수원지방법원 2025타경53413. 경기도 안산시 상록구 사동 1297-11의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가 1,082,762,960원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 530,553,000원으로 내려왔습니다. 외형상으로는 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 권리구조는 일반적인 근저당 말소형과 다릅니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.09.29 강제경매개시결정이고, 그보다 앞서 전입·임차권등기를 갖춘 여러 임차관계가 존재합니다.

특히 매각물건명세서에는 건물 을구 순위 11·12·13·14·15·16·17번 임차권등기에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 “최저가 530,553,000원에 낙찰”로 취득비용이 끝난다고 보면 안 됩니다. 현재 배당표에서 확인되는 인수액만 더해도 최소 실질취득은 540,705,530원이고, 보증금이 확인되지 않은 점유관계와 미배당 임차권을 반영하면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심

등기부상 과거 안산중앙새마을금고 근저당, 조석민·이인하·박순자·백서혜의 임차권 등은 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 핵심은 2025.09.29 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 임차권과 전입관계입니다. 김영웅·김병국·신경진·김한영 등의 임차권은 보증금과 확정일자가 확인되고, 매각물건명세서상 미배당 시 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 취급됩니다.

② 임차인·점유관계 — 보증기관 승계는 중복 합산 금지

임차·점유 신고는 보증기관 승계 신고를 포함해 여러 건입니다. 한국토지주택공사의 118,000,000원 임차권은 이종윤 보증금의 대위·승계 신고로 표시돼 있으므로 이종윤과 별개의 보증금으로 이중 합산하면 안 됩니다. 이 승계 신고를 별도 임차인에서 제외하면 실제 임차·점유 신고는 10건입니다.

③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 530,553,000원으로 감정가 1,082,762,960원의 49% 수준입니다. 하지만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 직접 대조할 수 있는 시세 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 근거는 없습니다.

더 중요한 것은 낙찰가 밖의 인수액입니다. 현재 배당표 기준으로 김한영 보증금 중 10,152,530원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 확인 가능한 최소 실질취득액은 540,705,530원입니다. 그리고 매각물건명세서가 순위 11~17번 임차권에 대해 미배당 시 존속 가능성을 명시하고 있으므로, 이 금액은 최종 확정 총액이 아니라 하한선으로 보는 편이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 530,553,000원 가정)

현재 회차 배당표에서는 김한영 보증금 80,000,000원 중 69,847,470원만 배당돼 부족분 10,152,530원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있으며, 매각물건명세서상 다른 임차권의 미배당 존속 가능성도 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 봐야 한다

표에서 보듯 유찰이 진행돼 매각가는 크게 내려가지만, 시나리오상 매수인에게 넘어오는 보증금 부담은 오히려 커집니다. 더구나 이 금액들은 현재 배당계산에 반영된 범위의 수치이므로, 보증금이 확인되지 않은 점유관계나 명세서상 추가 존속 임차권이 실제로 인수된다면 실질취득액은 표보다 더 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 다가구주택으로 1층 4가구, 2층 4가구, 3층 2가구, 지층 4가구 구조입니다.
• 주위환경. 사동행정복지센터 서측에 위치하며 다가구주택·단독주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건 도로 앞까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 등 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 조적조 눈섭지붕 평스라브 3층 주택으로 외벽 조적조, 내벽 몰탈 위 페인팅 및 벽지마감, 샤시유리창 구조입니다.
• 설비. 위생·난방·급배수·소화전 등 기본 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 지목 대, 면적 266.0㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 1,591,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
• 규제. 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 면적·경계 등 지적불부합 여부 확인에는 측량이 필요할 수 있다고 평가돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 11~17번 원문 확인. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 말소되지 않는다는 매각물건명세서 문구를 그대로 기준 삼아 각 호별 인수액을 다시 계산해야 합니다.
• 보증기관 승계 중복 제거. 한국토지주택공사 118,000,000원은 이종윤 보증금의 대위·승계로 표시돼 있으므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
• 보증금 미상 점유관계 확인. 이종윤·박태경·조정용·주택공사·입주자 등의 계약서, 보증금, 실제 점유와 전출 여부를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 김영웅 관계 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약과 보증금 지급 사실을 원본으로 대조해야 합니다.
• 유찰가만 보지 않기. 현재 시나리오에서도 유찰이 늘수록 매수인 인수액이 커지므로 ‘감정가 대비 할인율’과 ‘실질취득액’을 분리해 계산해야 합니다.
• 시세 별도 대조. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 수치 없이 감정가 대비 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되는 사건이므로 현황·경계·제시외 건물 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
• 배당 변동요소 확인. 실제 당해세·최우선변제 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 미배당 임차보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 1,082,762,960원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 530,553,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석상 핵심은 큰 할인율이 아닙니다. 현재 배당계산만으로도 10,152,530원의 매수인 인수가 발생하고, 매각물건명세서는 다수의 임차권에 대해 미배당 보증금이 남으면 말소되지 않는다고 명시합니다. 보증금 미상 점유관계까지 존재하므로 실제 인수액은 현재 숫자로 닫혀 있지 않습니다.

한국토지주택공사의 118,000,000원 승계 신고는 이종윤 보증금과 중복 합산하지 않아야 하지만, 그것만으로 전체 위험이 해소되는 구조도 아닙니다. 이 사건은 “낙찰가 49%”보다 “누가 얼마를 배당받지 못하고 그 부족분이 누구에게 넘어오는가”를 호실별로 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 다가구주택 경매입니다.