청주지방법원 2025타경163. 음성군 금왕읍 무극리 535-5 소재 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 공부상 용도 표시는 다세대와 토지이며, 감정평가에서는 지하층을 계단실, 1층부터 3층을 다가구주택으로 이용 중인 것으로 조사했습니다. 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물로 사용승인일은 2008.12.19입니다. 토지면적은 1,092㎡이고, 제시외 조립식주택인 통칭 4층과 옥탑도 일괄매각에 포함됩니다.
등기상 말소기준권리는 2019.10.29 금왕신용협동조합 근저당권 270,000,000원입니다. 이후의 전세권·가등기·경매개시결정·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 권리입니다. 2018.10.10 설정된 국제전기주식회사 전세권 30,000,000원이 선순위이고, 2012년과 2015년에 전입한 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경163 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 무극리 535-5 · 충청북도 음성군 금왕읍 탑골길 30-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 감정상 지하층 계단실, 1층~3층 다가구주택 |
| 건물 | 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 · 사용승인 2008.12.19 · 위반건축물 표시 없음 |
| 토지 | 대 1,092㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 165,200원/㎡ |
| 소유자 | 정린구 2분의 1 · 정성구 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,382,686,400원 / 707,935,000원 (3회 유찰·감정가의 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 금왕신용협동조합 / 228,556,758원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 조립식주택(통칭 4층) 및 옥탑 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 권리가 핵심
말소기준인 금왕신용협동조합 근저당권 뒤에 설정된 재단법인한국건설생활환경시험연구원 전세권 60,000,000원, 서문수 가등기, 경매개시결정, 김성수 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 서문수 가등기는 2024.11.13 매매예약을 원인으로 등기됐고, 그 성격은 원문에서 한 번 더 확인할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 분석 — 선순위 2명의 보증금이 미상
확인 가능한 실명 임차·점유관계는 14명입니다. 이 가운데 전선규(402호·2012.10.31 전입)와 이옥순(103호·2015.04.13 전입)은 말소기준보다 먼저 전입했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 미배당 보증금이 있으면 매수인이 승계할 수 있습니다.
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전선규 · 402호 | 2012.10.31 | 미상 | 2025.02.05 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미배당 인수 가능 |
| 이옥순 · 103호 | 2015.04.13 | 미상 | 확인 필요 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미배당 인수 가능 |
| 김순이 · 401호 | 2019.12.02 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 유삼님 · 101호 | 2020.10.29 | 미상 | 2025.02.03 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 신민철 · 303호 | 2021.12.09 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 강추진 · 304호 | 2022.03.21 | 35,000,000원 | 2025.03.21 | 없음 | 확인 필요 | 비승계 |
| 김형국 · 102호 | 2022.06.08 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김성수 · 204호 | 2022.10.04 | 40,000,000원 | 2025.07.29 | 없음 | 2022.09.19 확인 필요 | 매각으로 소멸 |
| 이영옥 · 106호 | 2023.08.11 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김익삼 · 206호 | 2023.10.30 | 35,000,000원 | 확인 필요 | 없음 | 확인 필요 | 비승계 |
| 조준현 · 104호 | 2023.11.15 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 김승현 · 202호 | 2024.02.29 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 박상용 · 204호 | 2024.10.25 | 미상 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 비승계 |
| 장지영 · 301호 | 2025.01.09 | 미상 | 2025.02.17 | 없음 | 미상 | 비승계 |
보증금과 전입일 등이 완전히 특정되지 않은 점유기재도 별도로 확인됩니다. 대항력과 인수 여부는 현장 점유, 주민등록, 계약서, 확정일자 및 배당요구 종기를 원문과 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 51.2%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 707,935,000원으로 감정가 1,382,686,400원의 51.2%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않아, 감정가 대비 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 다가구주택과 토지를 일괄매각하고 제시외 건물까지 포함하는 물건은 개별 수익성·공실·임대보증금·건물상태를 함께 확인해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 알려진 채권 미배당 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 707,935,000원 | 0원 | 338,455,650원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 566,348,000원 | 0원 | 198,284,520원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 453,078,400원 | 0원 | 86,147,616원 |
표의 미배당 0원은 집행비용과 등기상 전세권·근저당권으로 구성한 알려진 채권만을 반영한 계산입니다. 선순위 점유자 2명의 보증금, 당해세 및 임차인의 최우선변제는 포함되지 않았으므로, 실제 인수액이나 배당 결과가 0원이라는 의미가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 707,935,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.3% 추정) | - | 9,479,350원 |
| 2. 전세권 · 국제전기주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 금왕신용협동조합 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 4. 전세권 · 재단법인한국건설생활환경시험연구원 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 338,455,650원 |
집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료의 누진 추정치입니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차관계는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금왕금빛근린공원 남서측 인근이며, 다가구주택·소규모 점포·농경지가 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물이며 외벽은 변색벽돌쌓기, 내부는 벽지·타일, 바닥은 장판·타일, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 도시가스를 이용한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 대 1,092㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 165,200원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물뿐 아니라 조립식주택인 통칭 4층 및 옥탑도 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 다수 호실의 임차관계와 토지·다가구주택·제시외 건물을 함께 검토해야 하며, 비교 가능한 실거래가가 없어 가격 환금성 판단에는 추가 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 국제전기주식회사 전세권. 2018.10.10 설정 전세권 30,000,000원의 배당요구 여부와 매각 후 말소 조건을 확인하세요.
- 선순위 점유자. 전선규 402호와 이옥순 103호의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 내역을 대조하세요.
- 실질취득액. 최저가 707,935,000원에 미배당 선순위 보증금과 전세권 인수액을 더해 응찰 상한을 계산하세요.
- 전체 호실 현황. 확인 가능한 임차·점유관계 14명의 계약관계, 퇴거 여부, 보증금 반환 주체와 명도 계획을 호실별로 점검하세요.
- 204호 중복 관계. 박상용의 현황조사 내용과 김성수의 임차권등기 범위 및 점유관계를 원문과 현장에서 확인하세요.
- 가등기 성격. 서문수의 2024.11.21 가등기가 매매예약 가등기인지 담보 목적 가등기인지 관련 서류로 확인하세요.
- 제시외 건물. 통칭 4층 조립식주택과 옥탑의 면적·구조·사용상태 및 매각 포함 범위를 감정평가서 도면과 대조하세요.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제와 선순위 임차보증금이 반영되지 않은 추정표이므로 0원 인수로 판단하지 마세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 수치만 보지 말고, 인근 다가구주택·토지의 최근 거래와 임대수익을 별도로 조사하세요.
맺으며 — “51.2% 할인”보다 먼저 계산할 것은 인수액이다
이 사건은 감정가 1,382,686,400원에서 3회 유찰돼 707,935,000원까지 내려왔습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 국제전기주식회사 전세권 30,000,000원과 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입 점유자 2명이 남아 있습니다. 따라서 현재 단계에서 매수인의 실질취득액을 707,935,000원이나 배당표상의 인수 0원으로 고정할 수 없습니다.
게다가 비교 가능한 최근 실거래가가 없어 감정가의 51.2%라는 이유만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 알려진 등기채권은 현재 회차부터 5회 유찰 가정까지 모두 배당되는 계산이지만, 가장 중요한 선순위 임차보증금은 그 계산 밖에 있습니다. 가격 판단보다 선순위 전세권의 소멸 조건과 전선규·이옥순의 보증금 확인이 먼저입니다. 인수액이 확정될 때까지는 권리와 가격 모두 보류가 맞습니다.