수원지방법원 2025타경53580. 안산시 상록구 월피동 헷세드빌리지 5층 502호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이영남이며 2017.06.20. 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 매매 원인은 2017.05.01., 거래가액은 150,000,000원입니다. 현재 권리분석의 출발점은 2024.07.24. 설정된 주식회사지케이대부의 채권최고액 70,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 같은 채권자의 채권최고액 42,000,000원 근저당권, 주식회사우리카드의 24,249,108원 가압류, 주식회사지케이대부의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 배당 계산에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유·전입관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53580 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 503-3 헷세드빌리지 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 예술대학로 215 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 5층 건 내 제5층 제502호 · 사용승인일 2007.07.04 |
| 소유자 | 이영남 · 2017.06.20 소유권이전 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 73,500,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사지케이대부 / 84,685,317원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2024.07.24. 을구 14번 주식회사지케이대부 근저당권 70,000,000원입니다. 2024.11.07. 같은 채권자의 을구 15번 근저당권 42,000,000원, 2025.04.23. 주식회사우리카드 가압류 24,249,108원, 2025.10.28. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 가격·환금성 — 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가 150,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 가격이지만, 헷세드빌리지에 대해 비교 가능한 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가를 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 건물명 | 헷세드빌리지 |
|---|---|
| 세대수 | 8세대 |
| 사용승인일 | 2007.07.04 |
| 비교대상 면적 | 75.065㎡ |
| 단지 경매 평균 유찰 | 2.0회 |
| 현재 사건 유찰 | 2회 |
| 현재 최저가 | 73,500,000원 · 감정가 49% |
③ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 주식회사지케이대부 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 3. 을구 15번 근저당권 · 주식회사지케이대부 | 42,000,000원 | 1,777,000원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 주식회사우리카드 | 24,249,108원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 136,249,108원 중 예상 배당은 71,777,000원이고, 미배당은 64,472,108원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.3% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건 내 제5층 제502호입니다.
- 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕종합시장 북서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 영동고속도로 등 주요 간선도로 접근이 용이한 편으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재경보설비, 주차장설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지, 세로장방형, 지목은 대이며 공시지가는 1,771,000원/㎡입니다.
- 규제. 감정요항표에는 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 판단. 최저가 73,500,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인근 다세대의 실제 거래가격을 별도 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 현재 분석상 확인된 임차인 자료는 없으나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·전입관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.07.24. 주식회사지케이대부 근저당권 70,000,000원이 기준이며, 후순위 권리의 매각소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 미배당 64,472,108원은 채권자 측 미회수액이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 51,450,000원·미배당 86,125,208원, 4회 유찰 시 매각가 36,015,000원·미배당 101,282,378원으로 계산돼 있습니다.
- 규제 원본 확인. 감정요항표의 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2026.08.25.까지로 기재돼 있으므로 2026.09.29. 매각기일 현재 적용 여부는 관련 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 실제 시세다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.07.24. 주식회사지케이대부 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 150,000,000원이 2회 유찰돼 73,500,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 거래가격이 확인되지 않습니다. 헷세드빌리지는 8세대 규모이고 단지 경매 평균 유찰도 2.0회입니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원”이라는 장점과 “시장가격 검증이 부족하다”는 한계를 함께 놓고 봐야 합니다. 최저가 비율 자체보다 실제 인근 다세대 거래가격과 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 것이 핵심입니다.
