부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511929 · 인천지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 46.75㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

76,440,000원 7,644만 감정가 156,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

06-30

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

764만원

최저가의 10% · 7,644,000원

실거래 대비

▼ 39.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.26억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 가격은 내려왔지만 임차권등기 임차보증금 인수 위험이 핵심인 물건입니다.

가격 최저가 76,440,000원으로 감정가 대비 49% 수준이나 실질취득은 인수금 포함 검토 필요
자금 입찰보증금 약 7,644만원 · 임차보증금 미배당 141,335,920원 인수 가능
리스크 대항력 있는 임차권등기 1건, 주택도시보증공사 말소동의 확약서 여부 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 떨어진 유찰 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차보증금 인수 가능성입니다. 임차인 정유민은 임차권등기와 대항력·우선변제권을 갖춘 상태로, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

156,000,000원 / 76,440,000원

2회 유찰

임차보증금

216,000,000원

정유민 임차권등기

최저가 대비 시세

74.2%

최근12개월 평균 기준

예상 인수액

141,335,920원

미배당 보증금

인천지방법원 2025타경511929. 인천 미추홀구 주안동 올레오아파트 501호입니다. 외형상으로는 감정가 1.56억원에서 두 차례 유찰되어 7,644만원까지 내려온 매력적인 가격대입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 일반적인 권리 소멸 구조가 아니라 임차권등기된 대항력 임차인의 보증금 문제입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511929
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 94-3 올레오아파트 5층501호
물건종류 / 면적	아파트 · 46.75㎡
소유자	김동호, 이동욱
감정가 / 최저가	156,000,000원 / 76,440,000원
신청채권자	주택도시보증공사
청구액	216,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

임차인 정유민은 2022년 전입 및 확정일자를 갖추고 2024년 임차권등기를 완료했습니다. 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력이 인정되며, 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 낙찰 후 배당으로 회수되지 못하는 금액은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 위험
정유민	216,000,000원	有	有	미배당 인수 가능

⚠️ 실질취득금액을 봐야 하는 물건 최저가 76,440,000원만 보면 저렴해 보이지만, 배당 후 부족한 임차보증금 141,335,920원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 단순 낙찰가는 실제 취득원가가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격은 저렴하지만 인수 포함 검토 필요

올레오 최근 거래 12건 기준 평균은 101,840,000원, 최근 12개월 평균은 102,988,571원입니다. 최저가는 최근12개월 평균 대비 74.2% 수준으로 낮습니다. 다만 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 판단이 달라집니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.08	49.62㎡	12	148,000,000원
2026.06	46.75㎡	11	95,300,000원
2026.05	46.75㎡	6	95,300,000원
평균	12건	-	101,840,000원

배당 분배

감정가·실질취득 vs 실거래

최저가는 낮지만 인수금 포함 실질취득 부담을 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,775,920원
임차인 정유민 보증금	216,000,000원	74,664,080원
주택도시보증공사	216,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

✅ 가격 측면 최저가는 최근12개월 평균 거래가보다 낮아 가격 자체는 매력 구간입니다.

⛔ 권리 측면 임차보증금 216,000,000원 중 미배당 예상액 141,335,920원이 존재합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 정유민 임차권등기의 대항력·우선변제권 및 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권 인수에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가보다 인수 가능 보증금을 포함한 총 부담액으로 판단해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 여부 확인이 필요합니다.

맺으며 — “반값 최저가 ≠ 반값 취득”

이 물건은 숫자만 보면 감정가의 49%까지 내려온 좋은 가격입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 최종 부담액입니다. 임차권등기 임차인의 보증금 인수 위험이 해소되는지 확인하지 않는다면, 저렴한 낙찰이 오히려 높은 취득비용으로 이어질 수 있습니다. 가격은 매력적, 권리는 확인 필수.

부동산강제경매

반값 최저가 뒤에 숨은 임차권 인수 위험 — 인천 올레오아파트 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 저렴하지만 인수 포함 검토 필요

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 최저가 ≠ 반값 취득”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	1억 5,600만원
2	2026-05-26	유찰	1억 920만원
3	2026-06-30	대기	7,644만원