수원지방법원 2025타경53608. 안산시 상록구 본오동 844-5, 3층 303호의 다세대주택입니다. 감정평가상 철근콘크리트 및 조적조 평스라브지붕 3층 건물 중 3층 303호이고, 해당 면적은 75.24㎡입니다. 소유자 황상욱은 2022.11.02. 매매를 원인으로 2022.11.25. 소유권을 취득했고 거래가액은 155,000,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 임차인 문제가 핵심입니다. 김민규의 임대차계약일은 2022.11.02., 확정일자는 2022.11.04., 점유개시는 2022.11.25., 전입신고는 2022.11.28.입니다. 데이터상 말소기준권리인 안산시 압류는 2024.09.19.이므로 전입이 앞섭니다. 따라서 원래 구조에서는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 사건입니다. 다만 이 사건에는 그 결론을 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53608 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 844-5 3층 303호 · 도로명 오목로11길 39 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 75.24㎡ · 3층 건물 중 3층 303호 |
| 소유자 | 황상욱 · 2022.11.02. 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 77,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인보다 중요한 ‘확약서’
등기상 현재 권리관계의 기준은 2024.09.19. 안산시 압류입니다. 김민규의 전입 2022.11.28.은 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후 2024.10.25. 임차보증금 145,000,000원의 주택임차권등기가 이뤄졌고, 배당요구도 같은 날 한 것으로 정리돼 있습니다. 2025.10.29. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김민규 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 145,000,000원 | 전입 2022.11.28 확정 2022.11.04 | 대항력 有 우선변제 有 실질 승계 0원* |
김민규는 전입일이 말소기준일보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 있어, 확약서가 없었다면 낙찰가에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 현재 최저매각가 77,910,000원을 가정하면 집행비용 1,802,380원을 뺀 76,107,620원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 68,892,380원이 남습니다. 그러나 제출된 확약서에 따라 이 잔존액의 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 실질취득 77,910,000원
해당 건물은 15세대, 1992.11.17. 준공이고 비교 가능한 거래는 1건입니다. 대상과 같은 75.24㎡, 3층이 2022.11. 155,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균·최신 거래·가격지표상 최근 12개월 평균도 모두 155,000,000원으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 75.24㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 평균 | 75.24㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
확약서에 따라 매수인 실질 인수를 0원으로 보면 현재 회차의 실질취득은 77,910,000원입니다. 이는 155,000,000원 거래가의 50.3%입니다. 감정가 159,000,000원과 비교해도 최저가는 49% 수준입니다. 다만 거래 표본 자체가 1건뿐이고 다세대주택은 개별 호수 상태와 건물 노후도에 따른 가격 차이가 크므로, 50.3%라는 숫자를 아파트식 시세 할인율처럼 단정적으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,802,380원 |
| 1. 임차인 김민규 보증금 | 145,000,000원 | 76,107,620원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김민규 보증금 미배당액은 68,892,380원입니다. 다만 2026.01.05. 제출된 확약서 때문에 그 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 ‘룰상 인수’와 확약 효과
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 77,910,000원 | 68,892,380원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 54,537,000원 | 91,844,666원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 107,911,266원 | 0원* |
대항력 인수형 사건은 일반적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수가 늘어 실제 부담이 보증금 수준에 묶이는 특성이 있습니다. 이 사건도 원래는 그 구조였지만, 김민규에 관한 확약서가 제출돼 있어 회차별 룰상 인수액과 실제 매수인 부담을 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 3층 건물 중 3층 303호입니다.
- 입지. 각골초등학교 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·근린생활시설·공원이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주택까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 약 6m 내외 도로에 접하고, 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등에 해당하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 15세대, 1992.11.17. 준공 다세대이고 확인되는 거래 표본이 1건이어서 거래 빈도와 가격 검증력은 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.01.05. 제출된 확약서의 당사자·포기 범위·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서 원본과 함께 반드시 대조해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 않기. 룰상 미배당 68,892,380원을 최저가에 다시 더하면 확약의 효과를 반영하지 못합니다. 본 분석에서는 김민규에 대한 실질 인수를 0원*으로 반영했습니다.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2022.11. 155,000,000원 1건입니다. 최저가가 절반 수준이라는 이유만으로 현재 시장가를 단정하지 말고 인근 다세대 매물과 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 노후도·수선비. 1992.11.17. 준공 건물로, 내부 상태와 공용부분 유지보수 수준에 따라 실제 취득비용 차이가 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수형 사건이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건의 첫인상은 보증금 145,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 사건입니다. 현재 최저가에서 배당만 계산하면 68,892,380원이 남기 때문에, 확약이 없다면 최저가가 77,910,000원으로 내려왔다는 사실만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 하지만 2026.01.05. 제출된 확약서에는 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구·대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 이 때문에 김민규에 대한 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다.
그 전제를 반영하면 현재 실질취득은 77,910,000원이고, 확인되는 155,000,000원 거래가의 50.3% 수준입니다. 다만 비교 거래가 1건뿐인 15세대·1992년 준공 다세대이므로 가격 매력과 환금성은 별개의 문제입니다. 이 사건의 승부처는 확약서 효력과 말소 절차를 원문으로 확정하고, 실제 현장가가 77,910,000원보다 충분히 높은지 확인하는 것입니다.
