인천지방법원 2025타경511999. 인천 남동구 구월동 산토리니빌 7층 701호, 전용 54.71㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 권리가 많다는 점보다 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 황미정은 2021.07.08 점유를 시작했고 2021.07.13 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.06.23입니다. 말소기준은 2022.09.15 국의 압류이므로 임차인은 그보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리됩니다.
통상적인 배당 구조만 적용하면 현재 최저가 102,410,000원에서 집행비용 2,233,740원을 제외한 100,176,260원이 임차인에게 배당되고, 보증금 232,000,000원 중 131,823,740원이 남습니다. 원칙대로라면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 이 사건에는 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 기준에 따라 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 황미정 임차권에만 적용되며, 현재 확인되는 실제 임차인은 황미정 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경511999 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1143-29 산토리니빌 7층 701호 · 인주대로623번길 35 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 54.71㎡ · 14층 건물 내 7층 701호 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.08 소유권이전 · 거래가액 232,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 102,410,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
| 준공 / 규모 | 2020.07.08 · 20호 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그리고 확약
말소기준은 2022.09.15 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 남동구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 황미정의 임대차는 말소기준보다 앞선 점유·주민등록을 갖추고 있어 단순히 “임차권등기가 뒤에 있다”는 이유만으로 인수 위험을 제거할 수 없습니다. 이 사건에서 실질 인수를 0원으로 보는 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황미정 | 점유 2021.07.08 전입 2021.07.13 | 2021.06.23 | 232,000,000원 | 有 | 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
산토리니빌의 전체 12건 평균 거래가는 176,401,666원이지만, 이 수치에는 2022년 220,000,000원·225,000,000원·228,000,000원·231,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 105,164,000원과 최신 거래 105,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -53.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 53.64㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2025.03 | 57.64㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2024.09 | 54.10㎡ | 6 | 91,950,000원 |
| 2024.09 | 53.64㎡ | 6 | 107,780,000원 |
| 2024.09 | 54.10㎡ | 5 | 101,090,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 105,164,000원 |
확약을 반영한 현재 실질취득액은 102,410,000원으로 최근 12개월 평균의 97.4%입니다. 즉 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않습니다. 특히 최근 가격 수준이 과거보다 53.7% 하락한 흐름이므로, 감정가 209,000,000원에서 두 차례 유찰되어 102,410,000원이 됐다는 사실만으로 “크게 싸다”고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,410,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,233,740원 |
| 1. 임차인 황미정 보증금 | 232,000,000원 | 100,176,260원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 황미정 보증금 부족분은 131,823,740원입니다. 다만 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 구조 — 유찰돼도 확약 없이는 총부담이 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 102,410,000원 | 131,823,740원 | 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 71,687,000원 | 162,003,366원 | 황미정 인수 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,180,900원 | 183,122,356원 | 황미정 인수 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 두 가지입니다. 먼저 확약을 무시한 일반적인 대항력 인수 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 따라서 최저가만 내려간다고 총부담이 싸지는 구조가 아닙니다. 반대로 이 사건은 황미정 임차권에 관한 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차인의 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 결국 현재 투자 판단의 중심은 인수금보다 최근 시세와 환금성입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 업무시설 및 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 가천대길병원 서측 인근으로, 업무시설·오피스텔·근린생활시설·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 예술회관역이 있어 대중교통 이용편익은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 7층 701호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,945,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 과밀억제권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되며 토지거래계약 허가구역 표시는 외국인 등에 한합니다.
- 환금성. 20호 규모 오피스텔이고, 최근 가격 추세는 과거 대비 -53.7%입니다. 최근 거래가격과 감정가 간 격차가 크므로 과거 고가 거래보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 황미정 주택임차권등기에 관해 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이 사건의 핵심입니다. 확약의 대상·조건이 황미정 임차권과 정확히 일치하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 황미정은 점유 2021.07.08, 주민등록 2021.07.13로 말소기준 2022.09.15보다 앞섭니다. 확약을 제외하면 룰상 현재 회차 미배당 131,823,740원이 발생하는 구조입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 176,401,666원보다 최근 12개월 평균 105,164,000원과 최신 거래 105,000,000원을 중심으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대 과거 가격 추세가 -53.7%입니다. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 크게 평가하지 않아야 합니다.
- 환금성 점검. 20호 규모 오피스텔이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%입니다. 재매각·임대 수요까지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서, 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 얼핏 보면 보증금 232,000,000원의 대항력 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 현재 최저가 102,410,000원으로 단순 배당하면 실제로 131,823,740원이 남기 때문입니다. 그러나 황미정의 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 주어진 기준상 이 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 실질취득은 102,410,000원으로 봅니다.
그 다음부터는 가격 문제입니다. 최근 12개월 평균은 105,164,000원, 최신 거래는 105,000,000원이며 현재 최저가는 최근 평균의 97.4%입니다. 동시에 최근 가격 흐름은 과거보다 -53.7%입니다. 감정가 209,000,000원의 절반 이하라는 숫자보다 최근 시세에 거의 근접했다는 사실이 더 중요합니다. 권리상 핵심 인수는 확약으로 해소됐지만, 가격은 적극적인 저가 매수 구간이라 보기 어렵고 하락장·오피스텔 환금성을 함께 봐야 하는 물건입니다.
