인천지방법원 2025타경512663. 부평동 굿플러스 15층 건물 중 4층 401호 오피스텔입니다. 소유자 박연숙은 2020.03.13. 거래가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2021.03.12. 남인천세무서장 압류입니다. 제공된 말소기준은 이 압류이고, 그보다 앞서 2017년에 설정됐던 농협은행 근저당권 60,000,000원은 2020.03.13. 이미 말소됐습니다.
중요한 반전은 임차인입니다. 김정희는 2020.02.19. 확정일자, 2020.03.13. 점유개시, 2020.03.16. 주민등록을 갖춘 뒤 보증금 210,000,000원으로 거주했고, 이후 2024.02.15. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있는 임차인입니다. 일반적인 배당 구조만 적용하면 현재 최저가 109,760,000원에서 집행비용을 제외한 107,423,360원을 배당받고, 102,576,640원이 미배당되어 매수인에게 넘어갈 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512663 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 364-17 굿플러스 4층 401호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평문화로141번길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 박연숙 (2020.03.13. 소유권이전 · 거래가액 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 109,760,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 210,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2017년 농협은행 근저당권은 2020.03.13. 해지로 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2021.03.12. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 김정희의 주민등록일자 2020.03.16.은 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 2024.02.15. 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 사건은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 용도 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정희 | 주거(임차권등기) · 4층 401호 69.58㎡ 전부 점유 2020.03.13 · 주민등록 2020.03.16 · 확정 2020.02.19 | 210,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.02.15 | 실질 0원* 룰상 102,576,640원 |
| 이준하 | 업무시설 전입 2024.12.16 | 5,000,000원 월 500,000원 | 대항력 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 확정일자 미상 | 없음 |
* 김정희 임차인의 배당 시뮬레이션상 미배당액은 102,576,640원이지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약의 효과는 해당 주택임차권등기에 한정해 판단해야 하며, 다른 임차인에 자동 적용되는 것은 아닙니다. 이준하는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 보면 안 된다
감정가는 224,000,000원, 현재 최저매각가는 109,760,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 큽니다. 그러나 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 같은 비교값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론내리면 안 됩니다.
확약이 없었다면 현재 최저가에서 김정희의 미배당 보증금 102,576,640원이 매수인에게 넘어가 실질 부담은 약 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 실제로 다음 회차로 내려가도 룰상 인수액은 134,950,976원, 157,585,683원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 말소동의 확약을 반영하기 때문에 현재 분석상 실질취득액은 현재 최저가 109,760,000원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 109,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,336,640원 |
| 1. 임차인 김정희 보증금 | 210,000,000원 | 107,423,360원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 210,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션만 보면 김정희 보증금 중 102,576,640원이 부족합니다. 그러나 본 리포트의 실질 인수 판단은 말소동의 확약서를 반영해 0원으로 처리했습니다. 국세·지방세 중 당해세 해당분이 있다면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 업무시설입니다. 아파트가 아닙니다.
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동, 부흥초등학교 남측 인근이며 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리에 부평역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층 401호이며, 위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부지 남측·동측·북측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축. 감정 자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단을 만드는 가장 중요한 문서입니다. 해당 임차권등기와 보증금 전액에 대한 말소 조건·효력 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 김정희 배당·말소 연동 확인. 배당 시뮬레이션상 107,423,360원이 배당되고 102,576,640원이 부족합니다. 확약이 이 부족분 인수를 제거하는 구조인지 매각물건명세서와 확약서 문구를 서로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당 순서가 바뀔 수 있습니다.
- 이준하 점유·명도 확인. 보증금 5,000,000원·월 500,000원으로 업무시설을 사용 중이며 대항력은 없지만 실제 점유관계에 따른 인도 절차는 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 감정가 224,000,000원과 현재 최저가 109,760,000원의 차이만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 거래를 대조해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 제공된 매각기일은 2026.09.02입니다. 실제 낙찰 여부와 변경·연기 여부는 법원 공고 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.1억”보다 중요한 것은 확약의 효력이다
서류만 처음 보면 이 물건은 대항력 있는 임차보증금 210,000,000원 때문에 현재 최저가 109,760,000원에 들어가도 미배당 보증금 102,576,640원을 추가 부담하는 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 시뮬레이션도 그렇게 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 이 사건의 결론은 달라집니다. 정확도 규칙상 해당 김정희 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 최저가 기준 실질취득액은 109,760,000원입니다. 다만 두 차례 유찰돼 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 시세 메리트를 인정할 수는 없습니다. 최신 실거래 비교값이 없기 때문입니다.
권리의 승부처는 확약서 원문, 가격의 승부처는 최신 오피스텔 실거래입니다. 여기에 국세·지방세 압류의 당해세 여부까지 확인한 뒤에야 실제 응찰가를 정할 수 있는 사건입니다.
