수원지방법원 2025타경53689. 안산시 상록구 사동 1426-2, 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다. 전용면적은 37.75㎡이고, 방 2개·거실 및 부엌·욕실·베란다 구조로 이용 중입니다. 소유자 송희만 씨는 2016년 9월 30일 거래가 68,000,000원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 110,634,520원으로 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 중심은 2019년 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권입니다. 등기된 보증금은 70,000,000원이고 전입일 2016년 10월 18일, 확정일자 2016년 10월 11일, 점유개시일 2016년 10월 21일로 기재돼 있습니다. 이는 말소기준인 2021년 10월 28일 국세 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
다만 한국토지주택공사는 실제 임차인을 별도로 하나 더 뜻하는 것이 아니라, 정해민 씨 보증금에 관한 보증기관의 대위·승계 신고입니다. 따라서 보증금 70,000,000원을 정해민 씨 보증금과 별도로 합산하면 안 되며, 실제 임차인은 1명으로 봐야 합니다. 여기에 2026년 4월 14일 신청채권자 서울보증보험 주식회사가 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구와 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1426-2 1층 101호 도로명주소: 경기도 안산시 상록구 항호1길 40-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.75㎡ · 방2·거실 및 부엌·욕실·베란다 · 4층 중 1층 |
| 소유자 | 송희만 (2016.09.30. 거래가 68,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 71,000,000원 / 71,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 110,634,520원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 건축 / 규모 | 2000.12.28. 사용승인 · 총 8세대 |
① 권리 흐름 — 원칙 인수 67.8만원, 확약 후 실질 0원*
2001년과 2012년에 설정된 국민은행 계열 근저당권은 각각 2006년 4월 12일과 2016년 9월 30일 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2021년 10월 28일 국세 압류이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 매각가 71,000,000원에서 집행비용 1,678,000원을 먼저 공제하면 보증금 배당 가능액은 69,322,000원이고, 등기 보증금 70,000,000원 중 678,000원이 남습니다. 확약서가 없다면 이 부족분은 대항력에 따라 매수인이 부담할 수 있습니다.
② 임차인·보증기관 승계 분석
실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사 명의 70,000,000원은 정해민 씨의 보증금과 관련된 보증기관 대위·승계분으로, 별도 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.
| 구분 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정해민 실제 임차인 | 101호 | 2022.11.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 전입이 말소기준 2021.10.28. 이후 |
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 건물의 전부 | 2016.10.18 / 2016.10.11 | 70,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 정해민 보증금 승계 서울보증보험 주식회사 확약으로 잔존 청구·대항력 포기 |
한국토지주택공사 행은 실제 임차인을 추가하는 별도 계약이 아니라 보증금 대위·승계 신고입니다. 보증금은 70,000,000원 한 건으로만 계산합니다.
③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 71,000,000원으로, 현재는 유찰 없는 신건입니다. 확약서를 반영한 실질취득도 71,000,000원이므로 감정가 대비 할인율은 없습니다. 원칙상 인수액 678,000원을 반영하면 71,678,000원이지만, 확약의 효력을 전제로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
확인되는 과거 거래가액은 소유자가 2016년 9월 30일 취득할 당시의 68,000,000원입니다. 다만 현재 실거래 시세 표본이 없어 이 과거 거래가만으로 71,000,000원이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 특히 총 8세대의 소규모 다세대이고 1층 물건이므로, 가격 판단은 인근 동일 면적·유사 연식 다세대의 최근 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 71,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,678,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 보증금(우선변제) | 70,000,000원 | 69,322,000원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 23,300,000원 | 0원 |
| 3. 국민은행 근저당 | 50,400,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 110,634,520원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 678,000원입니다. 다만 2001년과 2012년의 근저당권은 각각 2006년과 2016년에 말소된 등기이며, 매수인 인수 권리가 아닙니다. 또한 서울보증보험 주식회사의 청구와 한국토지주택공사의 임차보증금은 승계관계를 포함하므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요소는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 사동 초당초등학교 남서측 인근이며, 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 평탄한 장방형 다세대주택 부지이며 북측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 이해관계인 부재로 현장 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 2000년 12월 28일 사용승인된 1층 물건입니다. 실거래 비교자료가 없어 매도가격과 거래기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 2026.04.14. 확약서가 해당 임차권 전체의 잔존 청구와 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의를 포함하는지 확인하세요.
- 실질취득 계산. 확약 유효 시 71,000,000원, 확약을 반영하지 않은 원칙상 계산은 71,678,000원입니다.
- 중복 보증금 금지. 한국토지주택공사의 70,000,000원은 정해민 씨 보증금의 대위·승계분이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 점유·명도 확인. 정해민 씨의 현재 점유 여부, 인도 가능 시점, 협의 상대방을 현장에서 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 최저가가 감정가의 100%이고 실거래 표본이 없습니다. 인근 유사 다세대의 최근 거래가와 임대료를 반드시 비교하세요.
- 1층 특성 점검. 채광·소음·사생활·습기·누수·방범 상태를 내부 확인하고 보수비를 응찰가에서 차감하세요.
- 체납 확인. 관리비와 공과금 체납, 당해세 및 배당 변동 가능성을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격의 핵심은 현장 시세
이 사건은 보증금 70,000,000원의 선순위 임차권 때문에 표면적으로는 인수형처럼 보입니다. 매각가 71,000,000원 기준 배당 부족분도 678,000원 발생합니다. 그러나 승계인인 서울보증보험 주식회사가 잔존 보증금 청구와 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 주된 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 최저가 71,000,000원이 곧바로 싸다는 뜻은 아닙니다. 감정가와 최저가가 같고, 현재 시세를 판단할 실거래 표본도 없습니다. 총 8세대·2000년 준공·1층 다세대라는 환금성 조건까지 감안하면, 이 물건의 최종 판단은 확약서 원본의 효력 확인과 인근 현장 시세 조사에 달려 있습니다. 결론은 권리는 조건부 정리, 가격은 검증 전 보류입니다.
* 확약서를 반영하지 않은 배당 원칙상 임차보증금 부족분은 678,000원입니다. 본문에서 말하는 실질 인수 0원은 2026.04.14. 제출된 잔존 보증금 청구·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약의 효력을 전제로 합니다.