수원지방법원 2025타경53624. 안산시 상록구 본오동 리치캐슬 5층 501호, 전용 44.66㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로 보면 임차보증금 275,000,000원이 최저가 129,360,000원보다 훨씬 커서 매우 위험해 보입니다. 실제로 한정훈의 전입신고는 2022.05.31., 점유개시는 2022.06.07., 확정일자는 2022.05.09.이고, 말소기준권리는 그보다 뒤인 2022.10.14. 신한은행 가압류 97,894,203원입니다. 따라서 확약이 없다면 한정훈은 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 회차 배당 계산상 126,748,960원만 배당돼 남은 148,251,040원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 2026.04.28. 신청채권자 한국주택금융공사가 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 임차인 한정훈에게 적용되므로, 룰상 계산되는 미배당 보증금 148,251,040원과 별개로 실질적인 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준도 최저가 129,360,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 44.66㎡ · 5층 501호 · 옥탑방이 소재하는 복층구조 |
| 건물 | 리치캐슬 · 8세대 · 2022.02.18. 준공 |
| 소유자 | 백기봉 · 2022.07.07. 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 129,360,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,052,511원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 임차인 — 선순위지만 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정 / 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정훈 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 전입 2022.05.31. 점유개시 2022.06.07. | 확정일자 2022.05.09. 배당요구 2024.10.25. | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
② 권리 흐름 — 말소기준은 2022.10.14. 신한은행 가압류
말소기준권리는 2022.10.14. 주식회사 신한은행 가압류 97,894,203원입니다. 과거 시흥제일새마을금고 근저당 672,000,000원은 2022.05.11. 해지로 이미 말소됐습니다. 신한은행 가압류 이후 등기된 롯데카드·케이비국민카드·국민은행·신용보증기금· 하나카드·서울보증보험·신한카드 등의 가압류와 국·지방자치단체·국민건강보험공단의 압류, 2025.10.31. 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 한정훈의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 임차권 자체만 놓고 보면 선순위입니다. 이 사건에서 인수위험이 사라지는 이유는 후순위이기 때문이 아니라, 2026.04.28. 확약으로 잔존 보증금 청구와 대항력이 포기됐기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 180,000,000원, 현재 최저가 71.9%
리치캐슬은 8세대 규모이고, 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균은 237,250,000원이지만 2022년의 275,000,000원 거래들이 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2026.07. 44.66㎡·5층 180,000,000원 1건이고, 이 거래가 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 44.66㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 44.66㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 48.64㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2022.03 | 44.66㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.66㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저가 129,360,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 180,000,000원의 71.9%입니다. 확약 적용 후 실질 인수액이 0원이므로 실질취득도 129,360,000원이고, 시세 비교 역시 이 금액을 기준으로 하는 것이 맞습니다. 전체 평균 237,250,000원 대비 비율 54.5%보다 최근 12개월 기준 71.9%를 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 129,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,611,040원 |
| 1. 임차인 한정훈 보증금 | 275,000,000원 | 126,748,960원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 97,894,203원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 28,217,470원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 66,191,709원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 323,057,385원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 15,379,479원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,540,960원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,259,007원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 302,052,511원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 148,251,040원으로 잡히지만, 2026.04.28. 확약에 따라 이 임차인의 잔존 보증금반환청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 적용 전 계산액과 실질 인수를 구분
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 미배당·인수 계산 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 129,360,000원 | 148,251,040원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 90,552,000원 | 186,477,936원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 63,386,399원 | 213,154,556원 | 0원 |
확약이 없는 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건은 한정훈이 대상인 확약으로 잔존 청구와 대항력이 포기됐기 때문에, 제공된 세 회차 모두 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본오초교 남서측 인근으로 공동주택·공원·학교·생활편의시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트 경사지붕, 외벽은 석재타일붙임 마감, 창호는 새시창 등이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 구조상 확인사항. 건물에는 옥탑방이 소재하는 복층구조가 있어 공부와의 차이로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 255.4㎡, 지목 대, 공시지가 1,608,000원/㎡이며 공동주택인 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역으로, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있어 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.
- 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 도시교통정비지역, 대기관리권역, 생활소음진동관리지역, 상대보호구역 등이 포함되며 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 8세대 규모로 최근 12개월 거래가 1건이며, 최근 가격 추세가 -29.8%여서 현재 할인율만으로 환금성을 낙관하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.28. 제출된 확약서에서 잔존 임차보증금반환청구·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 직접 확인하세요.
- 임차권등기 처리. 한정훈의 을구 3번 주택임차권이 실제 매각 이후 말소되는 절차와 조건을 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 10건 중 당해세 해당 여부와 실제 우선배당액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 237,250,000원보다 2026.07. 동일 면적·5층 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세. 최근 가격 추세가 -29.8%이므로 현재 최저가가 71.9%라는 이유만으로 과거 275,000,000원 가격을 회복가치로 전제하지 마세요.
- 옥탑방·복층 현황. 감정요항표상 공부와의 차이로 기재된 옥탑방·복층구조의 실제 현황을 현장에서 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로 향후 매도 시 거래기간과 매수층을 별도로 점검하세요.
맺으며 — 위험해 보이는 선순위 임차권, 핵심은 ‘확약’
이 사건의 첫인상은 위험합니다. 보증금 275,000,000원의 임차인이 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 148,251,040원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 줄지 않는 사건입니다.
그러나 2026.04.28. 확약으로 한정훈의 잔존 임차보증금반환청구와 대항력이 포기되고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득 129,360,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 180,000,000원의 71.9%로 비교할 수 있습니다.
가격만 보면 감정가 264,000,000원에서 2회 유찰돼 최근 실거래보다 낮아졌습니다. 다만 최근 가격 추세 -29.8%, 최근 12개월 거래 1건, 8세대 소규모 다세대, 국세·지방세 압류 10건이라는 변수가 남습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 “보증금이 크다”가 아니라 확약서 효력과 말소 절차를 원문으로 확인한 뒤, 하락한 최근 시장가격과 환금성을 함께 보는 것입니다.
