199,920,000원
수원지방법원 2025타경53633. 시흥 정왕동 ‘퍼스트에비뉴2차’ 5층 503호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(학원)입니다. 현재 소유자 유진웅은 2024.02.23 소유권이전 등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 614,298,000원입니다. 같은 날 접수된 지도농업협동조합 근저당권 480,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 하나카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 김윤희 1명입니다. 보증금 50,000,000원, 월차임 1,000,000원, 전입일은 2024.05.03입니다. 말소기준인 2024.02.23 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 낙찰자가 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이고, 배당요구는 2026.01.20 접수된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53633 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 5층 503호 · 도로명 경기도 시흥시 거북섬2길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설(학원) |
| 건물 | 2022.10.06 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상5층 건물의 제5층 제503호 |
| 소유자 | 유진웅 · 2024.02.23 소유권이전 · 거래가액 614,298,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 408,000,000원 / 199,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 지도농업협동조합 / 413,810,281원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2024.02.23 접수된 지도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이후 2025.09.19 하나카드 가압류 6,097,818원과 2025.11.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 교보자산신탁 명의의 신탁등기와 주식회사성원디앤씨 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤희 · 503호 | 주거 · 2024.05.03 | 50,000,000원 / 1,000,000원 | 2026.01.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 199,920,000원으로 감정가 408,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 상태라 감정가 대비 숫자는 크게 낮아졌지만, 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 시세는 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인으로 해석하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 199,920,000원 | 196,321,120원 | 289,776,698원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 139,944,000원 | 137,184,784원 | 348,913,034원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 97,960,800원 | 95,797,506원 | 390,300,312원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 채권이 매수인에게 넘어오는 구조가 아니라, 채권자가 회수하지 못하는 금액이 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 199,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,598,880원 |
| 2. 근저당 · 지도농업협동조합 | 480,000,000원 | 196,321,120원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,097,818원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 486,097,818원 중 채권자 예상배당은 196,321,120원, 미배당은 289,776,698원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 다만 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근이며, 근린생활시설 위주로 형성된 성숙중인 상가지대입니다. 감정평가상 제반여건은 보통 이하입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2022.10.06 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 승강기·화재탐지 및 경보·소화전·스프링클러·지하주차장·CCTV 설비가 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적 2,882.9㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방·광대소각입니다. 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 도로. 주차시설 진출입로는 북동측 왕복 3차선 아스콘포장도로에 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이며, 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 감정가 대비 49%라는 숫자를 시세 할인율로 보지 말고, 동일·유사 근린생활시설의 최근 매매와 임대 수준을 직접 대조해야 합니다.
- 학원 이용상태 확인. 감정평가상 학원으로 이용 중이므로 실제 내부 상태·시설물·원상회복 범위를 확인하세요.
- 주거 사용 여부 확인. 임차인 조사상 용도는 주거로 기재돼 있어 감정평가 이용상태와 다릅니다. 현장 점유 형태를 확인하세요.
- 임차인 명도. 김윤희는 대항력이 없지만 실제 점유 중인 임차인이므로 낙찰 후 인도·명도 협의가 필요할 수 있습니다.
- 배당 변동. 현재 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표 원본을 확인하세요.
- 환금성 검증. 2회 유찰된 근린생활시설이고 감정평가상 주변 제반여건이 보통 이하인 만큼, 재매각 기간과 공실 가능성을 보수적으로 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 시세 확인 뒤 판단”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 지도농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 김윤희도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 투자 판단은 권리보다 환금성에 달려 있습니다. 감정가 408,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 199,920,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 수치만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 수는 없습니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(학원), 주변은 성숙중인 상가지대·제반여건 보통 이하로 평가됐고, 임차인 조사상 사용 용도는 주거로 기재돼 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장·임대수요·실거래 확인 후. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 실제 출구가격입니다.
