부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512841 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 62.38㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

139,400,000원 1억 3,940만 감정가 205,000,000원

감정가의 68% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 100,450,000원 최저가 대비 +38%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,004만원

최저가의 10% · 10,045,000원

감정가 대비

▼ 32.0% 싸게 매수

감정가 2.05억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심인 오피스텔입니다.

가격 최저가 100,450,000원이지만 임차보증금 231,000,000원 중 미배당 132,756,300원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 10,045,000원 · 실질취득은 인수금 포함 구조
리스크 주택임차권등기 매수인 인수 가능성. 주택도시보증공사 확약서 제출 여부 확인 필요

한 줄 평 임차권등기가 설정된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 최저가는 감정가의 약 49%까지 떨어졌지만, 임차보증금 231,000,000원 중 배당 부족분 132,756,300원을 매수인이 인수할 가능성이 있어 단순 저가 매수로 보면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

205,000,000원 / 100,450,000원

2회 유찰

실질취득 부담

233,206,300원 수준

낙찰가+인수 가능액

임차보증금 인수

132,756,300원

미배당 가능액

핵심지표

C등급

인수 위험형

인천지방법원 2025타경512841. 인천 부평구 부평동 미래안위브 7층 701호 오피스텔입니다. 겉으로 보면 감정가 2.05억에서 1.0045억까지 내려온 매력적인 물건처럼 보이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기와 보증금 인수 여부입니다.

등기부상 을구 3번 주택임차권이 말소기준권리 이전에 설정되어 있고, 임차인 정유리는 보증금 231,000,000원, 대항력 및 우선변제권을 보유합니다. 현재 배당에서는 98,243,700원만 배당되고 부족분 132,756,300원이 발생하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512841 (강제경매)
소재지	인천광역시 부평구 부평동 409-3 미래안위브 7층 701호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설
소유자	강호경
감정가 / 최저가	205,000,000원 / 100,450,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 231,000,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 매수인 인수 위험 주택임차권등기(정유리)는 말소기준권리 이전 권리로 확인됩니다. 매각물건명세서에는 인수권리로 표시되며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부에 따라 실제 부담 여부가 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정유리	231,000,000원	有	有	가능

임대차계약일자는 2022년1월6일, 주민등록 및 점유개시일자는 2022년2월25일입니다. 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.

③ 배당 분석 (매각가 100,450,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,206,300원
임차인 정유리 보증금	231,000,000원	98,243,700원
주택도시보증공사	231,000,000원	0원
매수인 인수 가능액	132,756,300원	132,756,300원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 부담

낙찰가만 보면 낮지만 인수 가능 보증금을 포함하면 부담은 크게 증가합니다.

④ 입찰 판단

가격 착시 주의 최저매각가는 100,450,000원으로 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다. 실질취득 기준으로는 저가 매수라고 보기 어렵습니다.

권리상 확인 포인트 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부가 중요합니다. 확약 적용 시 임차권등기 인수 부담이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 정유리 보증금 231,000,000원과 대항력 여부를 기준으로 판단해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 인수 가능액을 합산해 판단해야 합니다.
확약서 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부를 반드시 확인해야 합니다.
오피스텔 용도 확인. 공부상 업무시설로 이용상태와 실제 사용관계를 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”

이 물건은 최저가가 크게 낮아진 오피스텔이지만, 일반적인 유찰 할인 물건과는 다릅니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 있어 낙찰가가 내려갈수록 오히려 인수 부담 비중이 커질 수 있는 구조입니다. 핵심은 1억원대 입찰 가능 여부가 아니라, 임차권등기 처리와 확약 여부 확인입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 핵심 — 부평 미래안위브 701호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 배당 분석 (매각가 100,450,000원 가정)

④ 입찰 판단

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	2억 500만원
2	2026-07-30	유찰	1억 4,350만원
3	2026-09-02	대기	1억 45만원