수원지방법원 2025타경53583. 안산시 상록구 일동 ‘현진센스빌’ 2동 5층 501호, 전용 53.43㎡의 다세대주택입니다. 2013.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층으로, 방2·거실·주방겸식당·화장실·발코니 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 윤광노이며 2021.11.27 매매를 원인으로 163,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 등기 순서만 보면 대항력 있는 임차권이 가압류보다 먼저 존재해 원칙적으로는 매수인 인수형입니다. 그러나 2026.01.13 신청채권자가 제출한 확약서 때문에 결론이 달라집니다. 이충성 임차인은 배당에서 우선변제만 받고, 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 현재 회차에서 계산되는 미배당 95,072,440원은 룰상 인수액일 뿐, 이 확약이 유효하게 적용되는 한 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53583 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 84-3 현진센스빌 2동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 53.43㎡ · 방2·거실·주방겸식당·화장실·발코니 · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 윤광노 (2021.11.27 매매 · 거래가액 163,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 확약이 결론을 바꾼다
핵심 순서는 임차인의 전입·점유 → 임차권등기 → 주택도시보증공사 가압류입니다. 이충성의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.11.12이고, 등기된 확정일자는 경정에 따라 2021.10.12입니다. 임차권등기는 2023.12.07 이루어졌고, 이후 2024.01.15 주택도시보증공사 가압류 390,000,000원이 말소기준권리가 됩니다. 따라서 확약이 없었다면 임차보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이충성 실제 임차인 | 163,000,000원 | 2021.11.12 | 2021.10.12 등기부 경정 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가보다 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 확약 반영 후 인수액이 0원이므로 실질취득은 최저가 69,580,000원과 같습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2021.11, 전용 53.43㎡, 5층, 163,000,000원 한 건입니다. 데이터상 최근 12개월 평균도 163,000,000원으로 표시되어 있고, 실질취득은 그 금액의 42.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 53.43㎡ | 5 | 163,000,000원 |
| 평균 | 53.43㎡ | 1건 | 163,000,000원 |
다만 이 가격 차이를 그대로 현재 시세 차익으로 해석하면 안 됩니다. 확인되는 실거래 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2021.11입니다. 전체 8세대 규모의 다세대라 거래 표본이 얇고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 잡혀 있습니다. 따라서 69,580,000원이 163,000,000원보다 낮다는 사실은 명확하지만, 그 163,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정하기에는 표본 한계가 큽니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 이충성 보증금 | 163,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 390,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 69,580,000원 가정 시 임차인 배당은 67,927,560원이고, 보증금 163,000,000원 대비 부족분은 95,072,440원입니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 문제로 이어지지만, 제출된 확약을 적용하면 이충성에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 95,072,440원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 115,570,708원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 129,919,496원 | 실질 0원 |
확약이 없다는 가정에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차인 미배당액이 늘어나므로, 낙찰가만 낮아지고 총 부담은 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 그러나 이 사건은 이충성에 대한 대항력·잔존 보증금청구 포기 확약이 있으므로 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산성호중학교 동측 인근. 도로변 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 임야 등이 혼재하며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방겸식당·화장실·발코니 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 중로1류와 접하고 상대보호구역·성장관리권역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대지 215.3㎡, 평지·정방형, 공시지가 2,100,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2013.12.20, 현진센스빌B동으로 표기되며 인접 A동과 벽체를 공유합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대이며 확인되는 동일 면적 실거래가 1건입니다. 거래 표본이 얇아 매도 시 가격 확인이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.13 제출된 확약서의 대항력 포기·잔존 보증금반환청구 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 반드시 원문으로 대조하세요.
- 임차권 경정 확인. 을구 5-2번은 5번 임차권의 확정일자를 2021.10.12로 고친 경정등기입니다. 별도 임차인으로 중복 계산하지 마세요.
- 현재 점유 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조는 건축물현황도를 참고했습니다. 실제 점유관계와 인도 가능 시점을 재확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 163,000,000원 한 건만 확인됩니다. 해당 거래만으로 현재 매도 시세를 확정하지 말고 주변 다세대 호가·최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표 밖 부담 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이 사건은 확약이 핵심”
이 물건의 표면만 보면 보증금 163,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 69,580,000원보다 훨씬 커서, 현재 회차 미배당 95,072,440원을 매수인이 떠안는 위험한 구조입니다. 하지만 2026.01.13 제출된 확약서가 그 결론을 바꿉니다. 이충성은 우선변제만 주장하고 잔존 보증금청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했으므로, 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 69,580,000원이고, 확인된 실거래 163,000,000원의 42.7%입니다. 다만 그 실거래가 2021.11 한 건뿐이라는 점, 총 8세대 다세대라는 점, 평균 유찰 횟수가 2.0회라는 점 때문에 가격 격차만으로 환금성까지 좋다고 단정할 수는 없습니다. 이 사건의 승부처는 확약의 법적·절차적 유효성 확인과 실제 매도 가능한 현재 가격 검증입니다.
