인천지방법원 2025타경512993. 부평구 십정동 파크타운3차 4층 404호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 현재 소유자는 송기철이며 2021년 9월 24일 매매를 원인으로 2021년 10월 6일 소유권을 취득했고, 등기부 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리 자체가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 박태선의 대항력 있는 보증금과 그에 붙은 말소동의 확약서입니다.

말소기준은 2022년 10월 14일 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인 박태선은 그보다 앞선 2021년 9월 17일 전입 및 점유를 시작했고 확정일자는 2021년 9월 13일입니다. 따라서 단순히 “임차권등기가 말소기준 뒤에 있다”는 이유만으로 보증금 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 회차 배당계산상 임차인에게 98,726,840원이 배당되고 151,273,160원이 부족해, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 250,000,000원에 근접해 고정되는 구조입니다. 다만 이 사건에는 해당 임차권의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실질 인수는 0원으로 분석합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2017년 강화새마을금고 근저당권 58,500,000원은 2021년 9월 17일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022년 10월 14일 국민건강보험공단 압류이며, 이후 고양시·부천시·부평구 압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아·도담자산관리대부·주택도시보증공사 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 확약 전과 확약 후를 분리해서 봐야 한다

실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인이 아니라 박태선 본인의 임차권이며, 보증금 250,000,000원을 합산 중복할 대상도 없습니다.

현재 회차 최저가 100,940,000원을 기준으로 집행비용 2,213,160원을 먼저 차감하면 임차인 예상배당은 98,726,840원이고, 보증금 부족분은 151,273,160원입니다. 확약이 없다면 이 미배당액이 매수인 인수 대상으로 남으므로 100,940,000원 + 151,273,160원 ≈ 250,000,000원의 구조가 됩니다.

※ 확약이 없다는 가정의 룰상 인수액은 현재 회차 151,273,160원입니다. 확약의 적용 대상·조건·말소 절차가 매각물건명세서 및 제출 확약서 원문과 동일하게 유효하다는 전제의 분석입니다. 이 확약은 박태선 임차권에만 적용됩니다.

③ 가격 구조 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다

현재 최저매각가는 100,940,000원으로 감정가 206,000,000원의 49%입니다. 다만 이 수치만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 이 사건에서는 실거래 시세와의 직접 비교 대신, 먼저 확약의 효력이 유지되는지를 확인해야 합니다. 확약이 적용되면 실질취득은 100,940,000원이지만, 확약이 배제되면 현재 회차에서도 룰상 실질취득은 보증금 250,000,000원 수준으로 되돌아갑니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,940,000원 가정)

현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 151,273,160원입니다. 다만 말소동의 확약서 적용 시 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 압류 4건 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있으면 우선 차감돼 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 총부담은 거의 보증금에 고정

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형이라면 회차가 내려가도 낙찰가 감소분만큼 미배당 보증금이 증가해 실질취득액이 약 250,000,000원 수준으로 유지됩니다. 이 사건은 바로 그 구조 위에 말소동의 확약서라는 예외가 얹혀 있는 물건입니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 “몇 % 유찰됐나”가 아니라 “확약이 실제 매각에서 약속된 형태로 작동하는가”입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 임차권등기상 박태선은 해당 호실 전부를 주거 용도로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 백운역 북동측 인근으로, 주위에는 대단위 아파트단지·다세대주택·단독주택·오피스텔·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 경인1호선 백운역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 제4층 제404호이며, 위생·급배수·승강기·차량용 기계식승강기·난방설비 등이 있습니다.
• 도로. 본건 남서측·북서측·남동측으로 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
• 현장확인. 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 외형조사와 제시목록·건축물현황도·평가전례를 기준으로 통상적인 내부상태를 전제로 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이 물건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 을구 3번 박태선 주택임차권등기를 대상으로 하고, 낙찰 후 말소에 필요한 조건이 무엇인지 반드시 확인해야 합니다.
• 확약 없는 경우를 별도로 계산. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 151,273,160원이며, 3회 유찰 시 181,013,844원, 4회 유찰 시 201,829,691원입니다.
• 세금 우선배당 확인. 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액에 따라 임차인 배당액 및 후순위 채권 배당이 달라질 수 있습니다.
• 임차권 말소·점유 상태 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유는 별개일 수 있으므로 낙찰 전 현 점유 상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이고 임차권상 주거 이용이 기재돼 있으므로 실제 이용상태 및 관련 비용 구조를 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부상태 확인. 감정평가가 내부 직접조사 없이 유사 물건의 통상적 상태를 기준으로 이루어진 부분이 있어 수리비 변수에 유의해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 물건”이 아니라 “확약의 효력을 사는 물건”

표면만 보면 감정가 206,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 100,940,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 원래 권리구조는 그렇게 단순하지 않습니다. 보증금 250,000,000원의 박태선은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 현재 회차 배당만으로는 151,273,160원이 부족합니다. 확약이 없다면 최저가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 묶입니다.

이 사건의 결론을 바꾸는 것은 단 하나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 정확도 규칙상 그 확약이 적용되는 박태선 임차권의 실질 인수는 0원이며, 그 전제에서는 현재 회차 실질취득액도 100,940,000원입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 확약의 범위·조건·실행 가능성을 원문으로 확인하는 것입니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.