부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513049 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 53㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

90,036,073원 9,003만 감정가 170,000,000원

감정가의 52% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 83,300,000원 최저가 대비 +8%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

833만원

최저가의 10% · 8,330,000원

실거래 대비

▼ 50.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.82억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 인천광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인과 임차권등기 권리가 존재해 인수 위험을 반드시 검토해야 합니다. 현재 최저가는 낮지만 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

가격 최저가 83,300,000원은 최근 거래 161,000,000원의 51.7%이나 임차보증금 인수 가능성을 반영해야 함
자금 입찰보증금 약 8,330,000원 · 예상 매수인 인수액 84,599,400원
리스크 김이슬 임차권등기 및 윤금자 대항력 임차인 존재 — 인수권리 검토 필요

한 줄 평 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 다세대 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 임차인 권리입니다. 임차권등기 임차인 보증금 1.66억원과 대항력 있는 임차인 보증금 미상 점유자가 있어, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

170,000,000원 / 83,300,000원

2회 유찰

최근 거래

161,000,000원

2024.12 최신 거래

실질 인수 위험

84,599,400원

김이슬 임차보증금 부족분

핵심지표

C등급

권리 검토 필수

인천지방법원 2025타경513049. 인천 서구 검암동 프리스틴 104동 401호 다세대주택입니다. 감정가 1.7억원에서 2회 유찰되어 최저가는 8,330만원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반적인 깨끗한 유찰 물건과 다릅니다. 임차권등기와 대항력 임차인이 존재해 매수인의 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513049 (강제경매)
소재지	인천광역시 서구 검암동 678-7 프리스틴 제104동 4층401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 53㎡
소유자	김위철
감정가 / 최저가	170,000,000원 / 83,300,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 166,000,000원
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권리가 핵심

말소기준권리는 임차권보다 후순위 권리가 아니라, 기존 근저당 등기 관계와 임차인의 전입·확정일자를 기준으로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 핵심 위험은 을구 8번 주택임차권등기입니다. 김이슬 임차인은 보증금 166,000,000원으로 우선변제권을 행사했으며, 부족분은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 인수 여부 확인 필수

임차인	권리	보증금	판단
김이슬	주택임차권등기 · 우선변제권	166,000,000원	배당 부족분 84,599,400원 매수인 인수 가능
윤금자	대항력 있음	미상	보증금 미상 · 매수인 인수 가능성 검토

⛔ 가장 큰 리스크 최저가 83,300,000원만 보면 저렴해 보이지만, 김이슬 임차인의 부족 배당액 84,599,400원이 발생하면 실질 취득 비용은 약 1.68억원 수준이 됩니다. 임차인 권리 확인 없이 입찰하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 조건부

프리스틴103동104동 동일 평형 거래를 보면 최근 거래는 161,000,000원이며 최근 거래 평균도 161,000,000원입니다. 최저가는 최근 거래 대비 51.7% 수준이지만, 임차보증금 인수 가능성을 포함한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

거래시점	면적	거래가
2024.12	49.74㎡	161,000,000원
2022.05	52.95㎡	255,000,000원
2021.12	53.0㎡	166,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실거래

최저가는 낮지만 임차인 인수 가능성을 반영해야 합니다.

④ 예상배당표

항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,899,400원
임차인 김이슬 보증금	166,000,000원	81,400,600원
경북신용보증재단 가압류	25,000,000원	0원
주택도시보증공사	166,000,000원	0원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김이슬 임차권등기와 부족분 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
미상 보증금. 윤금자 임차인은 보증금이 확인되지 않아 추가 조사 필요합니다.
실질취득 기준 판단. 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 위험합니다.
명도 부담. 임차인 권리관계 확인 후 명도 계획을 세워야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 가격 자체는 매력적입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담하는 비용입니다. 임차권등기 임차인의 보증금 부족분과 대항력 임차인 가능성을 고려하면, 단순 저가 낙찰 물건으로 보기 어렵습니다. 가격은 매력적이지만 권리는 확인이 필요한 다세대입니다.

부동산강제경매

유찰로 가격은 내려왔지만, 임차인 인수 위험을 먼저 봐야 한다 — 인천 프리스틴 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권리가 핵심

② 임차인 분석 — 인수 여부 확인 필수

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 조건부

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (12장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	1억 7,000만원
2	2026-07-30	유찰	1억 1,900만원
3	2026-09-02	대기	8,330만원