청주지방법원 2025타경293. 충북 음성군 생극면 오생리의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 조적조 스라브지붕 단층으로 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 288㎡입니다. 감정가 109,099,480원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가격은 69,824,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 등기상 1999년 생극농업협동조합 근저당은 2019.09.20 해지로 이미 말소됐고, 기준권리로 제시된 것은 2023.10.16 김규섭 가압류 40,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2018.12.10 정혜경 가압류 3,000,000원이 말소기준권리 이전·매수인 인수로 표시돼 있습니다. 배당표상 인수액은 0원으로 계산돼 있으므로, 이 부분은 응찰 전에 반드시 등기부와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 생극면 오생리 663-1 · 충청북도 음성군 생극면 오신로97번길 39 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 288㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역(주거형) |
| 소유자 | 최혁 |
| 감정가 / 최저가 | 109,099,480원 / 69,824,000원 (4회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김규섭 / 56,963,091원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 선순위 가압류 확인이 먼저
1999.02.01 설정된 생극농업협동조합 근저당권 25,000,000원은 2019.09.20 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 기준권리는 2023.10.16 김규섭의 가압류 40,000,000원이고, 그 뒤 2025.02.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인된 점유자는 제시되지 않아 대항력 임차인으로 단정할 수 없습니다.
② 가격 — 64%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저가는 69,824,000원으로 감정가 109,099,480원의 64%입니다. 다만 비교할 실거래 시세 자료가 없어, 현재 가격이 실제 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 건물 상태·접근도로·토지 형상·경계·제시외 건물에 따라 개별성이 커 단순 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,824,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,656,832원 |
| 2. 가압류 · 정혜경 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 3. 가압류 · 김규섭 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김규섭 | 56,963,091원 | 25,167,168원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액 99,963,091원 중 68,167,168원이 배당되고, 미배당은 31,795,923원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물·접근성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 음성군 생극면 오생리 소재 “다락개소류지” 남측 인근. 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 단층 건물로 단독주택으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입은 가능하고 근거리에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 288㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가). 공시지가 65,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
- 현황도로. 토지 일부 면적이 현황상 도로로 이용 중이며, 최저매각가격은 이를 고려해 산정됐습니다. 정확한 경계는 측량을 요합니다.
- 사유도로. 본건 진출입을 위해 오생리 652, 663-2, 664-2번지 등의 사유도로를 지나야 해 사용료 등이 발생할 수 있습니다.
- 제시외 건물. 감정평가서상 ㄷ), ㄹ)은 매각에 포함되고 ㄱ), ㄴ)은 매각에서 제외됩니다.
- 주소 확인. 목록3 일반건축물대장상 도로명주소는 생오로95번길 8로 변경됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2018년 가압류 원본 대조. 정혜경 가압류 3,000,000원의 매각 후 존속·인수 여부를 등기부와 매각물건명세서에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 사유도로 통행 조건. 오생리 652, 663-2, 664-2번지 등의 통행권·사용료·소유관계를 확인하세요.
- 현황도로 면적 확인. 토지 288㎡ 중 실제 도로로 쓰이는 부분의 위치와 면적은 현장 및 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 제시외 건물 범위. 매각 포함 ㄷ), ㄹ)과 매각 제외 ㄱ), ㄴ)의 실제 위치·사용관계를 감정평가서 원본에서 대조하세요.
- 경계 확인. 인접지와 경계가 다소 불분명하므로 필요 시 측량을 통한 재확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 특정 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰·감정가 64%만으로 저가라고 단정하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래와 건물 상태를 별도 조사하세요.
맺으며 — “64% 할인”보다 권리·도로가 먼저다
현재 최저가 69,824,000원은 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격 자체를 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 오히려 먼저 해결해야 할 것은 2018년 선순위 가압류 3,000,000원의 인수 여부와 사유도로 통행료 가능성, 일부 토지의 현황도로 사용, 제시외 건물의 포함·제외 범위입니다. 단독주택·토지라는 낮은 표준화와 4회 유찰까지 감안하면, 이 사건은 할인율보다 원본 확인과 현장조사가 우선인 물건입니다.
