수원지방법원 2025타경53532. 경기도 시흥시 배곧동에 있는 엠-플러스테크노 9층 937호가 경매에 나왔습니다. 이 물건의 핵심은 일반 주거용 아파트가 아니라 공장(도시형공장)이라는 점입니다. 건축물대장상 도시형공장으로 분류되어 있으며, 감정평가에서도 이 용도를 전제로 하고 있습니다. 감정가 169,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,967,000원입니다.
숫자만 보면 감정가의 약 3분의 1 수준입니다. 하지만 도시형공장은 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 손쉽게 비교하기 어려울 수 있고, 실제 수요도 사용 목적과 입주 조건에 영향을 받습니다. 따라서 감정가 대비 큰 하락폭과 실제 시세 대비 가격 메리트는 구분해야 합니다. 현재 확인된 금액만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53532 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 291-1 엠-플러스테크노 9층 937호 도로명주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-47 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공장(도시형공장) |
| 건물규모 | 지상 10층 건물 중 9층 937호 |
| 소유자 | 김선관 · 단독소유 |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 57,967,000원 (3회 유찰) |
| 감정가 대비 | 34.3% |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 청구금액 | 106,425,275원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유 확인 필요 |
| 감정평가 특기사항 | 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-312호 수변전설비를 구분건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 이후 소멸 구조
말소기준권리는 2020.06.05 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위에 설정된 근저당권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
특히 눈여겨볼 권리는 2024.04.23 설정된 주식회사바른디앤아이의 근저당권입니다. 채권최고액이 2,400,000,000원으로 상당히 크지만, 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 근저당권입니다. 따라서 이 채권최고액이 그대로 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다.
다만 해당 근저당권에는 여러 채무자가 기재되어 있고 다른 부동산도 공동담보로 연결되어 있습니다. 따라서 2,400,000,000원 전체를 본 호실만의 독립적인 채무나 물건가치로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 관계와 실제 피담보채무는 별도로 확인하는 것이 적절합니다.
② 점유·임차관계 — 확인되지 않은 부분이 남아 있다
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가상 임대관계는 미상으로 표시되어 있습니다. 따라서 임차인이 전혀 없거나 소유자가 직접 사용한다고 확정할 수는 없습니다.
| 확인된 임차인 | 없음 |
|---|---|
| 실제 점유자 | 미상 현장 확인 필요 |
| 임대차 관계 | 미상 감정평가상 임대관계 미상 |
| 대항력 판단 | 대항력 가능·미상 미확인 점유자가 있을 경우 별도 조사 필요 |
| 우선변제 여부 | 확인 필요 |
| 임차보증금 | 확인되지 않음 |
| 매수인 인수액 | 산정상 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 실제 할인율일까?
현재 최저매각가는 57,967,000원입니다. 감정가 169,000,000원에 비하면 상당히 낮아졌습니다. 하지만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 가격이며, 최근 실거래 시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 169,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 57,967,000원 | 34.3% |
| 4회 유찰 시나리오 | 40,576,900원 | 24.01% |
| 5회 유찰 시나리오 | 28,403,830원 | 16.81% |
4회·5회 유찰 가격은 추가 유찰을 가정한 시나리오이며, 실제 향후 최저매각가나 매각 일정이 확정되었다는 의미는 아닙니다.
이 물건은 도시형공장이라는 특성상 동일 건물의 실제 거래가격, 비슷한 층과 용도의 거래 사례, 임대수익 및 공실 가능성 등을 함께 확인해야 합니다. 최근 실거래가격과 시장 추세가 확인되지 않은 상태에서는 현재 최저가의 시세 대비 적정성을 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,967,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 공제한 배당 가능액은 선순위 중소기업은행 근저당권에도 충분하지 않습니다. 후순위 채권자들은 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,443,406원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 56,523,594원 |
| 2. 근저당 · 주식회사바른디앤아이 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 52,648,698원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,842,760원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 시흥시 압류에 관한 실제 체납액과 법정 우선순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 요약 | 금액 |
|---|---|
| 매각대금 | 57,967,000원 |
| 집행비용 | 1,443,406원 |
| 채권자 총 예상배당 | 56,523,594원 |
| 배당계산상 채권액 합계 | 2,592,491,458원 |
| 배당계산상 미배당액 | 2,535,967,864원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
⑤ 회차별 배당 시나리오
매각가가 더 내려갈 경우 선순위 채권자에게 돌아가는 금액 역시 줄어듭니다. 다만 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조 자체는 동일하게 적용됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 2,535,967,864원 |
| 4회 유찰 가정 | 40,576,900원 | 39,446,516원 | 2,553,044,942원 |
| 5회 유찰 가정 | 28,403,830원 | 27,492,561원 | 2,564,998,897원 |
각 회차의 미배당액은 채권최고액 등을 합산한 배당계산상 금액입니다. 공동담보 관계 및 실제 채무잔액과 차이가 있을 수 있으며, 표의 금액은 향후 회차를 가정한 계산 결과입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다. 북서측 대로 및 남동측 중로에 접하고 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 10층 건물 중 9층 937호입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬 마감, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 급배수·위생·소방·승강기·전기설비 등이 설치되어 있습니다. 수변전설비는 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-312호에 따라 구분건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시는 외국인 등의 주택거래에 한정된 사항으로 기재되어 있으므로, 본 도시형공장 거래에 실제 적용되는 규제는 별도로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,725,000원/㎡입니다. 이는 토지에 대한 지표로서 본 구분건물의 실제 거래가격을 직접 나타내지는 않습니다.
- 건축물 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 별도로 지적되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 사용 상태는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 지식산업센터·도시형공장 수요는 입주 업종, 사용 목적, 임대 가능성, 관리비 및 시장 공실 상황에 영향을 받을 수 있습니다. 3회 유찰 사실을 고려하면 실제 매수 수요를 충분히 조사해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래가격 확인. 같은 건물 내 도시형공장 거래와 유사 규모·층·용도의 거래 사례를 확인하고 현재 최저가 57,967,000원의 적정성을 검토하세요.
- 임대수익·공실 검토. 실제 임대 가능 금액, 현재 임차 여부, 공실 기간 및 관리비 부담을 확인하세요. 예상 임대수익이 검증되지 않은 상태에서 수익률을 임의로 가정해서는 안 됩니다.
- 현장 점유 확인. 실제 사용자가 소유자인지, 임차인인지, 다른 점유자인지 확인하세요. 임차인이 발견되면 계약서·사업자등록·확정일자·점유 시점 등을 확인하여 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 시흥시 압류 확인. 2025.08.05 등기된 시흥시 압류의 원인과 체납세액, 배당 우선순위 및 실제 정리 여부를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 주식회사바른디앤아이 근저당권은 채권최고액 2,400,000,000원에 여러 공동담보가 연결되어 있습니다. 공동담보목록과 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 도시형공장 사용 조건. 관리사무소와 관계기관을 통해 허용 업종, 입주 자격, 용도 변경 가능 여부 및 사업장 활용 조건을 확인하세요.
- 수변전설비 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2020-312호에 기재된 수변전설비의 실제 상태, 관리 책임 및 인수 범위를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부, 시설 유지관리 부담 및 정산 조건을 관리사무소에 확인하세요.
- 입찰 조건 재확인. 매각기일 2026.11.10의 진행 여부, 실제 입찰보증금, 특별매각조건, 매각물건명세서 및 현황조사서를 법원 공고 원본으로 확인하세요.
맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세보다 65.7% 저렴”
시흥 엠-플러스테크노 937호는 권리관계보다 가격과 사용 가능성을 신중하게 판단해야 하는 도시형공장 경매물건입니다. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 권리상 인수금액이 없다는 사실만으로 입찰 위험까지 모두 사라지는 것은 아닙니다. 임대관계가 미상이고, 도시형공장으로서 실제 거래시세와 환금성이 충분히 확인되지 않았기 때문입니다. 여기에 3회 유찰 이력까지 더해져 신중한 가격 검토가 필요합니다.
감정가 169,000,000원이 57,967,000원까지 내려왔다는 사실은 분명합니다. 하지만 현재 최저가가 실제 시장가격보다 얼마나 낮은지는 아직 판단할 수 없습니다. 향후 추가 유찰이 발생하더라도 매각가 하락 자체를 투자 메리트로 평가하기보다, 해당 가격에서 실제 사용·임대·재매각이 가능한지를 먼저 확인해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 후순위 권리 소멸과 산정상 인수액 0원은 긍정적이지만, 임대관계 미상·도시형공장 환금성·3회 유찰·시세 검증 부족을 함께 고려하면 현 단계에서 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 권리구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 보류. 이 물건은 단순히 감정가 대비 할인폭이 아니라 실제 시장가치와 활용 가능성으로 승부를 봐야 합니다.
