부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512062 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 66.62㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

136,170,000원 1억 3,617만 감정가 221,000,000원

감정가의 61% 2026-06-30 낙찰

최저매각가 108,290,000원 최저가 대비 +25%

낙찰일

06-30 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,082만원

최저가의 10% · 10,829,000원

실거래 대비

▼ 40.8% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 2.30억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮지만 임차보증금 인수 위험을 반영하면 실질취득가가 높아 신중 접근 필요

가격 최저가 108,290,000원이지만 인수액 포함 실질취득 약 273,316,060원
자금 입찰보증금 약 10,829,000원 · 인수 예상액 165,026,060원
리스크 대항력 임차권등기 보증금 271,000,000원 및 배당 부족분 확인 필요

한 줄 평 임차권등기 임차인의 보증금 2.71억이 핵심 변수입니다. 현재 최저가 1.08억으로 낙찰돼도 배당 부족분 약 1.65억이 발생하여 매수인 인수 위험이 존재합니다. 시세 대비 가격은 낮아 보이지만, 반드시 실질취득가 기준으로 판단해야 합니다.

감정가 / 최저가

221,000,000원 / 108,290,000원

2회 유찰

실질취득 예상

273,316,060원

최저가+인수액

매수인 인수

165,026,060원

임차보증금 부족분

핵심지표

B 62점

권리 리스크 반영

인천지방법원 2025타경512062. 인천 남동구 만수동 힐센트리움 7층 706호 오피스텔입니다. 표면적으로는 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 가능성입니다.

등기상 2024년 설정된 주택임차권은 임차인 이소현의 보증금 271,000,000원이 기록되어 있고, 전입·확정일자 기준으로 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 최저가 낙찰 시 배당 부족분은 매수인이 부담할 수 있어 단순히 1.08억 물건으로 보면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512062
소재지	인천광역시 남동구 만수동 910-3 힐센트리움 7층706호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 이용중
소유자	조재근
감정가 / 최저가	221,000,000원 / 108,290,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 271,000,000원
매각기일	2026.06.30

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023년 11월 22일 압류로 판단됩니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 임대차 관계를 바탕으로 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
이소현	271,000,000원	有	가능	부족분 인수 가능
김동규	미상	없음	해당 없음	없음
이장현	미상	없음	해당 없음	없음

⚠️ 실질취득가 기준 판단 현재 최저가 108,290,000원 낙찰 시 배당으로 회수되지 못하는 임차보증금 부족분 165,026,060원이 발생합니다. 따라서 매수인의 실질 부담은 약 273,316,060원으로 보아야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

힐센트리움 동일·유사 면적 거래 기준 최근 거래 평균은 232,500,000원이며 최신 거래는 230,000,000원입니다. 최저가만 보면 저렴하지만, 임차보증금 인수를 반영하면 실질취득가는 시세보다 높습니다.

거래월	면적	층	거래가
2023.12	69.41㎡	7	230,000,000원
2023.04	70.05㎡	6	235,000,000원
2022.11	66.62㎡	7	274,000,000원
최근12개월 평균		2건	232,500,000원

배당 분배

최저가 vs 실질취득 vs 시세

최저가는 낮지만 인수 보증금을 포함한 실질취득가는 시세 이상입니다.

④ 예상 배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,316,060원
임차인 이소현 보증금	271,000,000원	105,973,940원
주택도시보증공사	271,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 인수 확인. 최저가 1.08억만 보고 입찰하면 안 되며 임차보증금 부족분을 포함해야 합니다.
확약 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부를 원본 확인해야 합니다.
실질취득 기준. 현재 회차에서는 실질취득 약 2.73억으로 최근12개월 평균 시세 2.325억보다 높습니다.
권리 원본 확인. 임차권등기, 배당요구 여부, 명세서 내용을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 중요하다”

이 물건은 2회 유찰로 표면 가격은 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차보증금이 존재하는 구조입니다. 최저가 기준 접근은 위험하며, 매수인은 인수 가능 금액을 포함한 실질취득가로 판단해야 합니다. 가격은 낮아졌지만 권리 부담이 가격 효과를 상쇄하는 사건입니다.

부동산강제경매

보증금 인수 가능성이 핵심 — 힐센트리움 706호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

④ 예상 배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수금액이 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-21	유찰	2억 2,100만원
2	2026-05-26	유찰	1억 5,470만원
3	2026-06-30	대기	1억 829만원