161,000,000원
* 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 해당 장혁 임차권에 적용한 실질 인수액입니다. 확약 효과를 제외한 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 77,054,000원입니다.
인천지방법원 2025타경512658. 부평동 메트로시티 8층 801호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현 소유자는 박연숙이며 2020.04.10 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 235,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 2021.03.12 남인천세무서 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있으며, 그 뒤의 안산세무서·동안산세무서 압류, 장혁의 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 장혁의 임차관계는 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자는 2020.03.12, 주민등록은 2020.04.10, 점유개시는 2020.04.11로 확인되며 보증금은 235,000,000원입니다. 따라서 확약서를 떼고 권리 법칙만 보면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 인수를 실질적으로 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 529-34 메트로시티 8층 801호 도로명: 인천광역시 부평구 부평대로87번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용중 · 철근콘크리트조 14층 건물 중 8층 |
| 임차권 범위 | 8층 801호 78.35㎡ 전부 |
| 소유자 | 박연숙 · 2020.04.10 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 161,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.30 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 결론을 바꾼다
장혁은 실제 임차인 1명으로 봅니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 임차인이 아니므로 보증금 235,000,000원을 별도의 보증기관 승계 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 전입이 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 有입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장혁 | 8층 801호 78.35㎡ 전부 주거 (임차권등기) | 235,000,000원 | 전입 2020.04.10 확정 2020.03.12 배당요구 2023.10.25 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원* |
② 가격 기준 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 확인 가능한 가격축은 감정가 230,000,000원과 최저매각가 161,000,000원입니다. 1회 유찰로 최저가는 감정가의 70.0%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 물건군의 최신 실거래·최근 12개월 평균 가격을 기준으로 한 비교는 할 수 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
특히 이 사건은 대항력 임차인 때문에 표면 최저가만 보는 것이 위험한 유형이었습니다. 확약서가 없다는 가정에서는 현재 회차 낙찰가 161,000,000원에 룰상 인수액 77,054,000원이 더해져 238,054,000원 수준이 됩니다. 2회·3회 유찰 시에는 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액이 각각 124,677,800원, 157,930,020원으로 증가합니다. 즉 대항력 인수형의 본래 구조에서는 낙찰가 하락이 그대로 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
다만 이 사건은 제출된 말소동의 확약서가 그 구조를 바꿉니다. 확약을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 161,000,000원입니다. 가격 메리트 자체는 실거래 기준 없이 별도로 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 장혁 보증금 (우선변제) | 235,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 장혁 보증금의 부족분은 77,054,000원입니다. 이는 확약서 효과를 제외한 룰상 인수액이며, 제출된 말소동의 확약서를 적용한 실질 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 임차권에는 801호 78.35㎡ 전부가 주거 용도로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부평여자고등학교 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트단지·다세대주택·오피스텔·학교·상가·근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 인천1호선 부평시장역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 14층 건물 중 8층 801호이며, 승강기·차량용기계식승강기·난방·위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형이며 북측과 동측으로 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문과 적용 범위 확인. 을구 순위 3번 장혁 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에서 그대로 작동하는지 원문을 대조하세요.
- 국세 압류 3건 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 압류가 있고 금액은 등기부에 나타나지 않습니다. 당해세 여부와 실제 교부청구액에 따라 배당이 달라질 수 있습니다.
- 임차인 권리 순서 재확인. 장혁은 확정일자 2020.03.12, 전입 2020.04.10, 점유개시 2020.04.11로 말소기준 2021.03.12보다 앞섭니다. 확약서가 없다면 미배당 보증금 인수형이라는 점을 놓치면 안 됩니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 거주인과 이해관계인이 부재해 내부는 외형과 건축물현황도, 유사 물건의 통상적 상태를 기준으로 평가됐습니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 161,000,000원은 감정가의 70%이지만, 최신 실거래 기준의 시세 우위가 확인된 것은 아닙니다. 유찰률만으로 가격 가점을 주지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “대항력 2.35억”보다 중요한 것은 확약서의 효력
표면만 보면 위험도가 높은 사건입니다. 임차인 장혁의 보증금은 235,000,000원이고 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 현재 회차 배당대로라면 77,054,000원이 미배당돼 매수인 인수로 이어질 수 있는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 유찰이 더 진행될수록 룰상 미배당액도 124,677,800원, 157,930,020원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 그 결론을 뒤집는 자료가 있습니다. 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 장혁 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 161,000,000원입니다. 다만 국세 압류 3건의 우선배당 영향, 확약서 원문과 적용 범위, 내부 현황은 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다. 또한 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다.
