인천지방법원 2025타경512547. 인천 미추홀구 용현동 제일빌라 4층402호 다세대주택입니다. 표면상 최저매각가는 3,381만원으로 크게 낮아졌지만, 등기부상 을구 5번 주택임차권이 남아 있어 일반적인 무인수 경매와는 다릅니다. 임차인 백초록은 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로, 낙찰 후 부족 보증금 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512547 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 용현동 565-57 제일빌라 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 30.50㎡ |
| 소유자 | 윤석천 |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 임차권등기 확인 필수
말소기준권리 이전의 권리와 이후 권리를 구분해야 합니다. 을구 5번 주택임차권은 2024.10.17 설정되었고, 임대차계약 2022.07.07, 주민등록 2022.09.13, 확정일자 2022.08.22로 확인됩니다. 매각물건명세서상 인수권리로 표시되어 있으며, 보증금 75,000,000원 중 배당 부족분은 매수인 부담 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 백초록 | 75,000,000원 | 有 | 有 | 부족분 가능 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 인수 포함 판단
제일빌라 동일 면적 최근 거래는 5건이며 평균 거래가는 53,300,000원입니다. 최근 12개월 평균은 55,750,000원, 최신 거래(2026.07)는 52,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 30.5㎡ | 2 | 52,500,000원 |
| 2025.10 | 30.5㎡ | 4 | 59,000,000원 |
| 2024.11 | 30.5㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 최근 거래 평균 | 5건 | 53,300,000원 |
최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 약 60.6% 수준으로 가격만 보면 낮습니다. 하지만 임차보증금 인수 가능액을 합산하면 실질취득 비용은 약 76,008,580원으로, 최근 거래 수준을 크게 초과합니다.
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기. 백초록 보증금 75,000,000원, 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가만 보고 저가 매수로 판단하면 위험합니다.
- 확약 확인. 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 적용 범위를 원본 확인해야 합니다.
- 소형 다세대 환금성. 제일빌라는 9세대 규모로 거래층이 제한될 수 있습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 계산이 먼저”
이 물건은 유찰을 통해 숫자상 가격 매력은 만들어졌지만, 일반적인 반값 경매와 다르게 봐야 합니다. 대항력 있는 임차권등기가 존재해 낙찰가가 낮아져도 부족 보증금 인수 부담이 남을 수 있습니다. 따라서 핵심은 3,381만원이라는 최저가가 아니라 인수 가능액을 포함한 총 취득비용입니다. 권리 확인과 확약 범위 검토 후 접근해야 하는 물건입니다.
