인천지방법원 2025타경512721. 인천 미추홀구 숭의동 101동 14층 1403호로, 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 14층 중 14층이며 방3·욕실2·거실 겸 주방·다락 구조로 이용 중입니다. 소유자 손재현은 2022년 4월 27일 매매를 원인으로, 2022년 5월 16일 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 말소기준은 2023년 9월 19일 주택도시보증공사의 가압류지만, 임차인 김수진의 전입일은 2022년 5월 16일로 그보다 빠릅니다. 보증금은 259,000,000원이고 배당요구도 했기 때문에 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 남으면 매수인 인수 위험이 발생합니다. 현재 배당표 기준 부족분은 134,666,740원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512721 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 14층 1403호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 현황 연립주택 · 45.246㎡ · 14층 중 14층 · 방3·욕실2·거실 겸 주방·다락 |
| 소유자 | 손재현 (2022.04.27. 매매 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 259,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.19. 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김수진은 2022.05.16. 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.05.30. 접수됐지만, 임차권등기에 적힌 임대차관계의 전입일은 말소기준보다 빠릅니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수진 | 제14층 제1403호 45.246㎡ 전부 · 주거 | 259,000,000원 | 2022.05.16 | 2022.04.26 경정 | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당 인수 위험 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 기존 3번 임차권의 경정등기로, 점유개시일 2022.05.16. 및 확정일자 2022.04.26.으로 경정된 내용입니다.
② 가격 비교 — 1.27억이 아니라 실질취득 2.62억을 봐야 한다
최근 거래자료는 가격 급락을 보여줍니다. 전체 12건 평균은 255,583,333원이지만, 대부분 2022년 거래이고 최신 거래는 2026년 5월 167,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 같은 167,000,000원이며, 최근 가격은 과거 거래 대비 36.7% 하락했습니다. 따라서 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균을 가격 메리트 근거로 써서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 45.25㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2022.11 | 43.69㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.08 | 43.69㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 45.25㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 44.04㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2022.04 | 45.25㎡ | 13 | 260,000,000원 |
표면상 최저가는 최근 시세의 76.0%지만 이 비율만 보면 안 됩니다. 현재 최저가에 예상 인수액을 더한 실질취득은 261,576,740원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 167,000,000원의 약 156.6%입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 더 내려가면 미배당 인수액이 늘어나 총 취득부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,576,740원 |
| 1. 임차인 김수진 보증금 | 259,000,000원 | 124,333,260원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 259,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서 김수진 보증금 중 124,333,260원이 배당되고 134,666,740원이 부족합니다. 이 부족분을 매수인 인수 위험으로 반영한 값입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건 상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며 방3·욕실2·거실 겸 주방·다락 구조입니다. 접이식 사다리를 사용하는 다락 약 19㎡가 포함돼 평가됐습니다.
- 하자. 현장조사에서 안방 천장 일부에 누수 흔적이 확인됐습니다.
- 입지. 숭의초등학교 남측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함되며, 공시지가는 1,343,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020.12.31. 준공, 24세대 규모이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 126,910,000원은 최근 시세보다 낮지만 인수 위험을 더하면 실질취득 261,576,740원으로 최신 거래 167,000,000원을 크게 초과합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의가 임차권등기 말소에 그치는지, 선순위 대항력·잔여보증금 인수까지 해소하는지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2에서 점유개시일은 2022.05.16., 확정일자는 2022.04.26.으로 경정돼 있습니다.
- 하락장 반영. 최신 거래 167,000,000원은 과거 거래 대비 36.7% 낮습니다. 전체 평균 255,583,333원을 현재 시세로 간주하면 안 됩니다.
- 누수·다락 확인. 안방 천장 누수 흔적과 약 19㎡ 다락의 현황·보수비를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”보다 “2.62억 실질취득”
감정가 259,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 126,910,000원까지 떨어졌다는 숫자만 보면 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 김수진의 보증금도 정확히 259,000,000원입니다. 현재 배당표대로라면 134,666,740원이 남아 매수인에게 인수될 수 있고, 결과적인 실질취득은 261,576,740원입니다. 더 유찰돼도 인수액이 증가해 총부담은 약 2.61억 수준에 묶입니다.
반면 최신 실거래와 최근 12개월 평균은 167,000,000원이고, 시장도 과거 대비 36.7% 하락한 상태입니다. 따라서 확약서가 선순위 대항력과 잔존 보증금 인수까지 완전히 해소한다는 원문 확인이 없는 한, “두 번 유찰돼 싸졌다”는 결론은 성립하지 않습니다. 현재 자료만으로는 가격과 인수위험이 모두 무거운 물건입니다.
