수원지방법원 2025타경53608. 경기도 안산시 상록구 본오동 844-5, 오목로11길 39에 위치한 다세대주택 3층 303호입니다. 전용면적에 해당하는 비교 대상 면적은 75.24㎡이며, 1992년 11월 17일 준공된 15세대 규모의 건물입니다. 감정가는 1억 5,900만원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 5,453만 7,000원까지 내려왔습니다.

이 사건의 가장 중요한 부분은 임차인 김민규 씨의 보증금 1억 4,500만원입니다. 전입과 점유가 권리기준일보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 일반적인 권리분석만 적용하면 낙찰자가 상당한 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 별도의 확약서가 있습니다. 따라서 단순히 배당표상 미배당액만 보고 인수 위험을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약서가 핵심이다

등기부상 과거 근저당권과 가압류 등은 이전 경매 및 말소로 정리된 이력이 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2024.09.19. 접수된 안산시 압류입니다. 이후 2025.10.29. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 접수됐습니다.

임차인 김민규 씨는 2022.11.25. 점유를 시작했고, 2022.11.28. 주민등록을 마쳤습니다. 이는 2024.09.19. 안산시 압류보다 앞선 시점입니다. 따라서 임차인의 대항력은 인정되는 것으로 판단해야 합니다. 임차권등기는 2024.10.25. 접수됐지만, 대항력 판단은 임차권등기 접수일만으로 결정되는 것이 아니라 기존 점유와 전입 사실을 함께 살펴야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차보증금은 145,000,000원입니다. 임대차계약일은 2022.11.02., 확정일자는 2022.11.04., 점유개시일은 2022.11.25., 전입신고일은 2022.11.28.입니다. 임차인은 2024.10.25. 임차권등기를 마쳤고, 같은 날 배당요구를 신청했습니다.

* 확약 적용 전 배당표상 미배당 보증금 잔액은 91,844,666원입니다. 이는 확약이 적용되지 않는 경우의 참고 금액이며, 확약이 유효하게 적용되는 경우 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 입찰 전 확약서 원본, 제출 주체와 권한, 포기 대상 권리의 범위, 임차권등기 말소 동의의 효력을 반드시 확인해야 합니다. 확약은 김민규 씨의 해당 임차권에 한정하여 판단합니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 현재 시세는 구분해야 한다

확인되는 동일 면적 거래는 75.24㎡, 3층의 2022년 11월 거래 1건입니다. 거래금액은 155,000,000원으로, 현재 소유자 황상욱 씨의 취득 거래가액과 일치합니다.

최저매각가 54,537,000원은 확인된 2022년 11월 거래금액의 산술상 약 35.2%입니다. 다만 이 거래는 현재로부터 상당한 시간이 지난 거래이며, 비교 표본도 단 1건입니다. 최근 12개월의 실제 거래 흐름이나 현재 매수 수요를 충분히 보여주는 자료로 보기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 54,537,000원 가정)

현재 최저매각가 54,537,000원에서 집행비용 추정액 1,381,666원을 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상 배당액은 53,155,334원입니다. 보증금 145,000,000원에서 배당액을 뺀 91,844,666원이 미배당 잔액으로 계산됩니다.

다만 이 금액은 확약 적용 전의 배당 계산입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 유효하게 적용되어 잔존 보증금반환청구와 대항력을 포기한다면, 이 미배당액을 매수인이 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수 부담은 커진다

현재 배당표의 임차보증금 미배당액과 제공된 회차별 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 아래 인수액은 확약이 적용되지 않는 경우를 가정한 수치입니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 본오동 각골초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건 주택까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 중 3층입니다. 외벽은 적벽돌쌓기 및 적색 외장타일, 내벽은 몰탈 위 벽지와 타일 마감입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비가 되어 있습니다.
• 토지. 대체로 등고평탄한 사다리형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)에 해당합니다. 상대보호구역(각골초등학교), 성장관리권역, 토지거래계약허가구역 등의 지정도 확인됩니다.
• 공부와 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모이며 1992년 준공된 건물입니다. 동일 면적 거래가 2022.11. 한 건뿐이고 관련 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%입니다. 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.01.05. 제출된 확약서 원본을 확인하고, 신청채권자의 잔존 보증금반환청구 및 대항력 포기 범위가 해당 임차권에 명확하게 적용되는지 검토해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 확약서의 임차권등기 말소 동의가 실제 말소 절차로 이어질 수 있는지 확인해야 합니다. 배당 이후 임차권등기 정리 여부도 점검해야 합니다.
• 인수액 이중 계산 금지. 임차보증금 145,000,000원과 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 145,000,000원을 별개의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 배당표상 각 항목의 법적 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 2022.11. 거래 155,000,000원은 과거 거래 1건입니다. 인근 동일 면적 다세대의 최근 실거래와 실제 매물 가격을 별도로 조사해야 합니다.
• 건물 상태. 1992년 준공 건물이므로 누수, 외벽, 옥상 방수, 배관, 난방설비 등 노후화와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·점유. 미납 관리비와 실제 점유 상태, 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 감정평가상 임대관계와 실제 점유 현황이 일치하는지도 점검해야 합니다.
• 토지이용 규제. 상대보호구역과 토지거래계약허가구역 등 관련 지정사항을 확인하고, 입찰자에게 적용되는 허가 요건이 있는지 관할 기관에 문의해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서 및 배당 관련 서류를 서로 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — “확약은 인수 위험을 바꾸지만, 환금성을 보장하지 않는다”

수원지방법원 2025타경53608은 보증금 1억 4,500만원의 대항력 임차인이 존재한다는 점에서 원래라면 매수인 인수 위험이 상당한 물건입니다. 현재 최저가 기준 배당표에서는 91,844,666원이 미배당되는 것으로 계산됩니다.

하지만 2026.01.05. 신청채권자인 주택도시보증공사가 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건의 권리분석은 확약의 효력을 정확히 확인하는 데 달려 있습니다.

그렇다고 최저가 5,453만원만 보고 매력적인 물건이라고 단정할 수는 없습니다. 비교 가능한 거래는 2022년 11월의 1건뿐이고, 건물은 15세대 규모의 1992년 준공 다세대입니다. 관련 경매 통계에서도 평균 2.6회 유찰과 매각률 0.0%가 확인됩니다.

권리 위험은 확약으로 해소될 가능성이 있지만, 가격과 환금성은 별개의 문제입니다. 확약서 원본과 임차권 말소 가능성을 확인하고, 현재 시세 및 건물 상태를 충분히 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.