수원지방법원 2025타경53633. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 인근 퍼스트에비뉴2차 5층 503호입니다. 사건상 용도는 '대지'로 표시되어 있으나, 등기부는 집합건물이고 감정평가서에서는 근린생활시설(학원)로 이용 중인 구분건물로 조사됐습니다. 따라서 일반 아파트의 주거 수요나 시세를 기준으로 판단할 물건이 아닙니다.

소유자 유진웅 씨는 2024년 소유권을 취득했고, 같은 날 지도농업협동조합 명의의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 하나카드 가압류가 등기되었고 지도농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가에서 예상되는 배당금은 근저당권 채권액에 크게 못 미치지만, 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸

등기부상 말소기준권리는 2024.02.23 접수된 지도농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 480,000,000원이며, 이 근저당권에 기초하여 임의경매가 진행되고 있습니다.

이후 설정된 하나카드 주식회사의 가압류(6,097,818원)와 지도농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 교보자산신탁주식회사 관련 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인 필요

매각물건명세서·현황조사·문건접수에 확인된 실제 임차인은 김윤희 씨 1명입니다. 503호를 주거 목적으로 사용한다고 신고되어 있으며, 보증금은 50,000,000원, 월차임은 1,000,000원입니다.

김윤희 씨의 전입신고일은 2024.05.03으로, 말소기준 근저당권 설정일인 2024.02.23보다 늦습니다. 따라서 조사된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵고, 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 그대로 승계하는 구조는 아닙니다.

다만 2026.01.20 배당요구를 한 사실과 실제 배당 가능 여부는 구분해야 합니다. 확정일자 확인이 필요하며, 배당요구가 접수되었다는 사정만으로 보증금 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다.

③ 가격 분석 — 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다

이 물건은 감정가 408,000,000원에서 시작하여 3회 유찰되었습니다. 현재 최저매각가는 139,944,000원으로, 감정가의 34.3% 수준입니다.

후속 유찰 시 최저매각가가 더 낮아질 수 있지만, 이것이 곧 실제 거래시세보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 감정가와 시장에서 실제 매매되는 가격은 서로 다른 기준이기 때문입니다.

소유권이전 당시 등기상 거래가액은 614,298,000원이지만, 과거 거래가액을 현재 적정시세로 사용할 수는 없습니다. 현재 가치를 평가할 때는 유사한 근린생활시설의 실제 매매가격, 임대 가능성, 공실 위험, 운영비와 관리비 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,944,000원 가정)

현재 최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순위는 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

신청채권자인 지도농업협동조합의 경매 청구금액은 413,810,281원입니다. 현재 매각가 기준 예상배당은 137,184,784원으로, 신청채권자의 청구금액에도 미달합니다. 하나카드 가압류 채권자에게 예상되는 배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 계속 증가

매각가가 내려갈수록 채권자들의 미배당액은 늘어납니다. 현재 회차에서 348,913,034원인 채권 미배당은 4회 유찰 시 390,300,312원, 5회 유찰 시 419,159,564원으로 증가하는 시나리오입니다.

반면 제시된 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 유형과 명확히 구별되는 점입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설을 중심으로 형성된 성숙 중인 상가지대로, 감정평가상 제반 여건은 보통 이하로 조사됐습니다.
• 교통. 본건 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 주차시설 진출입로가 북동측 왕복 3차선 아스콘 포장도로에 연결됩니다. 인접 도로 여건은 영업시설의 접근성 검토에 참고할 수 있습니다.
• 건물. 2022.10.06 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전, 스프링클러, 지하주차장 및 CCTV가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(학원)으로 사용 중입니다. 임차인의 주거 사용 신고와 차이가 있어 실제 이용형태 및 관련 법령상 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 토지는 평탄한 세로장방형으로 조사됐으며, 토지면적은 2,882.9㎡, 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변이 성숙 중인 상가지대로 조사되고 이미 3회 유찰된 만큼, 현재 매수가격뿐 아니라 향후 임대와 재매각에 필요한 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 퍼스트에비뉴2차와 인근 유사 근린생활시설의 실제 매매가격을 비교해야 합니다. 감정가 408,000,000원을 현재 시세로 가정해서는 안 됩니다.
• 실제 이용상태 확인. 감정평가상 학원 이용과 임차인의 주거 사용 신고가 일치하지 않습니다. 현장 방문으로 실제 점유자, 업종, 내부 시설 및 영업 여부를 확인하세요.
• 임차인 명도. 김윤희 씨의 대항력은 없는 것으로 조사되었지만, 실제 점유에 따른 인도명령·명도 협의와 비용을 고려해야 합니다.
• 임대차 보호관계. 임차인의 전입일, 확정일자, 실제 사용형태, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 매각물건명세서와 관련 서류로 다시 확인하세요.
• 권리 원본 확인. 지도농업협동조합 근저당권과 하나카드 가압류의 순위·말소 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 관리비·체납. 집합건물 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 관리사무소에서 실제 납부 현황을 확인하세요.
• 수익성·환금성. 실제 임대 가능한 업종과 임대료, 공실 위험, 관리비, 향후 재매각 가능성을 종합적으로 검토하세요.
• 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.10의 진행 여부와 최저매각가, 특별매각조건, 입찰보증금 조건을 법원 공고로 확인하세요.
• 현장·서류 최종 대조. 감정평가서, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 현장 상태를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “크게 떨어진 가격, 아직 검증되지 않은 시세”

시흥 퍼스트에비뉴2차 503호는 감정가 408,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가가 139,944,000원까지 내려온 물건입니다. 감정가 대비 34.3%라는 수치는 눈에 띕니다.

권리분석 측면에서는 지도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류가 매각으로 소멸하며, 임차인 김윤희 씨의 전입일도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인 예상 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 권리상 인수금이 없다는 사실과 투자 가치가 높다는 판단은 다릅니다. 감정평가상 근린생활시설(학원)인 물건에 주거 임차 신고가 존재하며, 주변은 성숙 중인 상가지대로 조사됐습니다. 이미 3회 유찰된 점도 실제 수요와 환금성을 검토해야 할 이유입니다.

결론은 ‘권리 인수위험은 제한적, 가격 판단은 보류’입니다. 139,944,000원이 시세보다 저렴한지는 유사 상업용 구분건물의 거래가격과 실제 임대수익을 확인해야 판단할 수 있습니다. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율보다 현재 가격에 취득해 안정적으로 이용·임대·매각할 수 있는가에 있습니다.