인천지방법원 2025타경512928. 인천 미추홀구 주안동 881-7 현우아트빌 3층 301호, 전용 39.70㎡ 다세대주택입니다. 홍성규가 2019.06.03 매매로 79,000,000원에 취득했고, 2025.10.02 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 임차관계입니다. 2024.08.05 박지석 명의 주택임차권등기가 있고, 등기상 보증금은 81,000,000원·86,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙상 인수 문제가 생길 수 있지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 박지석 부분은 실질 인수를 0원으로 봅니다.
문제는 확약 밖입니다. XU GUOGEN과 HAN YONGGUANG은 모두 2025.03.31 전입했고, 경매개시결정일인 2025.10.02보다 앞섭니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰자가 최종적으로 부담할 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512928 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 881-7 3층 301호 · 경원대로 912-23 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.70㎡ · 지상5층 중 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 홍성규 · 2019.06.03 매매 · 거래가액 79,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 57,330,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 86,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등록 임차권은 확약, 미상 전입자는 별도
박지석의 을구 13번 주택임차권은 2024.08.05 등기됐고, 주민등록일자는 2020.07.16, 확정일자는 2020.06.19, 배당요구일은 2024.08.05입니다. 말소기준권리인 2025.10.02 강제경매개시결정보다 앞선 권리여서 원칙상 인수 검토 대상입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박지석 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 등기상 보증금은 81,000,000원 및 86,000,000원으로 기재돼 있습니다.
반면 XU GUOGEN·HAN YONGGUANG은 2025.03.31 전입 사실은 확인되지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람에 대해서는 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 남겨야 합니다. 박지석에게 제출된 확약이 이 두 사람에게까지 확대 적용된다고 볼 자료는 없습니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| XU GUOGEN | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수액 미상 |
| HAN YONGGUANG | 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 우선변제 미상 · 인수액 미상 |
| 박지석 | 2020.07.16 | 2020.06.19 | 등기상 81,000,000원 / 86,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 배당요구 · 확약 적용 실질 0원* |
* 박지석 임차권에 한해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수를 0원으로 봅니다. 이 확약은 XU GUOGEN·HAN YONGGUANG의 미상 보증금까지 해소하는 자료가 아닙니다.
② 시세 비교 — 44.1%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현우아트빌은 7세대, 사용승인일 2002.01.03으로 확인됩니다. 제공된 실거래 표본은 2022.10 1건이며 전용 33.16㎡, 4층, 거래가 130,000,000원입니다. 대상은 전용 39.70㎡로 면적이 일치하지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 33.16㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 대상 물건 | 39.70㎡ | 3 | 최저 57,330,000원 |
수치상 최저가는 130,000,000원의 44.1%입니다. 하지만 이 비율을 곧바로 ‘시세 대비 56% 싸다’는 식으로 해석하면 위험합니다. 거래 표본이 1건뿐이고 대상과 면적도 다르며, 무엇보다 확약 밖 두 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득액 자체가 57,330,000원으로 확정되지 않습니다. 시세 비교는 미상 인수액이 확인된 뒤 다시 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,431,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 86,000,000원 | 55,898,060원 |
| 미배당 | - | 30,101,940원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 57,330,000원 중 집행비용 1,431,940원을 제외한 55,898,060원이 주택도시보증공사에 배당되고, 청구액 86,000,000원 중 30,101,940원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, XU GUOGEN·HAN YONGGUANG의 보증금도 금액이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 57,330,000원 | 55,898,060원 | 30,101,940원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 40,131,000원 | 39,008,642원 | 46,991,358원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 28,091,700원 | 27,186,049원 | 58,813,951원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동, 인천용현초등학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철1호선 간석역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 3층 301호이며, 도시가스 난방·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 141.2㎡, 공시지가 1,097,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 현우아트빌은 7세대이며 실거래 표본은 1건으로 제한적입니다. 제공된 거래도 대상 전용 39.70㎡와 면적이 다른 33.16㎡이므로 가격 판단의 신뢰도가 높지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- XU GUOGEN 보증금 확인. 2025.03.31 전입은 확인됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 인수 여부와 금액 확인 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- HAN YONGGUANG 보증금 확인. 동일하게 2025.03.31 전입했고 보증금·확정일자가 미상입니다. 박지석 확약과 별개입니다.
- 박지석 확약 원문 확인. 을구 13번 임차권의 말소동의 확약서가 실제로 매각 후 말소에 충분한지 원문과 조건을 대조하세요.
- 44.1% 착시 경계. 57,330,000원은 실거래 참고치 130,000,000원의 44.1%지만, 거래 표본이 1건이고 면적도 달라 그대로 시세 할인율로 보기 어렵습니다.
- 배당표와 인수는 별개. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 미상 임차보증금까지 확정했다는 뜻이 아닙니다. 확약 밖 임차인 위험은 별도로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차관계·말소동의 확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 봐야 할 것은 인수액”
겉으로 보면 감정가 117,000,000원이 2회 유찰돼 57,330,000원까지 내려온 물건입니다. 실거래 참고치 130,000,000원 대비 44.1%라는 숫자도 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 확약 밖 임차인 두 사람의 미상 보증금입니다.
박지석의 주택임차권은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있어 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다. 하지만 XU GUOGEN·HAN YONGGUANG은 2025.03.31 전입 사실만 확인되고 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득액은 57,330,000원 + 미상 인수액입니다. 가격은 낮아 보이지만 권리가 아직 닫히지 않은 물건. 보증금과 대항력 범위를 확인하기 전에는 ‘싸다’는 결론보다 인수액 확정이 먼저입니다.
