부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경511991 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 55.66㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

151,105,000원 1억 5,110만 감정가 235,000,000원

감정가의 64% 2026-07-30 낙찰

최저매각가 115,150,000원 최저가 대비 +31%

낙찰일

07-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,151만원

최저가의 10% · 11,515,000원

감정가 대비

▼ 35.7% 싸게 매수

감정가 2.35억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수 위험이 핵심인 다세대. 유찰로 가격은 낮아졌지만 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 115,150,000원이나 임차보증금 부족분 140,262,100원 인수 가능성으로 실질취득 약 255,412,100원
자금 최저가 10% 입찰보증금 약 11,515,000원 · 인수 예상액 140,262,100원
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 확약서 제출로 말소 가능성은 있으나 원본 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 대항력 임차인이 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 임차보증금 2.53억 중 미배당 부족분 1.402억이 매수인에게 인수될 수 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

235,000,000원 / 115,150,000원

2회 유찰

실질취득 예상

255,412,100원

최저가+인수 예상액

임차인 인수

140,262,100원

부족분 인수 가능성

핵심지표

임차권등기

대항력·우선변제

인천지방법원 2025타경511991. 인천 부평구 갈산동 리치빌 제2층 제201호 다세대주택입니다. 감정가는 2.35억이며 현재 최저매각가는 1.1515억까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권등기입니다.

임차인 서현미의 보증금은 253,000,000원이고 전입·확정일자가 말소기준권리 이전에 존재해 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 현재 회차 기준 배당으로 전액 회수가 되지 않아 부족분 140,262,100원이 매수인 인수 대상이 될 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경511991
소재지	인천광역시 부평구 갈산동 31-9 리치빌 2층201호
물건종류 / 이용	다세대주택 · 55.66㎡ · 주거(임차권등기)
소유자	고완석
감정가 / 최저가	235,000,000원 / 115,150,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 253,000,000원
매각기일	2026.07.30

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 매수인 인수 가능 권리 을구 1번 주택임차권등기(서현미)는 대항력 있는 임차권입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부는 관련 서류 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	상태
서현미	253,000,000원	有	有	임차권등기

전입신고일 2021.08.13, 확정일자 2021.07.26, 점유개시일 2021.08.15입니다. 배당요구를 통해 우선변제를 행사하지만, 현재 최저가 기준 배당액은 112,737,900원으로 부족분이 발생합니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,412,100원
임차인 서현미 보증금	253,000,000원	112,737,900원
주택도시보증공사 가압류	788,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

취득비용 구조

최저가보다 중요한 것은 임차보증금 인수를 포함한 실질취득입니다.

⛔ 가격 판단 최저가 1.1515억만 보면 감정가 대비 49%로 낮아 보이지만, 임차보증금 부족분 인수를 고려하면 실질취득 예상액은 약 2.554억입니다. 따라서 가격 메리트 판단은 최저가가 아니라 실질취득 기준으로 해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 원본 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용과 실제 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 별도로 인수 가능 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
명도 부담. 임차권등기 임차인의 권리관계 확인 후 진행해야 합니다.
권리 변동 확인. 매각물건명세서와 등기부 최신본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 2회 유찰로 최저매각가는 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재해 단순 저가 매수형 물건이 아닙니다. 임차보증금 부족분 인수 여부에 따라 실질취득 비용이 달라지므로, 확약 내용과 배당 가능성을 확인한 뒤 접근해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 부담을 먼저 계산해야 하는 다세대입니다.

부동산강제경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차권 인수가 핵심이다 — 부평 리치빌 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 115,150,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (10장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-05-26	유찰	2억 3,500만원
2	2026-06-30	유찰	1억 6,450만원
3	2026-07-30	대기	1억 1,515만원