인천지방법원 2025타경511940. 제이케이루체스타지식산업센터 11층 중 9층 914호, 전유면적 20.75㎡의 오피스텔입니다. 소유자 고완석은 2021년 10월 1일 매매를 원인으로 거래가액 112,568,026원에 취득했고, 주택도시보증공사가 2023년 1월 3일 청구금액 788,000,000원의 가압류를 설정했습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 이후의 국세 압류·임차권등기·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

그러나 등기 순서만 보고 “모두 소멸하니 인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 양충근은 말소기준일보다 앞선 2021년 10월 15일에 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 10월 1일입니다. 따라서 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인으로, 배당받지 못한 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

말소기준은 2023년 1월 3일 주택도시보증공사 가압류입니다. 양충근의 임차권등기 접수일은 2023년 8월 30일로 기준권리보다 늦지만, 등기된 내용상 전입일과 점유개시일이 2021년 10월 15일이고 확정일자는 2021년 10월 1일입니다. 임차권등기 날짜만으로 후순위라고 볼 수 없으며, 보증금 112,000,000원의 선순위 대항력 임차인으로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명

보증기관의 대위·승계 신고로 중복 기재된 임차인은 없으므로 실제 임차인은 4명입니다. 양충근 외 3명은 모두 말소기준권리인 2023년 1월 3일 이후 전입해 대항력이 없습니다. 보증금이 확인되지 않은 2명도 전입 시점상 매수인에게 보증금을 승계시키는 대항력은 인정되지 않습니다. 다만 실제 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도와 명도 일정은 별도로 고려해야 합니다.

③ 가격 구조 — 유찰보다 확약 적용 여부가 더 크다

실거래 비교자료가 없으므로 최저가 78,400,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서는 확약을 적용하느냐에 따라 취득원가 구조가 완전히 달라집니다. 확약이 유효하면 실질취득액은 낙찰가와 같지만, 확약이 적용되지 않으면 유찰될수록 양충근 보증금의 미배당액이 증가해 룰상 실질취득액은 약 1.13억원 수준으로 유지됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 78,400,000원 가정)

배당표 자체에서는 양충근의 보증금 부족분 35,411,200원이 발생합니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권등기에 유효하게 적용되는 경우 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물의 9층 914호입니다.
• 주위환경. 염골근린공원 남측 인근에 위치하고, 주변은 공장·주상복합건물·근린생활시설 등으로 형성돼 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생설비·난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·복합구역·지구단위계획구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대체로 정방형의 평지이며 지식산업센터 건물부지로 이용 중이고, 남동측 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 1,455,000원입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 공업지역 내 지식산업센터 건물의 소형 오피스텔로, 일반 주거지역 오피스텔과 수요층이 다를 수 있습니다. 실거래 비교자료가 없어 최저가의 시세상 우위는 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원문, 적용 대상, 조건, 유효기간 및 낙찰 후 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 양충근 임차권 범위 확인. 확약이 을구 순위 1번 주택임차권등기와 보증금 112,000,000원 전부에 적용되는지 대조해야 합니다.
• 두 가지 입찰가 계산. 확약 적용 시 실질취득액은 낙찰가와 같지만, 미적용 시 현재 회차는 113,811,200원이 됩니다. 두 시나리오를 분리해 판단해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 현황조사상 THEIN KYAW, MAR MAR WIN SWE, THEIN THAN PHYO가 확인됩니다. 대항력은 없지만 인도·명도 일정과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
• 임대차 세부 확인. MAR MAR WIN SWE와 THEIN THAN PHYO의 보증금·차임이 확인되지 않았으므로 계약관계와 점유 근거를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 검토. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으므로 적용 여부와 필요한 절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 배당표에 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰”보다 “확약 한 장”이 더 중요하다

이 물건은 표면적으로 감정가 112,000,000원에서 한 차례 유찰돼 78,400,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금도 정확히 112,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차 매수인 인수액은 35,411,200원, 룰상 실질취득액은 113,811,200원입니다. 이후 더 유찰돼도 인수액이 늘어 총부담은 약 1.13억원 수준에 머뭅니다.

반면 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양충근 임차권등기에 유효하게 적용되면 주된 인수는 실질 0원*으로 해소됩니다. 다른 3명의 임차인은 모두 기준권리 이후 전입으로 대항력이 없으므로 별도 보증금 승계는 확인되지 않습니다. 결론은 명확합니다. 확약이 확인되면 조건부 검토 가능, 확인되지 않으면 감정가 70%라는 숫자에 의미가 없습니다. 이 사건의 입찰 판단은 유찰 횟수가 아니라 확약서의 법적 효력과 실제 말소 이행 가능성에서 갈립니다.

* “실질 0원”과 확약 적용 실질취득액은 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양충근의 을구 순위 1번 주택임차권등기에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 해당 권리의 말소 및 보증금 승계 문제가 확약 내용대로 해소되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않을 경우 현재 회차의 룰상 인수액은 35,411,200원입니다.