부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경512967 · 인천지방법원 · 다세대
벽돌조 36.36㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

50,960,000원 5,096만 감정가 104,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-02

인천지방법원 10:00

입찰 보증금

509만원

최저가의 10% · 5,096,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 1.04억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차권등기 인수 가능성이 핵심 위험인 다세대

가격 최저가 50,960,000원이나 임차보증금 미배당 60,357,280원 인수 가능성 존재
자금 입찰보증금 약 5,096,000원 · 실질취득 약 111,317,280원 수준 검토 필요
리스크 고혜연 임차권등기 대항력·우선변제권 보유, 주택도시보증공사 확약 여부 확인 필요

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 110,000,000원이 존재하며, 배당 부족분 60,357,280원을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 인수형 물건입니다.

감정가

104,000,000원

다세대

최저가

50,960,000원

2회 유찰

실질취득 검토

111,317,280원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

60,357,280원

임차보증금 부족분

인천지방법원 2025타경512967. 인천 계양구 작전동 707-22 현대로얄빌라 제2동 1층 102호 다세대입니다. 감정가는 1억400만원, 현재 최저매각가는 5,096만원으로 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차권등기입니다. 고혜연 임차인은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경512967
소재지	인천광역시 계양구 작전동 707-22 2동 1층102호
물건종류 / 면적	다세대 · 36.36㎡
소유자	최창업
감정가 / 최저가	104,000,000원 / 50,960,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 110,000,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 7번 주택임차권등기는 주의가 필요합니다. 임차인 고혜연은 보증금 110,000,000원, 전입일 2022.04.29, 확정일자 2022.04.07로 대항력과 우선변제권을 보유합니다. 현재 배당으로 회수되는 금액은 49,642,720원이며 부족분 60,357,280원은 매수인 부담 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	인수 가능액
고혜연	110,000,000원	有	有	60,357,280원

⚠️ 실질취득가 기준 판단 최저가 50,960,000원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 부족분을 합산하면 실질 취득비용은 약 111,317,280원 수준입니다. 대항력 임차인 인수 여부가 최우선 확인사항입니다.

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,317,280원
임차인 고혜연 보증금	110,000,000원	49,642,720원
주택도시보증공사	110,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

최저가 vs 실질취득

최저가는 낮지만 임차보증금 인수 반영 시 부담액이 증가합니다.

⛔ 핵심 위험 대항력 임차인이 존재하는 인수형 구조입니다. 확약 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 고혜연 임차권등기의 대항력과 인수 여부를 최우선 검토해야 합니다.
실질취득가 계산. 낙찰가와 인수 가능 보증금을 함께 계산해야 합니다.
세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 제출 내용 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

이 물건은 숫자만 보면 2회 유찰로 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재해 실제 부담액은 최저가보다 크게 올라갑니다. 권리조사는 단순히 소멸 여부가 아니라 누가 얼마를 떠안는지가 핵심입니다. 입찰 전 임차권등기와 확약 내용을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 발목 잡는 물건 — 인천 계양구 작전동 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성

③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 인수가 중요하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	1억 400만원
2	2026-07-30	유찰	7,280만원
3	2026-09-02	대기	5,096만원