인천지방법원 2025타경512056. 미추홀구 용현동 효성 해링턴타워 인하 26층 2603호, 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)인 물건입니다. 소유자는 박혜숙이고, 2021.08.09. 거래가액 152,105,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 권리분석의 중심은 후순위 압류·가압류가 아니라, 말소기준인 2023.03.30. 국 압류보다 먼저 전입·점유를 갖춘 임차인 윤인영입니다.
윤인영의 주민등록 및 점유개시일은 2022.12.16., 확정일자는 2022.11.21.입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 보증금 100,000,000원에 대해 배당요구도 한 상태입니다. 현재 최저가 57,330,000원에서 집행비용을 뺀 배당가능액만으로는 보증금을 전액 돌려줄 수 없어, 데이터상 부족분 44,101,940원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512056 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 451-63 효성 해링턴타워 인하 26층 2603호 · 인주대로 148 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 32층 건물 내 26층 2603호 |
| 소유자 | 박혜숙 (2021.08.09. 거래가액 152,105,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 말소기준 | 2023.03.30. 갑구 3번 압류 · 국 · 구로세무서장 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.03.30. 국 압류입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 현대캐피탈·흥국생명보험·국민행복기금 가압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 윤인영은 2022.12.16. 이미 전입·점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 2024.12.23. 주택임차권등기도 마쳤고, 배당으로 보증금을 다 받지 못하면 그 부족분이 매수인에게 이어질 수 있습니다.
또한 2021.08.09.에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법상 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 등기가 기록돼 있습니다. 이는 말소기준보다 선행하는 기재이므로, 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원본에서 매각 후 효력 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤인영 26층 2603호 25.6801㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.12.16 | 2022.11.21 | 있음 | 있음 | 승계 아님 | 44,101,940원 |
윤인영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 한 번만 계산합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 대항력이 있기 때문에 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 인수될 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 1. 임차인 윤인영 보증금 | 100,000,000원 | 55,898,060원 |
| 2. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 17,884,647원 | 0원 |
| 3. 흥국생명보험 주식회사 가압류 | 16,598,379원 | 0원 |
| 4. 주식회사 국민행복기금 가압류 | 5,471,643원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 44,101,940원이 매수인 인수 가능액으로 계산되고, 후순위 가압류와 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 철골철근콘크리트구조 32층 건물의 26층 2603호입니다.
- 입지. 용현3동 행정복지센터 남측 인근으로, 유사형 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 왕복 7차선 광대로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·화재탐지 및 경보·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역, 방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이 포함되며 공시지가는 1,999,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 57,330,000원 낙찰가만 보지 말고 임차보증금 미배당 44,101,940원을 함께 봐야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 3회 유찰 시 인수 60,991,358원, 4회 유찰 시 72,813,951원으로 늘어 낙찰가 하락효과가 상당 부분 상쇄됩니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 뜻하는지, 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.09. 민간임대주택등기가 말소기준보다 앞서므로 매각 후 효력 범위를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 호수 확인. 현황조사서상 호수 기준에 따라 본건은 101동으로 확인됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1억 보증금”이 중요하다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 117,000,000원에서 최저가 57,330,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 권리분석을 통과시키면 보이는 숫자는 달라집니다. 윤인영은 2022.12.16. 전입·점유로 2023.03.30. 말소기준 압류보다 앞선 대항력을 갖고 있고, 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차에서는 44,101,940원이 미배당되어 매수인 인수 가능액으로 남습니다.
추가 유찰도 해답이 아닙니다. 낙찰가가 40,131,000원, 28,091,700원으로 내려가면 인수액이 각각 60,991,358원, 72,813,951원으로 늘어나는 구조라 실질취득은 약 100,000,000원 부근에 고정됩니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수지만, 확인되는 문구만으로는 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “최저가 49%”가 아니라 “선순위 보증금 1억을 어떤 조건으로 처리하느냐”가 승부처입니다.
