인천지방법원 2025타경512933. 인천 부평구 부평동 더스카이뷰 9층 904호, 전유부분 59.44㎡의 아파트입니다. 현재 소유자는 박연숙으로, 2019.12.02 매매를 원인으로 2020.01.22 소유권을 취득했고 등기부 기재 거래가액은 175,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고 청구금액은 175,000,000원입니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2021.03.15입니다. 남인천세무서장의 국세 압류가 말소기준권리로 제시돼 있습니다. 그런데 오성현의 주민등록일자와 점유개시일자는 2020.01.21로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 오성현은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 이후 2024.02.13 임차권등기가 이루어졌고, 임차권등기에는 임차보증금 175,000,000원이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경512933 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 119-50 더스카이뷰 9층 904호 · 인천광역시 부평구 부흥북로96번길 10-10 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 제9층 제904호 · 59.44㎡ 전부 · 지하1층/지상14층 중 9층 |
| 이용상태 / 승인 | 공부상 아파트 · 사용승인일 2016.08.25 |
| 소유자 | 박연숙 (2019.12.02 매매 · 2020.01.22 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선행, 인수는 확약으로 해소
말소기준은 2021.03.15 국세 압류입니다. 오성현은 이보다 앞선 2020.01.21 전입·점유를 시작했으므로 대항력이 있습니다. 임차권등기에는 계약일자 2019.12.24 및 2022.01.06, 확정일자 2020.01.02 및 2022.01.12, 보증금 175,000,000원이 기재되어 있습니다. 배당요구도 2024.02.13 접수된 것으로 나타납니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오성현 실제 임차인 1명 | 제9층 제904호 59.44㎡ 전부 175,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2020.01.21 | 미상 확정일자 기재·배당요구 있음 | 승계 아님 보증기관 중복신고 아님 | 0원* 말소동의 확약서 제출 |
② 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 110,740,000원으로 감정가 226,000,000원의 49% 수준이며 2회 유찰된 상태입니다. 다음 시나리오상 3회 유찰 시 77,518,000원, 4회 유찰 시 54,262,600원으로 내려갑니다.
하지만 이 사건의 가격 판단에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장에서 거래되는 가격과의 비교입니다. 감정가가 높게 잡혔거나 시장이 약세라면 49%라는 할인율 자체는 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다. 따라서 이 리포트는 최저가가 낮다는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,350,360원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,142,000,000원 | 108,389,640원 |
| 3. 갑구 10번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 배당상 총 채권액 3,317,000,000원 중 108,389,640원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 3,208,610,360원입니다. 국세·지방세 압류 5건은 당해세 해당 여부에 따라 선순위에서 차감될 수 있으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 임차권 인수는 말소동의 확약을 반영해 실질 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 아파트이며 콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상14층 건물의 9층 904호입니다. 사용승인일은 2016.08.25입니다.
- 주위환경. 부평중학교 남동측 인근으로 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 남측 약 6m 포장도로와 접하고, 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래 계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 오성현 임차권등기의 말소 대상·조건·절차가 실제 매수인에게 인수부담을 남기지 않는 구조인지 문구를 직접 확인해야 합니다.
- 대항력 날짜 재대조. 오성현의 전입·점유 2020.01.21은 말소기준 2021.03.15보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수형이라는 전제를 놓치면 안 됩니다.
- 보증금 175,000,000원 확인. 확약 미적용 시 현재 최저가에서 룰상 미배당 인수액이 64,260,000원이고 실질취득은 175,000,000원으로 올라갑니다.
- 세금 압류 5건 확인. 당해세 해당 여부에 따라 배당 우선순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 확인해 명도 일정에 반영해야 합니다.
- 가격은 실거래와 별도 대조. 감정가 49%·2회 유찰이라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고 동일 건물·유사 면적의 최근 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 승부를 바꾼다”
이 물건을 최저가 110,740,000원만 보고 보면 감정가 226,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 아파트입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 오성현의 선행 대항력입니다. 전입·점유가 2020.01.21이고 말소기준은 2021.03.15이므로, 보증금 175,000,000원은 원칙적으로 매수인 인수 여부를 먼저 따져야 합니다.
이번 사건의 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약을 적용하면 오성현 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 110,740,000원입니다. 반대로 이 확약이 적용되지 않는다면 현재 회차에서도 실질취득은 보증금과 같은 175,000,000원 수준으로 올라갑니다. 즉 이 물건은 “낮은 최저가”보다 “확약의 확실성”이 먼저인 사건입니다. 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 2회 유찰·세금 압류 5건·시장가격 별도 검증 필요성을 함께 감안하면 가격까지 공격적으로 평가할 단계는 아닙니다.
