인천지방법원 2025타경512320. 인천 연수구 옥련동 성현아트빌 101동 3층 301호, 방 3개·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자 장광일은 2023.05.02. 이 물건을 221,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 218,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 핵심은 2024.09.09. 등기된 전난랑의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.06.25., 확정일자는 2022.06.29., 전입·점유개시일은 2022.08.11.로, 2025.09.12. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 있어 해당 임차권 인수는 실질적으로 해소되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512320 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 205-1 성현아트빌 101동 3층 301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 독배로 79-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 방3·거실 겸 주방·욕실 겸 화장실·발코니 등 · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 · 2002.12.11. |
| 소유자 | 장광일 (2023.05.02. 소유권이전, 거래가액 221,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.30. |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 말소기준보다 앞선다
등기부에 기재된 종전 근저당권과 가압류에는 각각 말소등기가 존재합니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2025.09.12. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 전난랑의 주택임차권등기가 그보다 앞선 2024.09.09. 접수됐고, 전입·점유는 2022.08.11.부터였다는 점입니다. 확약서가 없다면 이 임차권은 매각만으로 완전히 정리되지 않고 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 모두 있다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전난랑 | 3층 301호 75.42㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.08.11. | 2022.06.29. | 218,000,000원 | 배당요구 有 2024.09.09. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
전난랑은 확정일자와 배당요구를 갖춰 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 회차 매각가를 143,000,000원으로 가정하면 집행비용 2,802,000원을 제외한 140,198,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 77,802,000원입니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 매수인의 룰상 실질부담은 낙찰가 143,000,000원 + 인수 77,802,000원 = 220,802,000원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 증가해 총부담이 보증금 218,000,000원 부근에서 유지되므로, 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 이 사건은 확약서가 있어 해당 인수액을 실질 0원*으로 반영합니다.
③ 가격·실질취득 — 확약 반영 전후를 분리해야 한다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 신건·감정가 100% | 143,000,000원 | 77,802,000원 | 220,802,000원 | 143,000,000원* |
| 1회 유찰 시 감정가 80% | 114,400,000원 | 106,001,600원 | 220,401,600원 | 114,400,000원* |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 91,520,000원 | 128,527,360원 | 220,047,360원 | 91,520,000원* |
④ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 | 매각가의 약 2.0% 추정 |
| 1. 임차인 전난랑 보증금 | 218,000,000원 | 140,198,000원 | 부족분 77,802,000원 |
| 2. 화수2동새마을금고 | 299,000,000원 | 0원 | 을구 1번 근저당권 |
| 3. 이인복 | 135,894,817원 | 0원 | 갑구 2번 가압류 |
| 4. 주식회사우리은행 | 84,500,000원 | 0원 | 을구 3번 근저당권 |
| 5. 주식회사우리은행 | 75,900,000원 | 0원 | 을구 5번 근저당권 |
| 6. 한국양봉농업협동조합 | 121,200,000원 | 0원 | 을구 6번 근저당권 |
| 7. 주택도시보증공사 | 218,000,000원 | 0원 | 강제경매 신청채권 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 매각대금 전액 소진 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차인 배당으로 매각대금 143,000,000원이 전액 소진됩니다. 배당모형상 채권자 미배당액은 934,494,817원입니다. 종전 근저당권·가압류에는 말소등기 이력이 있으므로 실제 배당 참여 여부와 채권계산서는 원본 서류를 대조해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도고등학교 남측 인근에 있으며, 주변은 아파트와 중소형 연립·다세대주택이 혼재하는 공동주택지대입니다. 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입과 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 다세대주택 단위세대로 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실, 발코니 등으로 이용 중입니다.
- 현장조사. 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 집합건축물대장·첨부도면·주민 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·소화설비와 도시가스 개별난방설비가 있는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 대로2류 접합, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 및 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 제출 주체, 대상 임차권, 말소 조건, 낙찰 이후 이행 절차를 원문으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 순위 9번 주택임차권의 인수 기재와 확약서 문구가 서로 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 실질취득 구분. 확약 반영 시 143,000,000원, 확약 미반영 시 220,802,000원입니다. 두 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 감정 당시 폐문이었으므로 실제 점유자, 이사 여부 및 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 비교 가능한 실거래가 제시되지 않았으므로 인근 다세대주택의 면적·층·사용승인일·도로조건을 맞춰 별도로 조사해야 합니다.
- 종전 권리 말소 확인. 근저당권과 가압류의 말소등기 및 현재 유효한 등기사항을 최신 등기부로 다시 확인하세요.
- 체납 비용. 공용부분 관리비, 당해세 및 기타 체납금의 존재와 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “이 물건의 가격은 확약서가 결정한다”
이 사건은 숫자만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 임차보증금 218,000,000원이 최저가 143,000,000원을 초과하고, 현재 회차 예상 미배당액도 77,802,000원입니다. 확약서가 없다면 실질부담은 220,802,000원으로 올라가며, 유찰돼도 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 전난랑 임차권의 인수는 실질 0원*으로 반영할 수 있습니다. 이에 따른 현재 회차 실질취득은 143,000,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 금액이 시세보다 낮다는 결론까지 이어지지는 않습니다. 권리 판단은 확약서 원문 확인, 가격 판단은 별도 시세 조사. 두 절차를 모두 마쳐야 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
* 확약 반영 전 룰상 인수액은 현재 회차 기준 77,802,000원입니다. 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서가 전난랑의 을구 순위 9번 주택임차권등기에 적용되고 그 내용대로 이행되는 것을 전제로 합니다.
