* 2026.01.07. 제출된 확약서의 포기·말소 동의가 해당 임차인에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약이 적용되지 않으면 배당표상 미배당 보증금 73,155,860원의 인수 위험이 있습니다. 확약과 무관한 별도 임차인의 권리까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
수원지방법원 2025타경53537. 안산시 상록구 월피동 소재 준아트빌B동 4층 401호에 대한 강제경매입니다. 소유자는 박건희이며, 주택도시보증공사가 경매를 신청했습니다. 등기부에는 보증금 156,000,000원의 주택임차권이 등기되어 있습니다. 임차인의 전입일은 2021.05.04., 확정일자는 2021.04.12.로, 2025.10.21. 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 임차권등기와 확약서의 관계를 먼저 분석해야 하는 경매입니다.
과거 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석상 핵심은 경매개시결정보다 먼저 발생한 이건우의 주택임차권입니다. 다만 임차인이 우선변제권만 주장하고 잔존 보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 확약서가 없을 때의 인수 위험과 확약서 적용 후 실질 인수액을 분리해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53537 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 480-5 4층 401호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 안산천동로 270-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 75.375㎡ · 방 3·화장실 2·거실·주방·발코니 |
| 건물 | 준아트빌B동 · 7세대 · 철근콘크리트조 5층 건물 · 사용승인 2008.05.29. |
| 소유자 | 박건희 (2021.05.20. 소유권이전 · 거래가액 156,000,000원) |
| 감정가 | 173,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,770,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 156,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 이건우 · 보증금 156,000,000원 |
| 매수인 인수 | 확약 적용 시 실질 0원* 확약 미적용 시 배당표 기준 73,155,860원 인수 위험 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준권리는 2025.10.21. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소되었으며, 현재 분석의 핵심인 을구 9번 주택임차권은 경매개시결정보다 앞섭니다. 이 임차권은 원래 매수인 인수 위험이 있지만, 제출된 확약서에 따라 잔존 보증금반환청구와 대항력의 포기가 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이건우 전유부분 전부 |
전입 2021.05.04. 확정 2021.04.12. |
156,000,000원 | 있음 | 있음 | 확약상 실질 0원* |
| 임대차계약일 | 2021.04.09. |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.05.04. |
| 임차권등기 | 2023.06.19. · 을구 9번 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.06.19. |
| 예상 우선배당 | 82,844,140원 |
| 미배당 보증금 | 73,155,860원 |
| 확약서 | 2026.01.07. · 우선변제권만 주장 · 잔존 보증금반환청구 및 대항력 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
| 최종 인수 판단 | 해당 임차인 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 감정가보다 최근 거래가 중요하다
비교 대상은 준아트빌B동의 실거래입니다. 확인되는 전체 거래 3건의 평균은 131,666,666원이지만, 과거 거래가 혼합된 평균만으로 현재 가치를 판단해서는 안 됩니다. 가장 최근 거래는 2026.05. 123,000,000원이며, 최근 12개월 거래도 이 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 75.38㎡ | 5층 | 123,000,000원 |
| 2024.01 | 71.13㎡ | 2층 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 75.38㎡ | 3층 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 123,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 131,666,666원 |
최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 123,000,000원입니다. 현재 최저가 84,770,000원은 이 금액의 68.9%에 해당합니다. 확약 적용으로 인수액이 실제로 0원이 되는 조건에서는 최근 거래가보다 낮은 가격입니다.
하지만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.6%입니다. 2022년과 2024년의 거래가격을 현재 시세로 그대로 적용하면 하락 추세를 간과하게 됩니다. 최근 거래 표본도 1건뿐이므로 해당 가격이 모든 층과 호실의 실현 가능한 매도가격을 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 이건우 · 우선변제 | 156,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 156,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 예상배당에 따르면 집행비용 1,925,860원과 임차인 우선배당 82,844,140원으로 매각대금 84,770,000원이 전부 배분됩니다. 신청채권자 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 신청채권자 청구와 임차보증금을 서로 독립된 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 구조는 확인
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 추정 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 84,770,000원 | 73,155,860원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 59,338,999원 | 98,129,103원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 41,537,299원 | 115,610,372원 | 0원* |
각 유찰 시나리오의 매각가와 확약 미적용 인수액은 제공된 추정값입니다. 추정 집행비용 및 배당 조건이 회차별로 달라질 수 있어 실제 인수액과 실질취득액은 매각가·최종 배당을 기준으로 재산정해야 합니다. 확약 적용 인수 0원은 해당 임차인에 한정됩니다.
확약이 적용되지 않는다면 낙찰가 하락에 따라 보증금 미배당액이 증가하므로, 최저가만 낮아진다고 실질취득 부담이 같은 폭으로 낮아지는 것은 아닙니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 해당 임차인의 인수액이 0원이어서 매각가격 하락이 취득가격에 반영되는 구조입니다. 따라서 유찰 횟수보다 확약의 유효성과 적용 여부가 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 월피동 성포중학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 학교 등 생활지원시설, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주거환경은 무난한 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 5층 건물로, 석재붙임 외벽과 이중창호 구조입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생·보안설비와 지상주차장이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 15~20m, 남동측 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 성장관리권역 및 성포중학교 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,001,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대로, 최근 12개월 거래 표본이 1건뿐입니다. 최근 거래가격과 감정가 사이의 차이가 크고 거래 추세도 하락해 향후 매도가격과 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.01.07. 제출된 확약서의 원문, 잔존 보증금반환청구 및 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의의 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권등기와 점유 확인. 이건우의 임차권등기 말소 절차 및 실제 점유·인도 상태를 최신 등기부와 현황조사, 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
- 배당요구·배당표 재확인. 예상배당액 82,844,140원과 미배당액 73,155,860원은 추정치입니다. 최종 배당과 확약 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 중복 채권 확인. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 관계를 확인하고, 동일한 보증금 채권을 독립적인 인수채무로 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 최근 거래가 기준. 과거 평균 131,666,666원보다 최근 거래가 123,000,000원과 하락 추세 -9.6%를 우선해 가격을 검토해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 건물이며 거래 표본이 적으므로, 층·향·내부 상태·수리비 및 실제 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 미납 관리비와 점유자의 퇴거·인도 관련 비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 확약서 원본을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약서가 가격의 의미를 바꾼다”
이 물건의 최저가는 84,770,000원으로 감정가의 49%입니다. 그러나 보증금 156,000,000원의 대항력 임차인이 존재하므로 확약서를 고려하지 않고 최저가만으로 가격을 평가해서는 안 됩니다. 확약이 적용되지 않으면 예상 미배당액 73,155,860원이 인수 위험으로 남아 실질취득 부담이 보증금 수준에 가까워집니다.
반면 2026.01.07. 제출된 확약서가 유효하게 적용된다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*입니다. 이 조건에서는 최저가가 최근 실거래가 123,000,000원의 68.9%로, 가격 측면에서 검토할 여지가 생깁니다.
다만 최근 시세 -9.6% 하락 추세, 최근 12개월 거래 1건, 총 7세대 소규모 다세대의 환금성 제약을 함께 고려해야 합니다. 확약서 원본과 말소·인도 조건을 확인한 뒤, 최신 거래가를 기준으로 보수적으로 가격을 판단하는 것이 핵심입니다.
