수원지방법원 2025타경53687. 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층10-069호입니다. 감정평가상 현황은 공장(기숙사)로 이용 중입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.10.15 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 국의 압류, 근로복지공단·경기신용보증재단·중소벤처기업진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
최저매각가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 공장(기숙사)인 만큼 일반 주거용 물건과 같은 방식으로 가격을 비교하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53687 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층10-069호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 현황 공장(기숙사)로 이용중 |
| 소유자 | 듀얼스마트주식회사 |
| 소유권 취득 | 2021.10.15 · 거래가액 212,160,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 167,988,391원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 조사 내역은 없습니다. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 산정되어 있지 않아 예상 인수액은 0원입니다. 2021.10.15 중소기업은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율과 시세는 다른 문제
현재 최저가는 82,320,000원으로 감정가 168,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 57,624,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시는 40,336,800원(감정가 24%)입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 시세 메리트를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,881,760원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 80,438,240원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 3,594,630원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 6,025,877원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 50,281,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 239,901,823원, 예상 배당액은 80,438,240원이며 미배당액은 159,463,583원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배곧한울초등학교 남서측 인근이며, 주위는 지식산업센터·공업단지·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 현황은 공장(기숙사)로 이용 중입니다.
- 건물. 피알씨구조 10층 건물 중 제10층 제1069호이며, 위생설비·급배수·승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 약 30미터, 북동측 약 22미터 포장도로에 접하고 남동측으로 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고, 공장(기숙사) 용도의 실제 거래사례를 확인해야 합니다.
- 현황 이용 확인. 공장(기숙사) 이용이 실제 인허가·관리규약·건축물 용도와 어떻게 연결되는지 원본 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 조사돼 현장 점유 상태를 재확인하는 편이 안전합니다.
- 세금·배당 확인. 국과 국민건강보험공단의 압류가 있으므로 실제 배당에서는 당해세 등 선순위 공과금 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.10.15 중소기업은행 근저당권 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 49%인 82,320,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없기 때문에 이 할인율을 곧바로 “가격 메리트”로 바꾸어 해석할 수는 없습니다. 특히 현황이 공장(기숙사)이고 이미 2회 유찰된 만큼, 권리는 비교적 단순하되 가격·용도·환금성 확인이 핵심인 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 판단입니다.
