위 시세 표본보다 높지만, 2회 유찰된 현재 최저가는 84,280,000원입니다. 확약의 효력이 전제로 유지된다면 실질취득도 같은 금액이므로 가격 지표 자체는 최근 12개월 평균의 59.0%입니다. 다만 시세 표본이 2건이고, 현대화이트빌은 총 8세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 따라서 표면 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,917,040원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 132,000,000원 | 82,362,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에이치제이뉴캐피탈대부 | 90,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김동수 | 15,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 175,400,876원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 원형에서는 임차보증금 미배당액 49,637,040원이 매수인 인수로 잡힙니다. 다만 2026.02.26. 확약서의 대항력·잔존 보증금반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의에 따라 본 리포트의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 302호입니다.
- 입지. 안산시 단원구 와동 소재 화정초등학교 동측 인근. 주위는 유사형 다세대주택, 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 및 노선버스 정류장 위치·운행빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고, 북측 및 동측으로 각 중로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지 지표. 토지면적 281.3㎡, 공시지가 2,148,000원/㎡, 지목은 대입니다.
- 환금성. 현대화이트빌 총 8세대, 준공일 2002.08.16.이며 제공된 실거래 표본은 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 제출된 확약서에서 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기·임차권등기 말소 동의의 대상과 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 49,637,040원 숫자에 주의. 배당모형상 인수액일 뿐, 확약 적용 시 본 분석의 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
- 점유자 확인. 2022.10.05. 전입자 3명의 실제 거주 여부, 임대차계약, 보증금, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 중복 합산 금지. 한국토지주택공사 132,000,000원은 ABDALLA BATOL MOHAMED MAHMOUD 보증금의 대위·승계 기록으로 별도 보증금이 아닙니다.
- 시세 표본의 시간차. 제공 거래는 2023.05.와 2023.10. 두 건입니다. 입찰 당시 실제 매도 가능가격은 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 2회 유찰 상태입니다. 낮은 최저가와 별개로 재매각 시 매수층의 폭을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49,637,040원 인수”가 결론이 아니다
이 사건은 배당표만 보면 선순위 임차보증금 부족분 49,637,040원을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형처럼 보입니다. 하지만 2026.02.26. 제출된 확약서에서 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금 반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 해당 보증금에 대한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그 전제가 유지되면 실질취득은 현재 최저가 84,280,000원이고, 제공된 최근 12개월 평균 142,750,000원의 59.0% 수준입니다. 다만 이 물건은 총 8세대 다세대주택이고 2회 유찰됐으며, 확약 밖 점유자 3명의 보증금·계약관계 일부가 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “가격 할인” 자체보다 확약의 정확한 효력 범위와 실제 점유·명도 상태를 얼마나 확실히 검증하느냐에 있습니다.
