수원지방법원 2025타경53624. 안산 상록구 본오동 리치캐슬 5층501호 다세대주택입니다. 등기상 복잡한 가압류·압류가 다수 존재하지만 대부분 매각으로 소멸하는 구조입니다. 핵심은 을구 임차권등기입니다. 임차인 한정훈은 보증금 275,000,000원, 전입·확정일자 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다. 다만 명세서 비고에 신청채권자 한국주택금융공사 제출 확약서가 확인되어, 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구 및 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의가 이루어진 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 823-3 리치캐슬 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 44.66㎡ |
| 소유자 | 백기봉 (2022.07.07. 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 302,052,511원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 해소
말소기준권리는 2022.02.28 을구 1번 근저당권(시흥제일새마을금고)입니다. 이후 갑구의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기는 말소기준권리 이전 대항력 요건을 갖춘 별도 권리였으므로, 확약이 없었다면 핵심 인수형 물건이었습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한정훈 | 275,000,000원 | 有 | 有 | 확약으로 실질 0원* |
③ 시세 비교 — 신건 가격은 약간 높다
리치캐슬 동일 전용면적 44.66㎡ 기준 최근 실거래는 3건입니다. 감정가는 최근 평균보다 약간 높아 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 44.66㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2022.03 | 48.64㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2022.03 | 44.66㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 256,333,333원 |
최저가는 2.64억으로 최근 실거래 평균 2.563억 대비 103.0%입니다. 확약으로 인수 부담은 없어졌지만, 신건에서 가격 우위가 크다고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 임차인 한정훈 보증금(우선변제) | 275,000,000원 | 259,504,000원 |
| 시흥제일새마을금고 근저당 | 672,000,000원 | 0원 |
| 후순위 가압류·압류 | 다수 | 0원 |
배당 계산상 임차인은 259,504,000원을 배당받고 15,496,000원이 부족합니다. 다만 확약에 따라 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구 및 대항력은 포기되어 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 입지. 경기도 안산시 상록구 본오동 본오초교 남서측 인근으로 공동주택·공원·학교·생활편의시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 주거지역 내 위치합니다.
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 특이사항. 공부와의 차이로 옥탑방 소재 복층구조가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. 임차권등기 말소 및 대항력 포기 확약의 효력 범위를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 가격 기준. 확약으로 인수는 0원이지만 신건 최저가는 실거래 평균보다 높습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대라 매각 후 환금 속도를 보수적으로 판단하세요.
- 세금·관리비. 당해세 및 관리비 등 실제 부담 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “위험은 사라졌지만 가격은 남는다”
이 물건의 핵심은 임차권입니다. 대항력 있는 임차인이 있어 일반적으로는 보증금 인수 위험을 검토해야 하지만, 제출된 확약으로 해당 임차인의 인수 부담은 실질 0원이 됩니다. 따라서 판단 기준은 2.795억이 아니라 낙찰가 2.64억입니다. 다만 신건 가격이 최근 실거래 평균보다 높은 만큼, 권리가 깨끗해진 것과 저렴한 것은 별개입니다. 확약은 합격, 가격은 추가 검토가 필요한 물건입니다.