인천지방법원 2025타경512315. 부평구 갈산동 동원주택 제1동 4층 402호, 전유면적 39.74㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 김대성은 2020.12.31. 거래가 99,900,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차인과 압류의 선후관계입니다. 이영주는 2020.12.11. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.11.16.로, 말소기준권리인 2022.08.04. 국의 압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
보증금은 99,900,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저매각가 55,860,000원으로 배당을 계산하면 집행비용 1,405,480원을 제외한 54,454,520원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족액은 45,445,480원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족액을 매수인이 떠안아 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙상 이 임차인에 대한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 갈산동 19-8 동원주택 1동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전유 39.74㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김대성 (2020.12.31. 소유권이전 · 거래가 99,900,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 114,000,000원 / 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 그러나 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.08.04. 국의 압류입니다. 이후 2022.09.16. 주택도시보증공사 가압류 1,450,500,000원과 2025.09.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이영주의 임차권등기는 2024.08.23.에 이루어졌어도, 그 기초가 되는 전입·점유는 2020.12.11.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 후순위이므로 소멸한다”는 판단만으로는 부족하고, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금을 따져야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 제4층 제402호 39.74㎡ 전부 | 2020.12.11 / 2020.11.16 | 99,900,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이영주는 2020.12.11. 전입·점유했고 확정일자도 2020.11.16.에 받아 배당요구를 한 상태입니다. 말소기준권리보다 앞선 점유이므로 대항력 있는 임차인으로 봐야 하며, 통상 배당 부족분은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서 때문에 그 승계액을 실질 0원으로 처리하는 특수구조입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 55,860,000원으로 감정가 114,000,000원의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 유찰률이나 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 단정할 수 없습니다.
확약을 반영한 실질취득액은 현재 회차 기준 55,860,000원입니다. 만약 확약을 제외한 통상적인 대항력 인수 계산만 적용하면 배당 부족액 45,445,480원이 남아 낙찰가와 함께 부담되는 구조였지만, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 확약으로 0원 처리합니다. 입찰 판단의 다음 단계는 주변 다세대주택의 실제 매매가와 개별 호수 상태를 대조하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 이영주 보증금 | 99,900,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,450,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 통상 배당계산상 임차보증금 미배당액은 45,445,480원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 이영주에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2001.11.28.입니다.
- 입지. 부평북초등학교 남동측 인근이며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 9m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 기재되어 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론을 바꾸는 핵심 문서입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 범위·조건·효력을 매각물건명세서와 제출 서류 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 을구 9번 이영주 주택임차권등기가 실제로 어떤 절차와 조건에서 말소되는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 갈산동 인근 다세대 39.74㎡ 전후 실거래와 매물 호가를 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하는 물건이므로 현 점유 상태와 인도 조건을 현황조사 및 현장 확인으로 다시 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 취득 후 비용에 영향을 줄 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 유찰”보다 중요한 것은 확약의 효력과 실제 시세
이 사건을 숫자 하나로만 보면 감정가 114,000,000원에서 2회 유찰돼 55,860,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아닙니다. 이영주는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유를 갖춘 대항력 임차인이고, 현재 회차의 통상 배당계산으로는 보증금 45,445,480원이 미배당됩니다. 원칙대로라면 매수인 인수 위험이 큰 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 55,860,000원입니다. 남는 과제는 가격입니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로 “감정가의 절반이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 확약서 확인이 관건, 가격은 시세 대조가 관건. 이 두 가지를 모두 통과해야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
