인천지방법원 2025타경512495. 인천 부평동 효성그린타운 2층 202호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김효주로 2020.03.13. 매매를 원인으로 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 2024.02.01. 서울특별시 압류입니다. 문제는 그보다 앞서 서효원이 2022.02.28. 전입하고 2022.02.03. 확정일자를 받은 뒤, 2023.06.27. 보증금 115,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤다는 점입니다. 말소기준보다 앞선 권리라 매각만으로 자동 소멸하지 않는 구조입니다.
또 다른 실제 임차인 이진재는 2023.12.18. 전입해 역시 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이진재는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 즉 이 사건은 최저가 숫자만 보고 ‘감정가의 절반 이하’라고 평가할 수 있는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512495 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 674-40 효성그린타운 2층 202호 · 경인로912번길 11-3 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2001.10.30. |
| 소유자 | 김효주 (2020.03.13. 매매 · 거래가액 110,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
2024.02.01. 서울특별시 압류가 말소기준입니다. 그 뒤의 2025.09.19. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.01.23. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 서효원의 주택임차권등기는 2023.06.27.로 말소기준보다 먼저입니다. 임차보증금은 115,000,000원, 전입은 2022.02.28., 확정일자는 2022.02.03.이며 배당요구도 2023.06.27. 이루어졌습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서효원 | 2022.02.28 · 제2층 제202호 33.30㎡ 전부 | 115,000,000원 | 2022.02.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
| 이진재 | 2023.12.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 아님 |
서효원은 보증기관 명의의 중복신고가 아니라 실제 임차인으로 잡혀 있으며, 이진재도 별도의 실제 임차인입니다. 따라서 보증금을 합산할 문제가 아니라 서효원 115,000,000원 인수 구조와 이진재의 미상 위험을 서로 별개로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 임차인 서효원 보증금 | 115,000,000원 | 45,312,100원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 서효원 보증금은 45,312,100원 배당되고, 부족분 69,687,900원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 집행비용·배당 구조 때문에 최저가 46,550,000원과 합산한 실질취득은 116,237,900원입니다. 이진재의 보증금은 확인되지 않아 이 계산에 포함되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동수역 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 202호이며, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 하이샷시입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8미터, 서측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 서효원 인수액 확인. 현재 배당표상 미배당 69,687,900원이 매수인 인수로 계산됩니다. 말소동의 확약서 원문에서 대항력 포기 여부와 말소 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 이진재 별도 확인. 전입일은 2023.12.18.로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 서효원 관련 확약과 별개 위험입니다.
- 최저가 착시 금지. 46,550,000원만 보면 감정가의 49%지만, 현재 회차 실질취득은 116,237,900원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 유찰될수록 낙찰가는 내려가도 임차보증금 미배당 인수액은 커집니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 실제 임차인이 2명 확인되므로 현 점유관계와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 주택도시보증공사 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “유찰됐다고 싸진 것이 아니다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 46,550,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리까지 합치면 그림이 완전히 달라집니다. 서효원 임차보증금 115,000,000원이 말소기준보다 앞서고, 현재 회차 배당 후 69,687,900원이 남습니다. 이를 최저가와 합친 실질취득 116,237,900원은 오히려 감정가보다 높습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 현재 기재만으로 대항력 포기까지 확인할 수 없어 서효원 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 더구나 그 확약과 별개인 이진재는 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 위험이 남습니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 수 없는 인수형 다세대입니다. 결론은 가격보다 먼저 확약서 원문과 두 임차인의 권리 상태를 확정하는 것입니다.
