수원지방법원 2025타경53580. 경기도 안산시 상록구 월피동 503-3, 헷세드빌리지 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5,000만원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가격은 5,145만원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주식회사지케이대부이며 청구금액은 84,685,317원입니다.
권리관계의 중심은 2024년 7월 24일 설정된 지케이대부의 근저당권입니다. 채권최고액은 7,000만원으로 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 같은 채권자의 추가 근저당권 4,200만원과 우리카드의 가압류 24,249,108원은 모두 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 입찰하기에는 확인할 사항이 남아 있습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 비교 가능한 동일면적 실거래 자료도 확보되지 않았습니다. 등기상 권리정리와 실제 점유·임대차 확인은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53580 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 503-3 헷세드빌리지 5층 502호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 예술대학로 215 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 5층 건물의 제5층 502호 |
| 사용승인일 | 2007.07.04 |
| 소유자 | 이영남 (2017.05.01. 매매, 거래가액 150,000,000원 · 2017.06.20. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 51,450,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주식회사지케이대부 / 84,685,317원 |
| 말소기준권리 | 2024.07.24. 을구 14번 근저당권 · 주식회사지케이대부 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
① 권리 흐름 — 2024년 지케이대부 근저당이 기준
등기부상 현재 권리분석의 출발점은 을구 14번 근저당권입니다. 2024년 7월 24일 주식회사지케이대부가 채권최고액 70,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이보다 앞선 과거 소유권 및 근저당권 관련 등기는 이미 정리된 상태입니다.
이후 같은 지케이대부 명의로 2024년 11월 7일 채권최고액 42,000,000원의 추가 근저당권이 설정되었습니다. 갑구 9번 우리카드 가압류는 2025년 4월 23일 접수되었으며 청구금액은 24,249,108원입니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 대상입니다.
근저당권부 채권에 설정되었던 상상인저축은행의 근질권 2건은 2025년 10월 21일 말소되었습니다. 따라서 현재 권리관계에서는 이미 말소된 근질권과 매각으로 소멸할 후순위 권리를 구분해서 볼 필요가 있습니다.
② 가격·환금성 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 51,450,000원으로 감정가 150,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 가격이 크게 낮아졌다는 점은 확인되지만, 이것만으로 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
| 비교 항목 | 확인 내용 | 분석 |
|---|---|---|
| 단지명 | 헷세드빌리지 | 대상 물건 소재 단지 |
| 세대수 | 8세대 | 소규모 다세대 |
| 준공일 | 2007.07.04 | 준공 후 상당 기간 경과 |
| 비교면적 매칭 | 일치하지 않음 | 동일면적 비교에 제약 |
| 최근 매각금액·일자 | 확인된 금액·일자 없음 | 실제 거래가격 검증 곤란 |
| 단지 평균 유찰 | 3.0회 | 경매 물건의 가격·환금성 주의 |
| 현재 최저가 비율 | 34.3% | 감정가 대비 비율이며 시세 할인율은 아님 |
이 사건의 핵심은 감정가 대비 최저가 비율과 실제 시장가격을 구분하는 것입니다. 비교면적이 매칭되지 않았고 최근 매각금액과 일자도 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 유사 다세대보다 얼마나 낮은지 계산할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (현재 최저매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,326,100원 | - |
| 1. 을구 14번 근저당 · 지케이대부 | 70,000,000원 | 50,123,900원 | 19,876,100원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 지케이대부 | 42,000,000원 | 0원 | 42,000,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 우리카드 | 24,249,108원 | 0원 | 24,249,108원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 최저매각가 51,450,000원에서 집행비용 추정액 1,326,100원을 제외하면 50,123,900원이 남습니다. 이 금액은 말소기준권리인 지케이대부의 14번 근저당권에 우선 배당되는 것으로 산정됩니다.
후순위인 15번 근저당권과 우리카드 가압류에는 배당금이 돌아가지 않습니다. 채권자 전체 채권액 136,249,108원 중 실제 배당되는 금액은 50,123,900원이며, 채권자 미배당액은 86,125,208원입니다. 신청채권자의 청구금액 84,685,317원도 현재 산정상 전액 변제되는 구조는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 회수 부족의 관계
| 구분 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 51,450,000원 | 34.3% | 86,125,208원 |
| 4회 유찰 시 | 36,015,000원 | 24.01% | 101,282,378원 |
| 5회 유찰 시 | 25,210,500원 | 16.81% | 111,892,397원 |
추가 유찰 시 최저매각가격은 4회 유찰 시 36,015,000원, 5회 유찰 시 25,210,500원으로 내려가는 시나리오입니다. 반면 채권자 미배당액은 각각 101,282,378원과 111,892,397원으로 증가합니다.
여기서 중요한 점은 채권자 미배당액의 증가가 매수인 인수액 증가를 뜻하지 않는다는 사실입니다. 현재 확인된 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이므로, 낙찰자는 배당 부족액과 실제 인수 부담을 혼동해서는 안 됩니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 미확인 선순위 임차권이 발견되는 경우에는 별도 계산이 필요합니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 광덕종합시장 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대이며 주거지로서 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 영동고속도로 등 주요 간선도로와의 접근도 가능한 것으로 평가되었습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 20m의 포장도로와 접합니다. 토지는 인접 도로 대비 평탄한 형태로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 5층 건물이며 사용승인일은 2007년 7월 4일입니다. 외벽은 인조대리석재붙임 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재경보설비 및 주차장설비가 갖춰진 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 용도지역. 도시지역 및 제2종일반주거지역에 해당하며 시가지경관지구(일반), 중로1류 등 토지이용 관련 사항이 있습니다.
- 토지거래 관련 사항. 자료상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.11.10이므로 입찰 전 현재 지정 여부와 적용 범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 헷세드빌리지는 8세대 규모의 소규모 다세대입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 3.0회이며 동일면적 비교자료도 매칭되지 않았습니다. 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 기대하기 어렵고, 매도 시점의 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임차인·점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 전입세대 확인, 현장 점유자 확인, 임대차계약서 및 확정일자 확인을 통해 선순위 임차인의 존재 여부와 보증금을 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 임차인이 발견되면 전입일과 실제 점유개시일을 2024년 7월 24일 말소기준권리 설정일과 비교해야 합니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 없음으로 단정해서는 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 이는 확인된 권리관계와 산정조건에 따른 결과입니다. 미확인 임대차가 발견되면 인수금액을 다시 계산해야 합니다.
- 근저당권 확인. 지케이대부의 14번 근저당권 70,000,000원이 말소기준권리이며 15번 근저당권 42,000,000원은 후순위입니다. 두 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 재확인하세요.
- 실거래 비교. 동일면적 매칭이 되지 않았으므로 인근 월피동 다세대의 실제 거래사례와 대상 건물의 면적·층·상태를 직접 대조해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 건물 및 공용부분. 누수·균열·방수·공용설비 상태를 현장에서 확인하고 관리비 체납 및 공용부분 관련 부담도 관리주체에 문의해야 합니다.
- 토지이용규제. 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구 관련 제한과 토지거래계약 허가구역의 현재 지정 상태를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 확인자료를 서로 대조한 후 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 34.3%, 그러나 검증되지 않은 가격”
수원지방법원 2025타경53580은 감정가 1억 5,000만원에서 세 차례 유찰되어 현재 5,145만원까지 내려온 월피동 헷세드빌리지 다세대주택입니다. 권리의 중심인 지케이대부의 7,000만원 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 우리카드 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이며, 채권자에게 돌아가지 못하는 금액은 86,125,208원입니다.
하지만 이 물건을 단순히 저가 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이고, 실제 점유 및 대항력 임차인 여부가 확인되지 않았습니다. 또한 8세대 규모의 소규모 다세대인 데다 동일면적 거래 매칭이 되지 않아 5,145만원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
결국 이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임대차와 점유관계를 확인해 실제 인수 위험을 확정하는 것. 둘째, 비교 가능한 주변 다세대 거래사례를 확보해 실질적인 취득가격을 검증하는 것입니다.
등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적이지만 그것만으로 입찰 안전성이 완성되지는 않습니다. 권리 확인은 조건부 합격, 시세와 환금성은 추가 검증 필요. 확인되지 않은 임차관계와 시장가격을 해소하기 전까지는 낮은 최저가만 보고 입찰에 나서는 것을 경계해야 합니다.
