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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

C 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경512872 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 20.75㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
64,506,000원 6,450만 감정가 106,000,000원
감정가의 60% 2026-09-02 낙찰
최저매각가 51,940,000원 최저가 대비 +24%
낙찰일
09-02 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
519만원
최저가의 10% · 5,194,000원
실거래 대비
▼ 40.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 1건 평균 1.09억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권 인수 위험이 핵심인 오피스텔
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 제이케이루체스타 919호

인천지방법원 2025타경512872 · 인천광역시 남동구 남동대로 353 제이케이루체스타지식산업센터 9층 919호
감정가 1.06억 · 최저매각가 5,194만원(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.02 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 C등급 · 임차권 인수 위험이 남아 실질취득 기준 가격 메리트가 제한되는 물건
최저가는 5,194만원으로 낮지만 대항력 있는 임차보증금 1.12억원 중 61,394,920원 인수 가능성이 있어 실질취득 부담이 커짐
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권 보증금 1.12억원이 존재하며 배당 부족분 61,394,920원이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 최저가만 보고 접근하면 실질취득 비용을 과소평가할 수 있습니다.
감정가
106,000,000원
오피스텔
최저가
51,940,000원
2회 유찰
실질취득 검토
113,334,920원
최저가+인수 가능액
인수 가능
61,394,920원
임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경512872. 인천 남동구 남촌동 제이케이루체스타지식산업센터 9층 919호 오피스텔입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 을구 1번 주택임차권입니다. 권혜수 임차인은 2021년 전입·확정일자를 갖춘 임차권등기권자로, 보증금 112,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정될 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경512872 (강제경매)
소재지인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층919호
물건종류오피스텔(주거용)
소유자고완석
감정가 / 최저가106,000,000원 / 51,940,000원
청구금액112,000,000원
매각기일2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 주택임차권은 별도 검토가 필요합니다. 권혜수 임차인은 전입 2021.09.14, 확정일자 2021.09.14, 임차권등기 2023.10.17로 확인됩니다. 우선변제 배당 후 부족분은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석

임차인보증금대항력우선변제승계
권혜수 112,000,000원 有 有 61,394,920원 가능
이기훈 미상 없음 해당 없음 없음
⚠️ 실질취득 기준 판단 현재 최저가 51,940,000원에서 권혜수 임차인 배당 부족분 61,394,920원이 인수될 경우, 매수 부담은 약 1.13억원 수준으로 올라갑니다. 최저가만 기준으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-1,334,920원
임차인 권혜수 보증금112,000,000원50,605,080원
부족분61,394,920원매수인 인수 가능
주택도시보증공사788,000,000원0원
매각대금 배분
감정가 vs 취득 부담
실질취득은 최저가가 아니라 인수 가능 보증금을 포함해 판단해야 합니다.
⛔ 결론 권리상 소멸 구조는 단순하지만 대항력 있는 임차권 때문에 위험이 남습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 여부와 실제 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 염골근린공원 남측 인근, 오피스텔·지식산업센터·공장·창고·근린생활시설 혼재 지역입니다.
  • 교통. 차량 출입 가능하며 인근 버스정류장과 인천1호선 신연수역 접근성이 있습니다.
  • 용도. 오피스텔(주거용) 이용 중이며 지식산업센터와 공업지역 특성이 혼재합니다.
  • 환금성. 일반 아파트보다 수요층이 제한될 수 있어 임대·매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 임차권 확인. 권혜수 임차권등기와 보증금 인수 가능성을 반드시 확인하세요.
  • 확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 인수 위험을 해소하는 범위를 확인해야 합니다.
  • 보수적 입찰. 최저가보다 실질취득 비용 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
  • 점유 확인. 현황조사상 이기훈 점유 관련 추가 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 위험을 먼저 본다”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 매력적인 숫자를 보여주지만, 경매에서는 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분이 남아 있어 실제 부담은 크게 달라질 수 있습니다. 확약 여부와 임차권 처리 결과를 확인한 뒤 접근해야 하는 권리 검토형 오피스텔입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 자료를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·관리비·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 9층919호

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