수원지방법원 2025타경53426. 안산시 상록구 사동 정우아트빌 4층 402호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 현재 소유자는 이상범이며, 2017.12.26 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 170,000,000원입니다. 기존 우리은행 근저당권 96,000,000원은 같은 날 이미 말소됐고, 현재 경매에서 선언된 말소기준은 2025.09.30 강제경매개시결정입니다.
문제는 등기부 자체보다 점유관계입니다. 김성환은 402호에 2017.12.26 전입한 것으로 조사됐고 2025.10.20 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 특히 같은 김성환이 이 사건의 신청채권자로 기재돼 있어 실제 임대차관계와 채권관계를 원문서로 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1410-10 정우아트빌 4층 402호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 장화3길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 78.16㎡ · 방3·욕실2·거실·주방/식당 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 이상범 (2017.12.26 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 119,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성환 / 153,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성환 | 402호 | 2017.12.26 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 김성환은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사됐습니다. 전입일은 2017.12.26으로 말소기준인 2025.09.30보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력 및 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.10.20 이뤄졌습니다.
② 시세 비교 — 63.3%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
정우아트빌은 8세대, 2008.01.28 준공입니다. 확인되는 비교 실거래는 2022.05 한 건으로, 전용 81.66㎡·2층이 188,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 119,000,000원은 이 가격의 63.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 81.66㎡ | 2 | 188,000,000원 |
| 비교 평균 | — | 1건 | 188,000,000원 |
표면 가격만 놓으면 감정가 170,000,000원도 비교 실거래 188,000,000원보다 낮고, 최저가는 더 크게 내려와 있습니다. 그러나 거래 표본이 2022.05의 1건뿐이라 현재 환금가격을 촘촘하게 판단하기에는 근거가 제한적입니다. 더 중요한 것은 임차보증금 인수 가능액이 미상이라 실질취득가 역시 미확정이라는 점입니다. 따라서 63.3%라는 숫자를 그대로 가격 메리트로 가점하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 김성환 | 153,000,000원 | 116,534,000원 |
| 미배당 | - | 36,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 신청채권자 청구액 153,000,000원을 기준으로 하며 36,466,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 김성환의 임차보증금이 미상이고, 명세서상 미변제 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성이 있으므로 이 표만으로 실제 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·욕실2·거실·주방/식당 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접하며 토지는 세장형 평지의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 도시가스설비, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 초당초등학교 관련 절대·상대보호구역과 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.8.26~2026.8.25입니다.
- 공시지가. 1,612,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 정우아트빌은 8세대이며 확인되는 비교 실거래가 2022.05의 1건뿐이어서 거래 표본이 제한적입니다.
- 현황 확인. 현장 방문 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했고, 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 근거해 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 김성환의 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건에서 실제 보증금 액수와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 2017.12.26 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’, 우선변제도 미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 인수액을 0원으로 보면 안 됨. 명세서상 임차보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수합니다. 실제 인수액은 보증금과 배당액을 확인한 뒤 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 김성환과 신청채권자 김성환이 동일인으로 기재돼 있습니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 가능성을 포함해 채권 발생원인과 임대차관계를 원문서로 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 가능한 거래는 2022.05의 188,000,000원 1건입니다. 최저가가 그 가격의 63.3%라는 사실만으로 현재 시세 대비 할인이라고 확정하기 어렵습니다.
- 유찰가 착시 경계. 2회 유찰 시 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원까지 내려가지만, 인수할 임차보증금이 존재한다면 실질취득비용은 최저가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 내부 현황 확인. 감정평가 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 현황도면과 실제 내부 구조·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건과 실거래 원자료를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “63.3% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건의 최저가는 119,000,000원으로, 확인되는 비교 실거래 188,000,000원의 63.3%입니다. 그러나 비교 거래 자체가 2022.05 한 건뿐이고, 무엇보다 김성환의 보증금·확정일자가 미상입니다. 전입일은 2017.12.26으로 2025.09.30 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서는 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
그래서 이 사건의 판단 기준은 단순한 119,000,000원이 아닙니다. 낙찰가에 실제 인수할 미배당 임차보증금을 더한 금액이 진짜 취득비용입니다. 그 보증금이 확인되지 않은 현재는 실질취득가 자체를 확정할 수 없습니다. 신청채권자와 임차인이 모두 김성환으로 기재된 점까지 고려하면, 가격은 매력적으로 보이지만 권리관계 확인이 끝나기 전에는 입찰가를 논할 단계가 아닌 물건으로 보는 것이 안전합니다.
