부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512885 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 79.38㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

155,200,000원 1억 5,520만 감정가 250,000,000원

감정가의 62% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 122,500,000원 최저가 대비 +26%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,225만원

최저가의 10% · 12,250,000원

감정가 대비

▼ 37.9% 싸게 매수

감정가 2.50억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심. 현재 최저가는 시세 대비 저렴하지만 실질취득 기준 접근 필요.

가격 최저가 1.225억이나 임차보증금 미배당 1.155억 인수 발생 — 실질취득 약 2.38억 수준
자금 입찰보증금 약 1,225만원 · 인수 예상 115,515,000원
리스크 대항력 있는 임차권등기 존재. 주택도시보증공사 말소동의 확약 여부 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 오현동의 보증금 235,500,000원 중 미배당 예상액 115,515,000원을 매수인이 부담할 가능성이 있어 실질취득 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

감정가 / 최저가

250,000,000원 / 122,500,000원

2회 유찰

실질취득 예상

238,015,000원

낙찰가+인수액 기준

매수인 인수

115,515,000원

임차보증금 미배당

핵심지표

보증금 인수 위험

대항력 임차권등기

인천지방법원 2025타경512885. 인천 서구 검암동 신한파크빌 에이동 402호 다세대주택입니다. 감정가는 2.5억, 현재 최저가는 1.225억까지 내려왔지만 단순히 절반 가격이라고 판단하면 위험합니다. 을구 9번 주택임차권등기자인 오현동은 전입·확정일자·점유 이력이 확인되어 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인입니다.

현재 회차 기준 배당에서는 임차보증금 일부만 배당되고 부족분이 발생합니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 증가하는 구조이며, 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512885
소재지	인천광역시 서구 검암동 613-6 신한파크빌 에이동 4층402호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택 이용
소유자	차덕영
감정가 / 최저가	250,000,000원 / 122,500,000원
신청채권 / 청구액	주택도시보증공사 / 235,500,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하지만, 을구 9번 주택임차권등기는 매각물건명세서상 인수권리로 표시되었습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 범위는 원본 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 존재

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
오현동	235,500,000원	有	가능	확인 필요

⛔ 인수 위험 현재 배당 기준 임차인 보증금 235,500,000원 중 115,515,000원이 미배당으로 계산되어 매수인 부담 가능성이 있습니다. 낙찰가가 낮아질수록 총 실질취득액은 보증금 수준으로 접근합니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 함

신한파크빌 동일 평형 최근 거래는 평균 214,833,333원, 최신 거래는 2023.03 기준 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 122,500,000원이지만 임차보증금 인수 가능액을 반영하면 실질취득은 약 238,015,000원입니다.

배당분배 (현재 회차)

가격 비교

최저가만 보면 낮지만 실질취득 기준으로 시세 접근 필요

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 대항력 임차인의 보증금 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 인수권리에 미치는 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수 가능 보증금을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
다락 포함 여부. 제시외 건물(다락 약 74.79㎡) 포함 사항을 감정평가서와 대조해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 아닙니다

이 물건은 최저가만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금 인수 가능성이 존재해 실제 투자 판단은 완전히 달라집니다. 현재 회차에서 중요한 숫자는 1.225억이 아니라 인수 부담을 포함한 실질취득 약 2.38억입니다. 확약 범위를 확인하기 전에는 가격 메리트보다 권리 위험 검토가 우선입니다.

부동산강제경매

유찰로 싸 보이지만, 보증금 인수가 승부처 — 인천 신한파크빌 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 존재

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 함

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰”이 아닙니다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (18장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	2억 5,000만원
2	2026-07-30	유찰	1억 7,500만원
3	2026-09-02	대기	1억 2,250만원