인천지방법원 2025타경512300. 용현동 이루빌 5층 501호, 전용 45.84㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가의 49%까지 떨어졌다”는 데 있지 않습니다. 등기상 임차권자 양재현은 2022.05.24 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 말소기준인 2023.03.24 미추홀구 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 135,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
원칙적인 배당 계산만 적용하면 매각대금 63,210,000원 중 집행비용 1,537,780원을 빼고 양재현에게 61,672,220원이 배당되며, 보증금 부족분 73,327,780원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 양재현 임차권의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 따라서 낙찰자가 실질적으로 부담하는 취득금액은 최저매각가 63,210,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512300 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 623-164 이루빌 5층 501호 · 낙섬중로67번길 8-18 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.84㎡ · 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 박승준 · 2022.05.27 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 63,210,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인 | 2010.10.05 |
| 규모 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2023.03.24 미추홀구 압류입니다. 이후 등기된 양재현의 주택임차권과 2025.09.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 양재현은 임차권등기일보다 앞선 2022.05.24에 이미 전입·점유·확정일자를 갖춰 말소기준보다 선순위 대항력을 확보했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유·대항력 구분
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 양재현 | 2022.05.24 / 2022.05.24 | 135,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 적용 |
| 김성현 | 2024.08.26 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
| 이대영 | 2024.09.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
김성현과 이대영은 각각 2024.08.26, 2024.09.10 전입으로 말소기준 2023.03.24보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조할 필요가 있습니다. 양재현에게 적용되는 말소동의 확약은 양재현 임차권에 한정해 판단해야 하며, 다른 점유자의 사실관계까지 포괄하는 것으로 확대해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 확약 반영 후 실질취득은 6,321만원
확인된 동일면적 45.84㎡ 거래는 2022.05의 5층 거래 135,000,000원 1건입니다. 현재 최저매각가이자 확약 반영 후 실질취득금액인 63,210,000원은 이 거래가의 46.8%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 실거래 | 45.84㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 감정가 | 45.84㎡ | 5 | 129,000,000원 |
| 현재 최저가 | 45.84㎡ | 5 | 63,210,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 63,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,537,780원 |
| 1. 임차인 양재현 보증금 | 135,000,000원 | 61,672,220원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원시 배당 계산상 양재현 보증금 부족분은 73,327,780원으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 정확도 규칙에 따라 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 원시 인수액은 커져도 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 최저가 | 원시 인수 산정 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 63,210,000원 | 73,327,780원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 44,247,000원 | 91,949,446원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 30,972,899원 | 104,984,613원 | 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에서 고정되는 것이 핵심입니다. 이 사건의 원시 계산도 유찰될수록 인수 산정액이 73,327,780원에서 91,949,446원, 104,984,613원으로 늘어나는 모습을 보입니다. 다만 양재현 임차권에는 말소동의 확약이 있으므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용현초등학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 북서측 세로를 통해 낙섬중로 등에 연결되며 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2010.10.05입니다.
- 토지. 정방형 평지의 다세대주택 부지이며 북서측 세로(가)에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 1,549,000원/㎡입니다.
- 환금성. 이루빌은 8세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 가격 할인폭과 별개로 재매각 수요 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 을구 5번 양재현 주택임차권에 적용되는지와 말소 조건을 반드시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 양재현 외 김성현·이대영의 현재 실제 점유 여부와 보증금·계약관계를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 미추홀구 압류가 말소기준이므로 실제 조세채권과 배당순위가 배당표에 미치는 영향을 원문으로 대조하세요.
- 시세 재검증. 확인 거래가 2022.05의 135,000,000원 1건뿐이므로, 현재 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매도호가를 추가 확인하세요.
- 환금성 점검. 8세대 규모이며 이미 2회 유찰됐습니다. 싸게 취득하는 것과 쉽게 되파는 것은 별개의 문제입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없지만, 실제 내부 상태와 수선비는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 것은 확약의 유효성
표면만 보면 보증금 135,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 고위험 사건입니다. 현재 최저가 63,210,000원보다 보증금이 훨씬 크고, 원시 배당표에서도 73,327,780원이 미배당으로 남습니다. 일반적인 인수형이라면 최저가가 아무리 내려가도 싸다고 말할 수 없는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 양재현 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가 63,210,000원으로 봅니다. 확인된 135,000,000원 거래의 46.8%라는 가격은 분명 매력적입니다.
다만 이루빌은 8세대 소규모 다세대이고 확인 거래도 1건뿐이며 이미 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리조건부 합격, 가격 매력 있음, 환금성과 확약 원문 확인 필수”입니다. 확약의 적용 범위와 말소 조건이 원문에서 그대로 확인된다면 현재 회차부터 검토할 수 있지만, 그 확인이 되지 않는다면 73,327,780원의 원시 인수위험을 전제로 다시 계산해야 합니다.
