청주지방법원 2025타경293. 음성군 생극면 오생리 663-1의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 강제경매입니다. 토지는 288.0㎡이고, 건물은 조적조 스라브지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가는 109,099,480원, 현재 최저매각가는 87,280,000원입니다.
가격은 감정가의 80%까지 내려왔지만, 이 사건은 단순히 “3회 유찰된 단독주택”으로 보면 안 됩니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.16. 김규섭의 가압류 40,000,000원입니다. 그보다 앞선 2018.12.10. 정혜경 가압류 3,000,000원은 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 반면 예상배당표에서는 정혜경 가압류에 3,000,000원을 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 따라서 입찰 전 등기부와 매각물건명세서에서 정확한 말소기준 및 인수 여부를 반드시 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 오생리 663-1 |
| 등기상 도로명주소 | 충청북도 음성군 생극면 오신로97번길 39 |
| 변경된 도로명주소 | 목록3 일반건축물대장상 생오로95번길 8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 288.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 조적조 스라브지붕 단층 · 단독주택 이용 |
| 소유자 | 최혁 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 109,099,480원 / 87,280,000원 (3회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김규섭 / 56,963,091원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 3,000,000원 선순위 가압류 점검
1999년 생극농업협동조합 근저당권 25,000,000원은 2019.09.20. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.10.16. 김규섭의 가압류 40,000,000원이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자와 점유 원인까지 확인하지 않고 “임차인 없음”으로 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문과 전입세대 확인을 통해 소유자 점유인지 임차 또는 무상점유인지 구분해야 합니다.
② 가격 판단 — 80%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 87,280,000원으로 감정가 109,099,480원의 80%입니다. 하지만 동일 지역의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 “3회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금지하고, 현지 단독주택과 토지 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 80% | 87,280,000원 | 85,308,960원 | 14,654,131원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 64% | 69,824,000원 | 68,167,168원 | 31,795,923원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 51% | 55,859,200원 | 54,453,734원 | 45,509,357원 |
유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 총 채권액 99,963,091원 중 14,654,131원이 미배당으로 계산됩니다. 다만 채권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 자동으로 인수하는 금액과 동일하지 않으므로, 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,971,040원 |
| 2. 가압류 · 정혜경 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김규섭 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김규섭 | 56,963,091원 | 42,308,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 87,280,000원을 전제로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·진입로·제시외 건물 — 현장 확인이 본체
- 일괄매각. 단독주택과 토지가 함께 매각됩니다.
- 사유도로 통행. 토지에 진입하려면 오생리 652, 663-2, 664-2번지 등의 사유도로를 지나야 하며 사용료 등이 발생할 수 있습니다.
- 일부 도로 이용. 목록2 토지는 지목이 ‘대’이나 일부 면적이 현황 도로로 이용되고 있습니다.
- 경계 불분명. 인접지와 경계가 다소 불분명하고 정확한 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄷ), ㄹ)은 매각에 포함되지만 ㄱ), ㄴ)은 매각에서 제외됩니다.
- 주소 확인. 목록3 일반건축물대장상 도로명주소는 생오로95번길 8로 변경됐습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 다락개소류지 남측 인근으로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 단층으로 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 공시지가. 65,400원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재검토. 2018년 가압류와 2023년 가압류 중 실제 말소기준이 무엇인지 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확정하세요.
- 3,000,000원 인수 여부. 정혜경 가압류가 매수인 인수인지, 배당으로 소멸하는지 법원 기록과 배당요구 내역을 대조하세요.
- 점유관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대·현장점유·점유권원을 확인하세요.
- 사유도로. 통행승낙, 사용료, 통행권 분쟁 여부를 사유도로 소유자와 관계기관을 통해 확인하세요.
- 측량. 일부 도로 이용 면적과 인접 토지 경계를 측량해 실제 사용 가능한 토지 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물. 매각 포함 ㄷ), ㄹ)과 매각 제외 ㄱ), ㄴ)의 위치·소유자·사용관계를 현장에서 구분하세요.
- 가격 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 생극면 단독주택·토지 거래와 현지 중개 시세를 별도로 확인하세요.
- 배당채권 중복. 김규섭의 가압류와 신청채권이 동일 채권인지 별개 채권인지 채권계산서로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰 횟수보다 권리와 통행이 먼저다”
이 물건은 3회 유찰돼 감정가의 80%까지 내려왔지만, 현재 가격이 시장보다 낮다는 실거래 근거는 없습니다. 더 중요한 문제는 2018년 가압류 3,000,000원의 인수 표시와 배당 산식의 불일치, 사유도로 통행료 가능성, 일부 도로로 이용 중인 토지, 매각 제외 제시외 건물, 임대관계 미상입니다.
가격은 내려왔지만 확인사항은 줄지 않았습니다. 특히 선순위 가압류가 실제로 인수된다면 실질 부담은 최저매각가만으로 끝나지 않습니다. 반대로 배당으로 소멸한다면 그 근거가 매각물건명세서에 명확히 확인돼야 합니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리·통행·경계 확인 선행입니다.
