수원지방법원 2025타경53687. 경기도 시흥시 배곧동 배곧로얄팰리스테크노1차 10층에 위치한 집합건물입니다. 소유자는 듀얼스마트주식회사이며, 2021년 10월 15일 거래가액 212,160,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

이후 국세 압류, 근로복지공단·경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단의 압류 등이 이어졌고, 2025년 11월 10일 중소기업은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 등기상 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 조세의 배당 우선순위와 실제 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 매각물건명세서와 감정평가 자료에 모두 “공장(기숙사)로 이용 중”이라고 기재되어 있습니다. 기숙사형 이용 물건은 일반 주거용 아파트와 가격 형성 및 수요가 다를 수 있습니다. 세 차례 유찰이라는 사실만으로도 입찰 전 이용 실태와 환금성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류·가압류는 소멸

권리분석의 중심은 2021년 10월 15일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 해당 권리가 말소기준이며, 이후 등기된 국세 압류와 각종 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.

2019년 설정된 새마을금고 관련 공동담보 근저당권들도 존재했지만, 2021년 10월 15일 관련 말소등기가 완료됐습니다. 따라서 과거 공동담보의 큰 채권최고액을 이번 매수인이 부담할 채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 임대관계 미상이 핵심 변수

신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가 자료에는 “임대관계 미상”이라고 기재되어 있고, 현황 이용상태는 공장(기숙사)입니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자나 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

공장(기숙사) 용도로 사용 중인 만큼 실제 점유자가 법인 소속 사용자, 별도 임차인 또는 기타 사용자인지 확인해야 합니다. 보증금·확정일자·점유 개시일이 확인되지 않은 점유자에 대해서는 대항력을 확정적으로 인정하거나 부정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 하지만 시세 할인율은 미확인

현재 최저매각가는 57,624,000원으로 감정가 168,000,000원의 34.3%입니다. 세 차례 유찰로 최저가가 크게 낮아진 상태입니다.

그러나 이 수치는 감정가와 최저가의 비율일 뿐, 실제 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 동일 용도 물건의 최근 실거래가와 가격 추세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 어느 수준인지는 판단할 수 없습니다.

각 회차의 낙찰가를 해당 최저매각가와 동일하게 가정한 배당 시나리오입니다. 미배당액은 채권자 측 부족분으로, 매수인 인수액과 구별됩니다.

현재 확인되는 실질취득 추정액은 최저가 낙찰 및 인수액 0원을 전제로 한 57,624,000원입니다. 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·관리비 등은 별도이며, 실제 매수가격이 상승하면 실질취득금액 역시 상승합니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,624,000원 가정)

최저매각가 57,624,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,437,232원을 제외한 56,186,768원이 중소기업은행 근저당권에 배당됩니다. 이 가정에서는 다른 가압류 채권자와 소유자에게 배당될 금액이 없습니다.

배당계산에 반영된 채권액 합계는 239,901,823원, 채권자 예상배당 합계는 56,186,768원, 미배당 합계는 183,715,055원입니다. 중소기업은행의 경매 신청 청구액은 167,988,391원으로, 현재 예상배당만으로는 해당 청구액을 충족하지 못합니다.

집행비용은 추정치이며, 중소기업은행 배당계산에는 등기상 채권최고액을 적용했습니다. 당해세·조세 우선배당·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧한울초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 지식산업센터, 공업단지, 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 북서측 약 30m, 북동측 약 22m의 포장도로에 각각 접하고 남동측은 보행자도로에 접합니다.
• 건물. 피알씨구조 10층 건물의 제10층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내부는 벽지와 일부 타일 마감이며 위생·급배수·승강기·화재탐지·경보·스프링클러 설비가 있습니다.
• 이용상태. 현황 공장(기숙사) 이용 중입니다. 일반 공동주택으로 전제하지 말고 건축물대장상 용도, 기숙사 이용의 적법성 및 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡이며, 토지면적은 12,051.2㎡입니다. 해당 수치는 건물 전체 대지에 관한 것으로 개별 호실의 소유 대지면적과 구분해야 합니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으며, 외국인 등의 주택거래에 한한 것으로 기재되어 있습니다. 실제 취득자와 거래에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 공장(기숙사) 이용이라는 특성과 3회 유찰 이력이 확인됩니다. 일반 아파트보다 수요자 범위와 담보·금융 취급 조건이 다를 수 있으며, 객관적 거래가격과 매각 소요기간을 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 용도 확인. 매각물건명세서의 “공장(기숙사)” 기재와 건축물대장상 용도 및 실제 사용형태가 부합하는지 확인하세요. 용도변경이나 시설 이용에 법적 제약이 있는지도 점검해야 합니다.
• 점유자·임대차 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 보증금, 점유 개시일, 임대차계약 존재 여부를 확인하고 대항력 가능성을 별도로 판단하세요.
• 시세 검증. 감정가 168,000,000원이 현재 시장가치를 대변한다고 단정할 수 없습니다. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래와 실제 매물가격, 임대수익 및 처분 가능성을 검토하세요.
• 후순위 권리 말소. 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등의 등기 변동을 입찰 직전 재확인하고 매각으로 소멸하는 권리와 별도 인수사항을 구별하세요.
• 세금 우선배당. 시흥세무서와 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 조세·공과금의 우선순위 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납과 시설 유지 관련 미납금이 있는지 관리주체에 확인하고, 매수인에게 승계될 수 있는 부담을 구분하세요.
• 자금 조달. 공장(기숙사) 이용 물건은 금융기관별 담보대출 취급 여부와 조건이 다를 수 있습니다. 낙찰잔금 조달 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장 원본을 재확인하고, 매각기일과 변경·취하 여부도 확인하세요.

맺으며 — “34.3%에 사는 것”과 “싸게 사는 것”은 다르다

이 물건은 감정가 168,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저매각가 57,624,000원까지 내려왔습니다. 권리상으로는 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 압류·가압류가 소멸하는 구조이며, 현재 예상되는 매수인 인수금액은 0원입니다.

하지만 투자 판단에서 더 중요한 문제는 용도와 실제 시장가치입니다. 이 물건은 공장(기숙사)로 이용 중이고 임대관계가 미상입니다. 3회 유찰이라는 이력도 있으며, 최근 실거래가격과 비교한 적정 매수가격이 확인되지 않았습니다.

채권자 미배당액 183,715,055원은 매수인에게 그대로 승계되는 채무가 아니지만, 점유관계·용도 제한·환금성 문제까지 해소해 주는 것은 아닙니다. 등기상 권리는 비교적 정리 가능한 구조지만, 가격과 이용 위험은 아직 검증이 필요한 물건입니다.

최종 판단은 권리 구조 확인, 실제 점유관계 조사, 적법한 사용 가능성 검토, 객관적 시장가격 검증을 완료한 뒤 내려야 합니다. 감정가 대비 할인율만을 이유로 성급하게 응찰하기보다는 본 물건의 실질 가치를 확인하는 것이 우선입니다.