수원지방법원 2025타경53635. 경기도 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 9층 938호입니다. 공부상 용도는 지식산업센터이고, 매각물건명세서에는 공장(지식산업센터)으로서 입주가능시설 관련 규정을 사전에 확인해야 한다는 주의사항이 기재돼 있습니다.

가격부터 보면 감정가 179,000,000원인 물건이 2회 유찰을 거쳐 최저가 87,710,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다릅니다. 현재 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

권리관계에서도 구분이 필요합니다. 2024년 수원화성오산축산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기권리 소멸과 임차인 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 전입일과 보증금이 미상인 신고 임차인이 있어 인수액 0원을 확정적으로 적용할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸 예정

말소기준권리는 2024.01.31 설정된 수원화성오산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 등기된 한국투자저축은행 가압류와 임의경매개시결정, 국가 압류 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

2023년 무궁화신탁 명의 소유권보존 및 신탁 관련 등기는 2024.01.31 소유권이전 과정에서 말소됐습니다. 현재 소유자는 이지연으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 확인된 임차관계와 미상 신고 구분

임차관계 관련 기록은 2건입니다. 주식회사 에이치피테크는 9층 938호의 보증금과 월세, 전입일이 확인되며 말소기준권리보다 늦은 전입일로 대항력 없는 임차인으로 분류돼 있습니다.

반면 별도로 기재된 주식회사는 주거용 사용으로 신고되어 있으나, 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 두 기록이 동일한 임차관계인지, 서로 다른 점유자인지도 대조가 필요합니다. 따라서 실제 임차인 수와 전체 보증금 규모를 확정할 수 없습니다.

핵심은 실제 점유자와 신고 임차인의 동일성 확인입니다. 현황조사에 기재된 에이치피테크와 별도 배당요구 주식회사가 같은 임차관계인지, 별도의 임대차인지 확인해야 합니다. 주거용 사용 신고와 지식산업센터의 공부상 용도 사이의 관계도 함께 점검해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 하지만 시세 할인은 미확인

감정가 179,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 87,710,000원입니다. 감정가 대비 49% 수준이지만, 실거래 시세와 비교할 수 있는 가격 근거가 확인되지 않았습니다.

향후 회차 금액은 유찰 시나리오입니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,710,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정 아래, 집행비용을 공제하고 근저당권자에게 잔여 매각대금을 배당하는 시뮬레이션입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치이며, 실제 확정 채권액과 배당표를 의미하지 않습니다.

집행비용 추정액 1,978,780원을 공제하면, 수원화성오산축산업협동조합에 대한 예상배당은 85,731,220원입니다. 가압류권자인 한국투자저축은행은 해당 계산에서 배당을 받지 못하고, 소유자 잔여금도 없습니다.

시뮬레이션상 채권 합계 244,000,000원 중 예상 채권자 배당액은 85,731,220원, 미배당액은 158,268,780원입니다. 다만 이 채권 합계에는 근저당의 실제 확정 채무가 아닌 채권최고액 144,000,000원이 사용됐습니다. 경매 신청채권자의 청구액은 별도로 123,559,246원이므로, 실제 채무 잔액이나 법원 확정 배당 부족액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·조세 우선순위·임차인의 최우선변제·우선변제 및 실제 확정 채권액은 반영되지 않았습니다. 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 전입일과 보증금이 미상인 임차인의 인수 위험은 별도로 남습니다. 채권 미배당액 자체를 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 아파트, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 대체로 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 9층 건물 내 9층 938호입니다. 위생·급배수·옥내소화전·화재탐지·승강기·주차시설 등이 설치되어 있습니다.
• 토지·도로. 인접 도로와 대체로 평탄한 상업용 건부지로, 남동측·북동측·북서측이 도로에 접합니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 속합니다. 외국인 등의 주택거래에 한정된 토지거래계약 허가구역 지정도 확인됩니다. 본건 적용 여부는 실제 거래 조건에 따라 구분해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 이것만으로 현재 점유자의 실제 사용이 허용된다고 판단할 수는 없습니다.
• 환금성. 일반 주택이 아닌 지식산업센터로, 입주가능시설에 관한 규정이 적용됩니다. 현재 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 시장가격이나 매각 소요기간을 확정하기 어렵습니다. 입주 업종과 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 원본 대조. 2025.11.25 배당요구한 주식회사의 정확한 명칭, 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 보증금, 점유 부분을 확인해야 합니다.
• 임차인 동일성 확인. 에이치피테크와 별도 신고 주식회사가 동일한 임차관계인지, 서로 다른 점유자인지 확인하고 실제 점유자 수를 확정해야 합니다.
• 대항력·보증금 승계. 미상 임차인의 대항력이 인정되는지, 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액 0원을 확정값으로 사용하지 않아야 합니다.
• 실제 사용 용도. 주거용 신고와 지식산업센터의 공부상 용도를 대조하고, 현장 점유 형태와 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 입주가능시설 규정. 해당 호실에 허용되는 업종·시설 및 사용·임대 조건을 관계 규정과 관리 주체를 통해 확인해야 합니다.
• 시세 비교. 동일 건물의 최근 실거래, 최신 거래가격, 가격 추세를 확인해야 합니다. 실질취득비용을 기준으로 비교하되 현재 감정가 대비 49%라는 수치만으로 저가 매수를 판단하지 않아야 합니다.
• 조세 압류. 시흥세무서장 압류와 관련된 조세의 법정기일, 당해세 여부 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 확인된 임차인 외 추가 점유자 존재 여부, 실제 사용 현황과 인도 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 관리 주체에 미납 관리비와 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분 관리비를 확인해야 합니다.
• 최종 매각조건. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 공고를 대조하고 매각기일 및 최저매각가 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 49%”보다 중요한 미확정 인수 위험

이 물건의 가장 눈에 띄는 수치는 감정가 179,000,000원 대비 최저매각가 87,710,000원(49%)입니다. 2회 유찰로 가격이 상당히 내려왔지만, 현재 확인된 자료만으로는 이를 시세보다 저렴한 가격이라고 판단할 근거가 부족합니다.

등기권리는 말소기준 근저당권을 포함해 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 전입일·보증금 미상 임차인의 대항력과 미배당 보증금 승계 가능성은 여전히 확인이 필요합니다. 배당 시뮬레이션에 기재된 인수액 0원은 이 위험을 반영한 확정 인수액이 아닙니다.

아울러 본건은 일반 아파트가 아니라 입주가능시설 규정이 적용되는 지식산업센터입니다. 현재 확인되지 않은 실제 임차관계와 사용 가능 조건, 최근 실거래 시세가 가격 판단의 핵심 변수입니다.

결론은 가격 메리트 확정 보류입니다. 근저당 등기 소멸 예정이라는 사실과 감정가 대비 큰 할인율만으로 판단하기보다, 미상 임차인의 인수 위험을 해소하고 입주 자격·허용 용도·실거래 가격을 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 검토해야 합니다.