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특수권리·특수조건 3

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

C 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경512782 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 48.09㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
80,000,080원 8,000만 감정가 163,000,000원
감정가의 49% 2026-09-02 낙찰
최저매각가 79,870,000원 최저가 대비 +0%
낙찰일
09-02 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
798만원
최저가의 10% · 7,987,000원
감정가 대비
▼ 50.9% 싸게 매수
감정가 1.63억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 1.62억이 존재하는 인수 위험형 물건입니다. 현재 최저가는 낮지만 실질취득은 약 1.638억 수준입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

유찰로 싸 보이지만, 임차권 인수가 핵심 — 인천 계양 장기동 301호

인천지방법원 2025타경512782 · 인천광역시 계양구 장기동 145-7 3층301호
감정가 1.63억 · 최저매각가 7,987만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.02 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 C등급 · 유찰로 최저가는 낮지만 임차권 인수 위험으로 실질취득 부담이 큰 물건
대항력 있는 임차권등기 보증금 1.62억 중 배당 부족분 83,967,660원을 매수인이 부담할 가능성이 있으며 현재 가격 메리트는 실질취득 기준으로 판단해야 함.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 겉으로는 감정가 대비 49%까지 떨어진 유찰 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수입니다. 조건호 임차인의 임차보증금 162,000,000원 중 배당 부족분 83,967,660원이 매수인 부담 가능성이 있어 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
감정가
163,000,000원
최저가 49%
최저매각가
79,870,000원
2회 유찰
실질취득 추정
163,837,660원
낙찰가+인수액
매수인 인수
83,967,660원
조건호 임차권 부족분

인천지방법원 2025타경512782. 인천 계양구 장기동 145-7 소재 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가는 163,000,000원이며 현재 최저매각가는 79,870,000원까지 하락했습니다. 그러나 등기부상 2024년 5월 8일 설정된 주택임차권이 핵심 변수입니다. 임차보증금은 162,000,000원이고 전입·확정일자 요건을 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경512782 (강제경매)
소재지인천광역시 계양구 장기동 145-7 3층301호
물건종류 / 이용다세대 · 주거용
소유자김진혁
감정가 / 최저가163,000,000원 / 79,870,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 162,000,000원
매각기일2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 등기상 선순위 근저당권이 아니라 대항력 있는 임차권 판단이 중요합니다. 조건호 임차인은 2022년 7월 7일 전입, 2022년 6월 16일 확정일자를 갖고 있으며 2024년 5월 8일 임차권등기를 완료했습니다.

⛔ 매수인 인수 위험 임차보증금 162,000,000원 중 배당 가능한 금액은 78,032,340원으로 계산되어 부족분 83,967,660원이 발생합니다. 현재 회차 기준으로 낙찰자가 이 부족분을 부담할 가능성을 고려해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
조건호 162,000,000원 有 有 83,967,660원 가능

③ 배당 구조 — 최저가 기준

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,837,660원
임차인 조건호 보증금162,000,000원78,032,340원
주택도시보증공사162,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
최저가는 7,987만원이나 인수액 반영 시 실질취득은 약 1.638억입니다.
⚠️ 확약 관련 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 기재되어 있습니다. 다만 확약 범위와 효력은 원문 확인이 필요하며, 임차권 인수 위험 판단은 확약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 기준 확인. 최저매각가 79,870,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
  • 임차권등기 확인. 조건호 임차인의 보증금 162,000,000원과 배당 부족분을 반드시 검토해야 합니다.
  • 확약서 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서의 범위와 조건 확인이 필요합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 인수 포함 금액을 봐야 한다”

이 물건은 2회 유찰로 최저가가 크게 내려왔지만, 대항력 있는 임차권이 존재하는 인수형 구조입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 79,870,000원에 부족분 83,967,660원을 더한 약 163,837,660원이 실질취득 기준이 됩니다. 따라서 권리상 안전한 일반 유찰물건이 아니라 임차권 인수 여부가 승부처인 물건으로 접근해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·경매 데이터를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 확약서 효력, 당해세, 최우선변제 등 일부 사항은 원본 확인이 필요합니다. 입찰 전 관련 서류를 직접 확인하시기 바랍니다.

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인천광역시 계양구 장기동 145-7 3층301호

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