수원지방법원 2025타경53445. 경기도 안산시 단원구 대부동동 493 소재 건물 및 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 김순옥이며, 2020년 설정된 반월농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 일반 아파트형 경매와 달리 이 사건은 주택과 토지가 함께 포함된 기타 유형입니다. 감정평가상 1층 창고 포함 단독주택, 2층 단독주택으로 이용 중이며 토지는 자연녹지지역, 농경지·임야·농가주택 혼재 지역에 위치합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 매각 후 소멸 구조

말소기준권리는 2020.11.27 설정된 을구 11번 반월농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이며 이후 설정된 김토희 근저당권, 송산농업협동조합 가압류, 메리츠캐피탈 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 예상배당표 (매각가 684,080,800원 가정)

③ 입지·환금성 메모

• 입지. 대동초등학교 북동측 인근으로 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재한 지방도변 농경지대입니다.
• 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장까지 거리 등을 고려하면 대중교통 환경은 보통입니다.
• 토지. 자연녹지지역, 성장관리권역 등 각종 용도지역·제한 사항이 존재합니다.
• 건물. 2012.03.02 사용승인된 철근콘크리트구조 2층 건물입니다.

④ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 확인. 해당 목록은 매각허가결정기일까지 제출 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 현황과 공부 비교. 일부 토지는 지목과 실제 이용 상태가 다르므로 현장 확인이 필요합니다.
• 통행권 확인. 도로 부분 및 제시외물건 위치를 확인해야 합니다.
• 명도·점유 확인. 임대관계는 미상으로 현장 조사가 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 활용성 확인이 먼저”

이 물건은 등기상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 기타+토지 유형이라는 특성상 가격만 보고 접근하기보다 토지 이용 가능성, 농지 관련 절차, 진입 조건을 확인해야 합니다. 권리 분석은 합격권이지만, 최종 입찰 판단은 현장성과 활용 가능성이 결정합니다.