수원지방법원 2025타경53532. 시흥시 배곧동 엠-플러스테크노 9층 937호로, 집합건축물대장상 이용상태는 공장(도시형공장)입니다. 현재 소유자는 김선관이고, 말소기준권리는 2020.06.05. 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 120,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사바른디앤아이 근저당권 2,400,000,000원과 중소기업은행·삼성카드의 가압류, 시흥시 압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
현재 회차 최저매각가는 82,810,000원으로 감정가의 49%입니다. 하지만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 82,810,000원이 시장가격보다 낮은지 자체를 판단할 수 없습니다. 특히 도시형공장은 주거용 아파트와 수요층·사용목적·금융조건이 다를 수 있으므로, 단순히 “2회 유찰 = 가격 메리트”로 연결하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53532 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 9층 937호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(도시형공장) · 10층 건물 내 9층 937호 |
| 소유자 | 김선관 |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 106,425,275원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 특이사항 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-312호 수변전설비는 구분건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.06.05. 중소기업은행 근저당권 120,000,000원입니다. 2024.04.23. 주식회사바른디앤아이 근저당권 2,400,000,000원, 2025년 중소기업은행·삼성카드 가압류, 시흥시 압류, 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 제공된 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저가는 82,810,000원으로 감정가 169,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 57,967,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 40,576,900원 (감정가 24%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 82,810,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 57,967,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 40,576,900원 | 0원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 전혀 다른 지표라는 것입니다. 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 실거래 등 비교 가능한 거래자료가 없으므로, 현재 최저가 82,810,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바른디앤아이 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 52,648,698원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,842,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,592,491,458원 중 현재 회차 예상 배당액은 채권자 기준 80,919,420원이며, 미배당액은 2,511,572,038원입니다. 후순위 채권에 큰 미배당이 발생하지만 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(도시형공장)이며, 수변전설비는 구분건물에 포함하여 평가됐습니다.
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧한울초등학교 서측 인근으로, 지식산업센터·오피스텔·아파트·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건 북서측으로 대로, 남동측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 6,040㎡, 지목 대, 업무용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물의 9층이며, 급배수·위생·소방·승강기·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 위반사항. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확보. 도시형공장·지식산업센터의 동일 건물 또는 인근 유사 호실 최근 거래를 확인해 82,810,000원이 실제 시장가보다 낮은지 검증하세요.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장점유와 사업자등록·전입·점유상태를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조하세요.
- 수변전설비 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-312호 수변전설비가 구분건물 평가에 포함돼 있으므로 현존 여부와 이용상태를 확인하세요.
- 후순위 채권과 인수 구분. 미배당 채권 총액이 크더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당과 매수인 승계를 혼동하지 않아야 합니다.
- 용도 적합성. 공부상 도시형공장이므로 실제 입주·사업 가능 업종 및 관리규약상 제한 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 배당요구 관계를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인”과 “시장 할인”은 다르다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 2회 유찰되어 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 물건 용도도 도시형공장입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 권리보다 시세·점유·실사용 수요를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
