수원지방법원 2025타경53413. 경기도 안산시 상록구 사동 1297-11 소재 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지 266㎡에 지하층과 지상 3층으로 구성된 주택이며, 감정평가상 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 2가구, 지층 4가구 등 총 14가구 구조입니다.

이 사건의 핵심은 단순히 말소기준권리 이후의 근저당이나 가압류가 소멸하는지를 따지는 수준이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 형성된 임대차와 임차권등기가 다수 존재합니다. 더구나 배당표에 반영된 임차권과 실제 등기부상 인수 검토 대상 사이에 금액 차이가 있습니다.

신청채권자 김영웅은 동시에 1억 2,000만원의 임차보증금이 등기된 임차권자이기도 합니다. 채권자와 임차권자의 동일인 여부는 반드시 확인해야 합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적된 사안이므로, 단순히 배당표 숫자만 믿고 입찰하기에는 위험이 큽니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

권리 흐름에서 중요한 점은 을구 11~15번 임차권등기가 말소기준권리보다 먼저 접수됐다는 사실입니다. 여기에 을구 16~17번도 임차권등기 접수일 자체는 경매개시결정 이후이지만, 관련 임차인의 전입일·확정일자는 경매개시결정 이전으로 확인됩니다.

특히 매각물건명세서 비고에는 을구 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17번 임차권등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 취지의 인수권리 안내가 있습니다. 반면 등기 권리분석에서는 16~17번이 접수일 기준으로 경매개시결정 이후에 등록된 권리로 분류되어 있습니다.

반면 과거 임차권인 조석민(1,000만원), 이인하(3,000만원), 박순자(4,000만원), 백서혜(2,000만원)의 임차권등기는 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 이 금액들을 현재 인수보증금에 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증기관 중복을 제외해도 위험은 크다

임차·점유 신고는 11건이며, 한국토지주택공사의 1억 1,800만원 대위·승계 신고는 이종윤의 임대차와 중복되는 건으로 처리해야 합니다. 따라서 이를 별도의 실제 임차인으로 추가 계산하지 않으면 실제 임차인 10명입니다.

아래 표에서 보증금 미상은 보증금이 없다는 뜻이 아닙니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서더라도 보증금이나 확정일자가 확인되지 않으면 대항력·우선변제권을 확정적으로 인정하거나 부정해서는 안 됩니다.

등기부상 을구 11~17번 임차권등기의 보증금은 김영웅 1억 2,000만원, 김병국 1억 1,000만원, 한국토지주택공사 1억 1,800만원, 신경진 1억 500만원, 김한영 8,000만원, 임민지 5,000만원, 한국토지주택공사 1억원입니다.

또한 김영웅은 신청채권자이면서 임차권자입니다. 채권자 청구금액 124,773,698원과 임차보증금 120,000,000원은 서로 다른 권리관계이므로 혼동하면 안 됩니다. 실제 임대차와 점유가 있었는지, 보증금 지급 증빙이 있는지, 채권자와 소유자 사이의 관계가 어떠한지 확인해야 합니다.

③ 시세·실질취득 분석 — 3억 7천만원이 취득원가는 아니다

이 물건은 감정가 1,082,762,960원에서 3회 유찰되어 최저매각가 371,387,000원이 됐습니다. 최저가만 보면 감정가의 약 34.3%입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없어 실제 시장가격 대비 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 이후 실제로 부담하는 금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못하면, 부족분을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이런 경우 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 증가하여 실질취득비용은 보증금 수준에 가까워지는 구조가 됩니다.

7개 임차권을 반영한 현재 회차 계산

위 계산은 을구 11~17번 임차권이 모두 유효하고 보증금이 반환되지 않은 상태라는 조건을 둔 단순 합산 시나리오입니다. 한국토지주택공사의 1억 1,800만원은 이종윤 관련 대위·승계액으로 중복 합산하지 않았습니다. 미상 보증금이 있는 다른 점유자의 권리가 추가로 확인되면 실제 부담액은 더 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 371,387,000원 가정)

제시된 원 배당표의 배당액과 누락된 임차권을 구분해 표시했습니다. 배당표의 일반채권 미배당 합계는 144,773,698원(김영웅 124,773,698원 + 한국토지주택공사 가압류 20,000,000원)입니다. 이는 임차보증금 미배당액과 별개입니다.

⑤ 입지·건물·토지 분석

• 입지. 감정평가 요항표상 사동행정복지센터 서측에 위치하며, 주변은 다가구주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역입니다. 다만 감정평가서에는 단원구 사동으로 표기되어 있어 사건 소재지인 상록구 사동과 구 표기를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
• 교통. 건물 앞 도로까지 차량 진입이 가능하고, 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 접근도 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물 구성. 지하층 4가구, 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 2가구 등 총 14가구 구조입니다. 다수 임차인의 점유관계와 명도 협의가 필요한 물건입니다.
• 토지. 토지면적 266㎡, 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·가로장방형, 소로 한 면 접면입니다. 개별공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 조적조 3층 주택으로 위생·난방·급배수 등 기본 설비가 갖춰져 있고, 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재됐습니다. 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 토지 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등 대상, 지정기간 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며 매각기일은 그 이후입니다. 이후 재지정 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 측량. 감정평가서에는 지적도·토지대장 등에 의한 육안 평가로, 면적 및 경계의 지적불부합 여부를 확인하려면 측량이 필요하다고 기재되어 있습니다.
• 환금성. 다가구주택은 아파트와 달리 개별 호수별 매매가격을 단순 비교하기 어렵고, 임차인 수·공실률·보증금 반환 부담·명도 상태가 매수 수요와 환금성에 직접 영향을 줍니다. 실거래 자료가 확인되지 않아 가격 경쟁력은 판단 보류입니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각물건명세서 원본 재확인. 을구 11~17번 임차권이 미배당 시 말소되지 않는다는 인수권리 안내와 등기부상 16~17번의 후행 접수일을 대조하세요. 이 차이가 최종 인수액을 결정합니다.
• 김영웅 임대차 실체. 신청채권자와 임차권자가 동일인입니다. 임대차계약서, 보증금 송금내역, 실제 점유, 주민등록, 소유자와의 관계를 확인해야 합니다. 가장임차인 가능성만으로 권리가 없다고 단정해서도 안 됩니다.
• 한국토지주택공사 대위·승계. 1억 1,800만원은 이종윤과 관련된 대위·승계 신고이므로 동일 임대차의 중복합산을 금지해야 합니다. 을구 17번 1억원과 별개의 임차권인지도 확인하세요.
• 보증금 미상 점유자. 이종윤·박태경·조정용·주택공사·입주자의 실제 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 점유 현황을 확인해야 합니다. 미상 금액을 0원으로 처리하면 안 됩니다.
• 김한영 임차권 누락. 을구 15번 보증금 80,000,000원이 제시 배당표에 반영되지 않았습니다. 선순위 임차권이므로 배당 및 매수인 인수 여부를 확인하세요.
• 임민지 임차권. 을구 16번은 등기 접수일과 임대차 관련 전입·확정일자 사이에 시간 차이가 있습니다. 명세서의 인수권리 표시를 기준으로 원본 확인이 필요합니다.
• 을구 18번 2,000만원. 한국토지주택공사의 별도 임차권등기에는 주민등록과 점유가 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다른 선순위 임차권과 구별해 대항력 및 말소 여부를 검토해야 합니다. 앞선 7개 임차권 합계에는 포함하지 않았습니다.
• 명도 계획. 다가구 14가구 구조이므로 개별 호실의 실제 점유자, 임차권등기자, 전입자, 공실 여부를 전부 대조해야 합니다. 인수보증금 외에도 명도 협의와 소송 가능성을 고려하세요.
• 토지·건물 현황. 제시외 건물 포함 일괄매각 범위, 토지 경계, 면적, 현황과 공부의 일치 여부를 확인하세요. 필요하면 측량을 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 다가구주택의 공용 전기·수도·기타 관리비와 체납 공과금, 각 호실의 개별 사용량을 확인하세요.
• 가격 상한. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 입찰 상한을 정하지 마세요. 확인된 임차권의 실질취득액과 미상 보증금, 수리비, 명도비용, 시장 매각 가능 가격을 합산한 뒤 판단해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 3억 7천만원”이 취득원가가 아니다

이 사건은 3회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 권리분석의 중심은 가격이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 형성된 임차권이 여러 건 존재하고, 매각물건명세서가 11~17번 임차권을 미배당 시 인수권리로 안내하고 있습니다.

그런데 제시 배당표는 을구 15번 김한영 8,000만원, 16번 임민지 5,000만원, 17번 한국토지주택공사 1억원을 빠뜨렸습니다. 이 세 건만 2억 3,000만원입니다. 따라서 제시된 인수액 87,612,418원을 최종 부담액으로 받아들일 수 없습니다.

7개 임차권의 보증금 6억 8,300만원이 모두 유효하고 미배당된다는 조건에서는 현재 회차 실질취득액이 약 6억 8,899만원으로 추정됩니다. 보증금 미상 점유자 5건의 권리까지 확인되지 않아 실제 부담은 더 늘어날 수 있습니다. 특히 김영웅의 임차권과 신청채권자 지위가 동일하다는 점, 한국토지주택공사의 대위·승계 중복 문제, 16~17번 임차권의 인수 여부는 반드시 해결해야 합니다.