수원지방법원 2025타경53649. 경기도 시흥시 매화동 리드스마트스퀘어 4층 409호, 지식산업센터 물건입니다. 소유자는 김덕진 씨이며, 말소기준권리는 2021년 9월 16일 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 권리가 깨끗하다고 바로 좋은 물건은 아닙니다. 주거용 부동산과 달리 지식산업센터는 업종·입주자격·임대수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있어 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험은 없다

말소기준권리는 2021.09.16 농협은행주식회사 근저당권입니다. 그 이후 설정된 박승광 가압류, 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 각종 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 문제는 확인되지 않습니다.

② 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)

③ 입지·용도 분석

• 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 중이며, 주거 목적 물건이 아닙니다.
• 입지. 시흥매화중학교 동측 인근으로 공장·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입은 자유롭고 인근 버스정류장 접근은 보통 수준입니다.
• 규제. 일반공업지역·일반산업단지·지구단위계획구역 등 산업 관련 용도지역입니다.
• 특이사항. 대지권 미등기이나 대지권 면적 40.86㎡ 관련 자료가 제출되었고 최저매각가격에 포함됩니다.

④ 입찰 체크리스트

• 입주자격 확인. 일반산업단지 내 공장(지식산업센터)으로 입찰 전 자격 요건 확인이 필요합니다.
• 임대수요 확인. 지식산업센터는 업종 제한과 지역 수요가 환금성을 결정하므로 공실 가능성을 점검해야 합니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하며 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 변동될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만 용도가 승부처”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안전한 권리 구조입니다. 하지만 지식산업센터는 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 낙찰 후 인수 부담은 없지만, 감정가 수준에서 매수할지는 실제 사용 가능성·임대수요·환금성을 따져 판단해야 합니다. 권리는 합격, 가격과 활용성 검토가 필요한 물건입니다.