💰 최근시세 대비 68.9% ✅ 매수인 인수 0원 ⚖️ 말소기준 2013.06.17 🏠 2,815세대
수원지방법원 2025타경53531. 광명시 하안동 이편한세상센트레빌아파트 203동 14층 1404호입니다. 소유자는 안유진이며, 2013.06.17 거래가액 580,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다수 근저당권과 압류, 가압류, 가처분 및 임의경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계는 등기 건수가 많아 보이지만 핵심은 기준일 전후를 나누는 것입니다. 2013.06.17 말소기준 이후의 권리들이 배당순위에 따라 매각대금에서 배당되고 부족분이 발생하더라도, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 매각가 가정에서는 채권총액 2,233,689,666원 중 849,990,000원이 배당되고 1,383,699,666원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53531 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광명시 하안동 864 이편한세상센트레빌아파트 203동 14층1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 123.639㎡ |
| 소유자 | 안유진 · 2013.06.17 소유권이전 · 거래가액 580,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 861,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 1,040,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 사용승인일 | 2010.01.14 |
| 단지 규모 | 2,815세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 많지만 기준 이후 소멸형
말소기준은 2013.06.17 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 근저당은 최초 채권최고액 456,000,000원으로 설정됐고 이후 변경등기를 거쳤습니다. 말소기준 이후에는 중소기업은행의 추가 근저당권, 하이원푸드주식회사·유태준의 근저당권, 광명시 압류, 신용보증기금·박순자·중소기업은행·주식회사전북은행의 가압류 등이 이어집니다. 이들 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 68.9%
이편한세상센트레빌 동일 면적권의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 1,250,416,666원, 최신 거래는 2026.07 1,240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 861,000,000원은 최근 평균 대비 68.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 123.7㎡ | 8 | 1,240,000,000원 |
| 2026.07 | 122.24㎡ | 3 | 1,250,000,000원 |
| 2026.06 | 123.7㎡ | 1 | 1,165,000,000원 |
| 2026.06 | 123.64㎡ | 21 | 1,295,000,000원 |
| 2026.06 | 123.64㎡ | 21 | 1,295,000,000원 |
| 2026.06 | 123.7㎡ | 7 | 1,345,000,000원 |
| 2026.06 | 123.7㎡ | 9 | 1,270,000,000원 |
| 2026.05 | 123.7㎡ | 19 | 1,245,000,000원 |
| 2026.05 | 123.7㎡ | 21 | 1,300,000,000원 |
| 2026.05 | 122.24㎡ | 6 | 1,165,000,000원 |
| 2026.05 | 123.7㎡ | 6 | 1,235,000,000원 |
| 2026.05 | 123.7㎡ | 6 | 1,200,000,000원 |
| 평균 | 123.639㎡ | 12건 | 1,250,416,666원 |
최근 표본의 최저 거래가는 1,165,000,000원, 최고는 1,345,000,000원입니다. 현재 최저매각가 861,000,000원은 최근 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 감정가 1,230,000,000원도 최근 12개월 평균 1,250,416,666원과 유사한 가격대지만, 1회 유찰로 현재 매각가는 감정가의 70%까지 내려와 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 861,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,010,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 200,000,000원 | 33,990,000원 |
| 5. 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 13번 근저당권 · 하이원푸드주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 8. 을구 14번 근저당권 · 유태준 | 200,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 신용보증기금 | 86,966,678원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 가압류 · 박순자 | 51,247,031원 | 0원 |
| 11. 갑구 20번 가압류 · 중소기업은행 | 241,823,374원 | 0원 |
| 12. 갑구 21번 가압류 · 주식회사전북은행 | 37,652,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 861,000,000원 가정에서 총 채권액은 2,233,689,666원, 채권자 총 배당액은 849,990,000원, 미배당액은 1,383,699,666원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 861,000,000원 | 849,990,000원 | 1,383,699,666원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 602,700,000원 | 594,273,000원 | 1,639,416,666원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 421,890,000원 | 415,271,100원 | 1,818,418,566원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 배당 부족 자체가 곧 매수인의 추가 인수로 연결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하안북중교 북측 인근이며 주변에 아파트단지, 학교, 공원, 공공기관 및 생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통인 편입니다. 단지 내 포장도로를 통해 주요 간선도로로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트이며 사용승인일은 2010.01.14입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재관련 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
- 단지 규모. 이편한세상센트레빌은 2,815세대이며 최근 동일 면적권 실거래 12건이 확인됩니다.
- 공시지가. 5,024,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유권원을 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2013.06.17 을구 3번 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 가처분 확인. 2025.04.25 신용보증기금의 을구 14번 근저당권 가처분은 데이터상 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있으나 원본 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 12개월 평균 1,250,416,666원, 최신 거래 1,240,000,000원과 응찰가를 비교하세요.
- 내부현황 확인. 감정요항은 외부관찰과 건축물대장 현황도면 등을 참조했으므로 내부상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 하안동 864번지는 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있으므로 적용 여부와 절차를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “복잡한 등기보다 가격과 점유 확인이 핵심”
이 사건은 등기 건수 자체는 많지만 말소기준이 2013.06.17 중소기업은행 근저당권으로 명확하고, 이후 권리들은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액은 크지만 매수인 인수는 0원입니다. 가격 측면에서는 현재 최저가 861,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 1,250,416,666원의 68.9%로 내려와 있어 현재 회차에서 시세 대비 가격 차이가 뚜렷합니다.
남는 핵심 변수는 점유관계입니다. 확인된 임차인은 없지만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 이를 곧바로 “완전한 명도 무위험”으로 해석해선 안 됩니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조와 가격은 긍정적이지만, 실제 점유자와 매각물건명세서의 최종 확인을 마친 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
