인천지방법원 2025타경513042. 간석오거리역 남동측 인근 센트럴씨티 10층 1003호, 전용 79.5988㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 2022.05.18. 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 290,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.02.07. 국 압류이며, 이후 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 등기 순서만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차권자 김중래는 임차권등기 자체는 2024.01.08.이지만, 주민등록·점유개시는 2022.04.08., 확정일자는 2022.02.16.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인이고, 현재 최저가 배당 시 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 형태입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 정확도 규칙에 따라 김중래 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513042 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 48-12 센트럴씨티 10층 1003호 · 인천광역시 남동구 용천로176번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 79.5988㎡ · 14층 건물 내 10층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 오승훈 · 2022.05.18. 소유권이전 · 거래가액 290,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 108,290,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.02.07. 국 압류입니다. 그 뒤의 남동구 압류, 광명시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양천세무서장 압류는 매각으로 소멸합니다. 김중래의 주택임차권등기도 2024.01.08. 등기되어 형식상 말소기준 이후 권리지만, 실제 대항력은 주민등록·점유개시일인 2022.04.08.을 기준으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 4명
| 이름 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김중래 | 2022.04.08 · 확정 2022.02.16 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
| 김혜리 | 2024.10.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤명국 | 2025.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김영성 | 2025.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김혜리·윤명국·김영성은 모두 말소기준인 2023.02.07. 이후 전입해 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준 이후이므로 보증금 승계 위험으로 보기는 어렵습니다. 다만 실제 점유자가 여러 명이므로 낙찰 후 인도·명도 과정은 임차인 없는 물건보다 복잡할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 108,290,000원’으로 비교
이 사건은 주된 대항력 임차인에 대한 말소동의 확약이 있어 실질 인수가 0원입니다. 따라서 가격 비교 기준은 현재 최저가와 같은 실질취득 108,290,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 184,000,000원으로, 실질취득가는 그 58.9% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 73.97㎡ | 8 | 184,000,000원 |
| 2022.07 | 73.97㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 2022.06 | 76.55㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 79.6㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 73.97㎡ | 10 | 274,000,000원 |
| 2021.09 | 77.92㎡ | 6 | 290,000,000원 |
| 2021.06 | 77.92㎡ | 7 | 227,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 184,000,000원 |
전체 7건 평균은 252,142,857원이지만 2021~2022년의 270,000,000원·290,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단의 중심값으로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 것은 최근 거래가 184,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간이 과거 구간보다 30.2% 하락했다는 점입니다. 즉 108,290,000원이 최근 거래보다 낮다는 사실은 분명하지만, 시장 자체가 크게 내려온 흐름도 함께 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,316,060원 |
| 1. 임차인 김중래 보증금 | 290,000,000원 | 105,973,940원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체로는 김중래 보증금 부족분 184,026,060원이 매수인 인수로 잡히지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영해 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위에서 차감되어 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남동측 인근. 단독주택·다세대주택·학교·아파트·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 10층 1003호. 위생·급배수·승강기·소화전설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 3필지 일단의 정방형에 가까운 평지이며 남측·서측으로 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있습니다. 공시지가는 2,076,000원/㎡입니다.
- 환금성. 센트럴씨티는 20세대, 2018.01.11. 준공입니다. 최근 거래가격 하락폭이 -30.2%이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회여서 재매각 가격을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원 판단의 핵심 문서입니다. 김중래 임차권등기의 말소 범위와 조건을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유자 4명 현황 확인. 김중래 외 김혜리·윤명국·김영성의 실제 점유 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당 순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격은 최근 시세 기준. 과거 전체 평균 252,142,857원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 184,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 추세가 -30.2%입니다. 108,290,000원이 낮아 보여도 추가 하락과 재매각 난도를 감안해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 낙찰 전 체납 관리비와 실제 내부 상태, 오피스텔 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 덕분에 가격이 다시 보이지만, 쉬운 물건은 아니다”
이 사건의 원래 구조는 위험합니다. 김중래 보증금 290,000,000원이 현재 최저가 108,290,000원을 크게 웃돌고, 배당표상 미배당액도 184,026,060원에 달합니다. 그런 구조라면 최저가가 아무리 내려가도 ‘싸다’고 볼 수 없습니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김중래에 관한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다.
그 결과 실질취득은 현재 최저가인 108,290,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 184,000,000원의 58.9%입니다. 가격만 보면 분명 할인 구간입니다. 그러나 시장 추세는 -30.2%, 단지는 20세대, 현재까지 2회 유찰, 실제 임차인은 4명이고 세금 압류도 4건입니다. 결론은 “주된 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 명도·세금·하락장·환금성을 감안해 보수적으로 입찰가를 정해야 하는 오피스텔”입니다.
