인천지방법원 2025타경513025. 간석동 청솔홈타운 4층 401호, 전용 54.2㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 겉으로만 보면 보증금 151,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있어 매우 위험해 보입니다. 임차인 강태영은 2021.12.17 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.12.03이며, 2024.02.06 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025.10.14 강제경매개시결정입니다. 따라서 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다.
현재 최저가 76,440,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 1,775,920원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 74,664,080원이 배당되고, 보증금 중 76,335,920원이 남습니다. 확약이 없다면 바로 이 부족액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 최저가가 더 내려가면 배당액은 줄고 인수액은 늘기 때문에 단순히 “감정가의 49%니까 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 순위 5번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨을 함께 명시했습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소에 그대로 적용되는 전제에서는 강태영 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건에는 확약 밖에 별도로 남는 임차인이 없고, 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 24-1 청솔홈타운 4층 401호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 용천로152번길 38 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.2㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강점순 · 2021.11.26 매매 · 거래가액 155,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 76,440,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 151,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권과 확약
현재 등기상 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 강태영은 2021.12.17 주민등록·점유를 갖추었고, 확정일자는 2021.12.03입니다. 강제경매개시결정은 2025.10.14이므로 임차인의 대항력은 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강태영 | 제4층 제401호 54.2㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.17 대항력 有 | 2021.12.03 우선변제 | 151,000,000원 | 원칙 인수 확약 시 실질 0원 |
② 시세 비교 — 확약 유효 전제에서는 52.0%
청솔홈타운은 8세대 규모이고, 전용 54.2㎡ 거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 2024.03의 147,000,000원, 이전 거래는 2021.11의 155,000,000원입니다. 전체 평균은 151,000,000원이지만 가격 메리트 판단에는 더 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 54.2㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2021.11 | 54.2㎡ | 4 | 155,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.2㎡ | 2건 | 151,000,000원 |
| 최근 12개월 기준 | 54.2㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 147,000,000원이고, 현재 최저가 76,440,000원은 그 가격의 52.0%입니다. 말소동의 확약이 유효해 실질 인수가 0원이 된다면, 시세 비교 기준은 최저가와 동일한 76,440,000원입니다. 이 경우 가격 차이는 큽니다.
다만 추세는 낙관적이지만은 않습니다. 최근 거래가격은 이전 거래 기준보다 -5.2% 하락했습니다. 거래 표본도 2건뿐이므로 147,000,000원을 절대적인 호가 기준으로 보기보다는 실제 매도 가능 가격과 현장 상태를 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,775,920원 |
| 1. 임차인 강태영 보증금 | 151,000,000원 | 74,664,080원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 151,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 놓고 보면 임차보증금 미배당액 76,335,920원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되는 경우 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호로, 다세대주택으로 이용중입니다.
- 입지. 상인천중학교 북서측 인근이며, 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측 약 8미터, 남동측 약 6미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,639,000원/㎡, 토지면적은 197.9㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재되어 있습니다.
- 하자. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 청솔홈타운은 8세대이며 동일 면적 실거래 표본은 2건입니다. 최근 거래는 147,000,000원이고 최근 추세는 -5.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 5번 주택임차권등기를 확실히 말소시키는 내용인지 확인해야 합니다.
- 임차권 상태 확인. 실제 임차인은 강태영 1명이며 보증금은 151,000,000원입니다. 확약 효력이 확인되기 전까지는 선순위 인수위험이 존재하는 사건으로 봐야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 현재 회차 임차인 예상배당은 74,664,080원, 확약을 제외한 계산상 미배당액은 76,335,920원입니다.
- 가격 기준. 확약이 유효하면 현재 실질취득은 76,440,000원이며 최근 12개월 평균 147,000,000원의 52.0%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.2%이므로 전체 평균 151,000,000원보다 최신 거래 147,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 환금성 점검. 8세대 다세대이고 실거래가 2건뿐이므로 매도 기간과 실제 매수층을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 현재 점유와 인도 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 확약이다
이 물건의 숫자만 보면 감정가 156,000,000원짜리 다세대를 76,440,000원에 살 수 있는 2회 유찰 물건입니다. 최신 실거래 147,000,000원과 비교하면 52.0% 수준이라 가격 차이도 큽니다. 하지만 이 사건의 순서는 반드시 반대여야 합니다. 먼저 선순위 임차권과 말소동의 확약을 확인하고, 그다음 가격을 봐야 합니다.
확약을 배제하면 강태영의 보증금 151,000,000원 중 현재 회차에서 76,335,920원이 남는 대항력 인수형입니다. 반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 실제로 해당 임차권을 말소시키는 조건이라면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가인 76,440,000원으로 내려옵니다.
따라서 결론은 확약 확인 전에는 인수위험 사건, 확약 확인 후에는 가격 메리트가 큰 조건부 안전형입니다. 다만 8세대 다세대, 2회 유찰, 최근 거래 추세 -5.2%, 실거래 표본 2건이라는 환금성 요인은 남습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 확약서 한 장의 실제 효력입니다.
