* 배당 시나리오의 매수인 인수액 기준. 매각물건명세서상 보증금·전입일이 확인되지 않는 임차인의 권리관계는 반영되지 않았으므로 실제 인수액이 확정된 것은 아닙니다.

수원지방법원 2025타경53635. 경기도 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 9층 938호, 지식산업센터 물건입니다. 소유자는 이지연 씨이며, 2024년 1월 31일 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권이 설정된 이후 채무관계가 악화되어 경매로 이어진 구조입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 31일 설정된 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 한국투자저축은행 가압류와 국세 관련 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 권리의 소멸 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 이 사건을 단순한 권리 소멸형으로만 판단하면 안 됩니다. 현황조사상 임차인 주식회사 에이치피테크는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없지만, 매각물건명세서에는 별도의 주식회사 점유가 기재되어 있고 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 이 두 번째 점유관계가 입찰 전 반드시 해소해야 할 핵심 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인

이 사건의 말소기준권리는 을구 1번, 2024년 1월 31일 설정된 수원화성오산축산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이는 채권최고액이지 실제 잔존 대출원금과 동일하다는 의미는 아닙니다.

이후 2025년 6월 13일 한국투자저축은행의 가압류(청구금액 100,000,000원)가 들어왔고, 2025년 11월 3일 근저당권자인 수원화성오산축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 2026년 5월 11일에는 시흥세무서장의 압류도 추가됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리이므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

② 임차인 분석 — 두 번째 점유자의 권리관계가 핵심

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 임차인 관련 사항은 2건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 각각 별도로 확인해야 할 점유관계입니다.

특히 지식산업센터 물건에서 매각물건명세서상 별도 주거 점유가 기재된 점은 가볍게 넘길 수 없습니다. 실제 이용상태가 감정평가서의 지식산업센터 용도와 어떻게 연결되는지도 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 34.3%지만 시세 메리트는 별개

감정가는 179,000,000원, 현재 최저매각가는 61,397,000원입니다. 세 차례 유찰을 거쳐 감정가의 약 34.3% 수준까지 내려왔습니다.

다만 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 거래 수요가 다릅니다. 입주 가능 업종과 시설 규정, 실제 임대수요, 거래 가능한 매수층에 따라 가격이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건은 동일 건물·동일 호실 유형의 최근 실거래가격을 근거로 한 시세 검증이 이루어지지 않았으므로 최저가가 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오 기준입니다. 미배당액은 근저당권과 가압류 채권의 총 미배당액이며, 임차인 관련 우선변제나 최우선변제는 별도로 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 61,397,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 약 1,505,146원을 먼저 제외하면 근저당권자에게 59,891,854원이 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 144,000,000원 중 84,108,146원이 미배당되고, 후순위 가압류권자인 한국투자저축은행은 배당을 받지 못하는 구조입니다.

신청채권자인 수원화성오산축산업협동조합의 경매 청구액은 123,559,246원입니다. 이는 등기부상 근저당권 채권최고액 144,000,000원과 구별해야 합니다. 경매 신청액과 근저당권의 채권최고액은 서로 다른 기준입니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 각종 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물입니다. 위생·급배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기 및 주차시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역입니다. 과밀억제권역에 해당하며 대로2류, 중로1류, 소로1류에 접합니다.
• 토지 관련 사항. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다. 토지는 평탄한 가로장방형으로 평가되어 있습니다.
• 규제. 수도권 과밀억제권역 및 토지거래계약허가구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 사항으로 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 입주 가능한 업종과 시설에 따라 실수요자가 제한될 수 있습니다. 일반 주거용 부동산과 동일한 매수층을 기대하기 어렵고, 실제 임대관계도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 ②의 실체 확인. 매각물건명세서상 주식회사의 정확한 법인명, 실제 점유자, 점유 개시일, 임대차계약서 및 보증금을 확인하세요. 전입신고일이 말소기준권리보다 빠른지 반드시 확인해야 합니다.
• 전입세대 및 점유 확인. 전입세대확인서와 현장조사를 통해 실제 거주·사용 주체를 대조하세요. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부도 함께 확인해야 합니다.
• 에이치피테크 임대차. 전입일은 2025.06.17로 후순위입니다. 보증금 5,000,000원과 월세 350,000원의 계약관계, 실제 점유 및 인도 협의 여부를 확인하세요.
• 입주자격 확인. 지식산업센터 입주 가능시설 규정을 확인하고, 낙찰 이후 본인이 사용하거나 임대하려는 목적이 해당 규정에 부합하는지 확인하세요.
• 실제 시세 확인. 동일 건물 및 유사 지식산업센터의 최근 매매·임대 거래가격을 비교해야 합니다. 감정가 대비 34.3%라는 비율만으로 시세 메리트를 판단하지 마세요.
• 관리비 확인. 관리사무소를 통해 미납 관리비, 공용부분 부담액, 관리규약 및 관리비 정산 조건을 확인하세요.
• 세금 및 부대비용. 취득세 등 세금, 등기비용, 명도비용, 수리비, 공실 기간의 관리비를 반영해 총 취득원가를 계산하세요.
• 등기부 재확인. 2026.07.05 발급 등기사항전부증명서 이후 추가 등기 및 변동사항이 있는지 입찰 직전에 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기부 원본을 서로 대조하고, 특히 임차인 관련 내용이 보완되었는지 확인하세요.

맺으며 — “최저가 34.3% ≠ 투자 메리트”

골드테크노밸리 938호는 세 차례 유찰되어 감정가 1억 7,900만원에서 최저가 6,139만 7,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2024년 1월 31일 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건의 진짜 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 첫 번째 임차인인 에이치피테크는 후순위 전입으로 대항력이 없지만, 매각물건명세서에 별도로 등장하는 주식회사는 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 임차인의 권리관계가 확인되지 않는 한 실제 인수 부담은 확정할 수 없습니다.

여기에 지식산업센터라는 용도 특성도 있습니다. 입주 가능시설에 관한 규정을 확인해야 하고, 실제 사용 목적과 입주자격이 맞지 않으면 낙찰 이후에도 활용에 제약이 생길 수 있습니다. 동일 유형의 실거래 비교도 없이 감정가 대비 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

권리의 소멸 여부와 매수인의 실제 부담은 별개입니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 미상 임차인의 권리 및 지식산업센터의 활용 가능성을 먼저 검증해야 하는 물건입니다.