수원지방법원 2025타경53462. 안산시 단원구 와동 259-1의 5층 다세대주택 중 4층 402호, 전용 57.24㎡입니다. 소유자 김성선은 2022.06.10. 매매로 190,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 채권 자체보다 임차인 이희경의 선순위 대항력입니다. 전입일은 2022.05.19., 확정일자는 2022.03.30.이고, 말소기준권리인 2023.03.24. 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 “최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다”는 사실만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 현재 배당 계산상 임차인의 보증금 190,000,000원 중 88,618,300원이 배당되고 101,381,700원이 미배당으로 남아 매수인 인수 문제가 발생합니다. 하지만 이 사건에는 그 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 있어, 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53462 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 259-1 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 사세충열로2길 2 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 57.24㎡ · 5층 건물 내 4층 402호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김성선 (2022.06.10. 매매 · 거래가액 190,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
2013.01.17. 설정된 수암동새마을금고 근저당권은 2022.01.25. 이미 말소되어 이번 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 말소기준은 2023.03.24. 오케이에프앤아이대부주식회사 가압류 22,746,263원입니다. 이후 임차권등기와 2025.10.13. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이희경 | 주택 전부 | 190,000,000원 | 2022.05.19 / 2022.03.30 | 대항력 有 우선변제 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 60.4%
해운맨션(259-1)은 총 8세대, 2012.12.21. 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 2건이며 전체 평균은 170,000,000원입니다. 다만 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 150,000,000원과 최신 거래를 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 51.74㎡ | 5 | 150,000,000원 |
| 2022.06 | 57.24㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
현재 최저매각가 90,650,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 60.4%입니다. 확약 적용으로 실질 인수가 0원이면 실질취득 기준 역시 90,650,000원으로 보게 되므로, 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -21.1%로 하락 방향이고, 최근 12개월 평균도 1건만으로 산출되어 있다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차인 이희경 보증금 | 190,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 가압류 · 오케이에프앤아이대부주식회사 | 22,746,263원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표의 일반 계산상 임차보증금 부족분은 101,381,700원입니다. 다만 2026.04.02. 제출된 확약서가 적용되어 해당 임차인의 잔존 보증금반환청구와 대항력이 포기되므로, 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 와동중학교 북서측 인근이며 다세대주택·다가구주택·각급학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 주택까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호이며 사용승인일은 2012.12.21.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,493,000원/㎡, 토지면적은 212.4㎡입니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·교육환경보호구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역 등에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.0회입니다. 최근 가격 추세도 -21.1%여서 매도가격은 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.02. 제출된 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 직접 대조하세요.
- 배당과 인수 분리. 일반 배당계산상 부족분 101,381,700원과 확약 적용 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 170,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 150,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.1%이므로 60.4%라는 할인율만으로 향후 매도가를 낙관하지 마세요.
- 유찰 회차 확인. 현재 2회 유찰, 감정가의 49%인 90,650,000원입니다. 다음 시나리오는 63,454,999원, 그 다음은 44,418,499원으로 제시되어 있습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 사건을 최저가 90,650,000원짜리 다세대라는 숫자만 보고 접근하면 분석이 틀어집니다. 임차인 이희경의 보증금은 190,000,000원이고 전입일 2022.05.19.로 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 원래 구조라면 상당한 보증금 인수를 경계해야 합니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 101,381,700원이 미배당으로 남습니다.
다만 2026.04.02. 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 우선변제권만 행사하고 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 그대로 적용되면, 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 이 기준에서 현재 실질취득 90,650,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 60.4%입니다. 반면 가격 추세는 -21.1%이고 총 8세대 다세대라는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 단순한 할인율이 아니라 확약의 효력 확인과 하락 시세에 맞춘 보수적 입찰가입니다.
