청주지방법원 2025타경163. 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-5의 다세대 + 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 건물은 지하층 계단실과 지상 1~3층 다가구주택으로 이용되고 있습니다. 토지면적은 1,092.0㎡이며, 건물 사용승인일은 2008.12.19입니다.

권리분석의 기준점은 2019.10.29 설정된 금왕신용협동조합 근저당권입니다. 다만 이 근저당보다 먼저 설정된 국제전기주식회사의 전세권이 확인됩니다. 전세권은 말소기준권리보다 선순위이고 등기 분석상 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있습니다. 이 부분을 확인하지 않고 단순히 최저가와 감정가만 비교해서는 안 됩니다.

점유·임대차 기록에는 보증금 미상인 사람이 여럿 포함되어 있습니다. 특히 이옥순과 전선규는 말소기준권리보다 전입일이 앞서 있으므로 대항력 가능성을 별도로 검토해야 합니다. 반면 전입일이 기준권리보다 늦은 임차인은 일반적으로 그 전입만으로 선순위 대항력을 갖추지는 못하지만, 보증금 회수와 명도 문제까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권부터 확인

현재 배당 시뮬레이션은 국제전기주식회사에 전세금 전액을 배당하는 계산이지만, 등기상 권리 상태는 매수인 인수 가능성을 가리킵니다. 이 차이가 해소되기 전에는 인수액 0원이라는 계산을 확정값으로 사용하지 않는 것이 안전합니다.

2024.11.21 접수된 갑구 14번 공유자전원지분전부 이전청구권가등기는 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따른 소멸로 분류되어 있습니다. 다만 관련 메모에는 담보가등기 여부를 확인해야 한다는 주의사항이 있으므로, 권리의 실제 성격과 매각에 따른 처리 결과를 원본 등기 및 매각물건명세서로 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력 가능성과 미상 보증금

전입일이 말소기준권리보다 앞선 이옥순·전선규는 대항력 가능성이 있는 점유자로 분류해 검토해야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 나머지 점유자도 보증금, 확정일자, 배당요구 및 현재 점유관계를 개별적으로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 낮아도 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 453,078,000원으로 감정가 1,382,686,400원의 약 32.8%입니다. 5회 유찰에 따른 가격 하락은 확인되지만, 감정가 대비 비율만으로 실제 거래가격보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않아 시세 대비 할인율이나 적정 입찰가를 계산할 근거가 부족합니다.

향후 회차별 가격 시나리오에서도 채권 미배당 규모가 달라집니다. 이는 매수인의 인수액이 자동으로 그만큼 늘어난다는 뜻은 아니며, 채권자 배당 부족과 매수인 인수 권리는 구분해 보아야 합니다.

회차별 수치는 제시된 시나리오를 따른 계산입니다. 실제 매각가, 채권계산서, 배당요구 및 법정 우선순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 채권 미배당액과 매수인 인수액은 서로 다른 개념입니다.

④ 예상배당표 (매각가 453,078,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.5% 추정치입니다. 채권자 배당은 전세금과 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 시나리오이며, 실제 채권액·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모

• 입지. 금왕금빛근린공원 남서측 인근이며, 주변은 다가구주택과 소규모 점포, 농경지가 혼재된 주거지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
• 토지. 면적 1,092.0㎡, 지목 대, 지형은 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지의 실제 경계와 건물 배치를 현장에서 대조해야 합니다.
• 용도지역·규제. 도시지역 및 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다. 준보전산지에 접하는 것으로 표시되어 있어 토지이용계획을 함께 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 제시외 조립식주택(통칭 4층)과 옥탑이 매각에 포함되므로 현장 상태와 실제 이용관계를 확인해야 합니다.
• 환금성. 5회 유찰된 이력이 있어 응찰 수요와 시장의 가격 수용성을 신중히 살펴야 합니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없어 환금성과 적정 매각가격을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 국제전기주식회사 전세권 30,000,000원의 배당요구 여부, 권리 소멸 여부, 매수인 인수 여부를 원본 등기 및 매각 관련 서류로 확인하세요.
• 대항력 가능 임차인 확인. 이옥순(103호)과 전선규(402호)의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액을 0원으로 산정하면 안 됩니다.
• 미상 보증금 조사. 보증금이 미상인 점유자들의 계약내용과 전입·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 최우선변제 등 배당 관련 요건도 별도로 검토하세요.
• 204호 점유관계. 박상용의 전입 기록과 김성수의 임차권등기를 함께 대조하여 실제 점유자, 임대차 종료 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 가등기 성격 확인. 2024.11.21 접수된 갑구 14번 가등기의 실제 법적 성격과 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 조립식주택(통칭 4층)과 옥탑이 매각 범위에 포함되어 있으므로 현장 구조, 이용상태, 안전 및 관련 공부를 대조하세요.
• 입찰가 산정. 최저가 453,078,000원에 선순위 전세권 인수 가능액과 확인되지 않은 임차보증금 위험을 반영한 시나리오를 각각 산정하세요. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
• 배당 시나리오 확인. 6회 유찰 시 미배당 예상액 3,412,074원, 7회 유찰 시 74,889,659원입니다. 이는 채권 배당 부족에 대한 수치이며 매수인 인수액과는 구별해야 합니다.
• 현장·원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 점유 상태를 대조하고 관리비·세금·기타 부담을 확인하세요.

맺으며 — “감정가의 33%”가 곧 저가 매수는 아니다

이 물건은 5회 유찰로 최저매각가가 453,078,000원까지 내려왔지만, 가격만 보고 안전한 저가 매수라고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 국제전기주식회사의 전세권 30,000,000원이 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있고, 이옥순·전선규는 대항력 가능성이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.

전세권이 인수되는 경우 최저가에 전세금만 더해도 483,078,000원이며, 미상 임차보증금 위험은 별도로 남습니다. 반대로 전세권이 적법하게 소멸한다면 취득원가 계산은 달라집니다. 현재 배당 시뮬레이션과 등기상 권리 상태 사이의 차이를 먼저 해소해야 합니다.

실거래 비교자료가 없어 시세 대비 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 권리 확인 전에는 입찰가를 확정하지 않는 것이 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 전세권의 처리, 대항력 가능 임차인의 보증금, 실제 점유 및 명도 비용을 확인한 뒤 실질취득원가를 산정하는 데 있습니다.