인천지방법원 2025타경513089. 부평동 예성아파트 4층 401호입니다. 소유자 고완석은 2020.12.05. 매매계약을 원인으로 2021.01.04. 거래가액 105,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 오한경의 주민등록·점유가 시작됐고, 임대차계약일은 2020.12.05., 확정일자는 2020.12.10.입니다. 이후 2022.09.15. 국의 압류가 말소기준권리로 잡혔으므로, 오한경은 그보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
이 사건의 숫자만 보면 감정가 90,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 44,100,000원까지 떨어졌습니다. 하지만 확약을 빼고 계산하면 낙찰대금 44,100,000원 외에 보증금 미배당 62,093,800원을 추가 승계해 룰상 총부담이 106,193,800원이 됩니다. 즉 대항력 인수형의 전형적인 구조대로 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어, 총액은 보증금 105,000,000원 부근에 머뭅니다. 다만 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 말소동의 확약서가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513089 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 450-5 예성아파트 4층 401호 · 도로명 인천광역시 부평구 장제로84번길 17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 고완석 · 2020.12.05. 매매 · 거래가액 105,000,000원 · 2021.01.04. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 44,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2022.09.15. 강서세무서장의 국 압류입니다. 오한경의 주민등록·점유개시일은 2021.01.04.로 그보다 빠릅니다. 이후 주택도시보증공사의 788,000,000원 가압류, 부평구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 오한경의 주택임차권등기는 2023.02.22.에 등기됐지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 이미 2021.01.04.에 갖춰졌습니다.
실제 임차인 1명 — 대항력·우선변제·승계 판정
| 임차인 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 오한경 제4층 제401호 31.37㎡ 전부 · 주거 | 105,000,000원 | 계약 2020.12.05 확정 2020.12.10 전입·점유 2021.01.04 배당요구 2023.02.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 확약 적용* |
* 룰상 계산만 보면 오한경 미배당 보증금 62,093,800원이 인수 대상입니다. 확약은 이 임차권에만 적용됩니다.
확약은 어디까지나 오한경의 을구 9번 임차권등기에 관한 것으로 한정해 해석해야 합니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계에서 별도의 임차인이 확인될 경우 그 사람의 대항력·우선변제·인수 여부는 별도로 다시 판정해야 합니다. 확약 밖 권리까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 회차별 취득구조 — ‘49%’보다 확약이 중요하다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 룰상 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 44,100,000원 | 62,093,800원 | 106,193,800원 | 44,100,000원* |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 30,869,999원 | 75,085,661원 | 105,955,660원 | 30,869,999원* |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 21,608,999원 | 84,179,963원 | 105,788,962원 | 21,608,999원* |
따라서 이 물건을 단순히 “감정가 90,000,000원이 44,100,000원까지 내려왔다”는 이유만으로 평가하면 안 됩니다. 확약이 없다면 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 실질 부담은 105,000,000원 안팎에 머무릅니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 오한경 보증금 승계가 실질 0원이 되어 낙찰가 자체가 취득구조의 중심이 됩니다. 이 차이가 무려 현재 회차 기준 62,093,800원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,193,800원 |
| 1. 임차인 오한경 보증금(우선변제) | 105,000,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 오한경은 42,906,200원을 배당받고 62,093,800원이 남습니다. 확약을 반영하지 않는 일반 대항력 인수형이라면 이 부족분이 매수인 승계액입니다. 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원*으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로, 현재 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 부평동 ‘굴다리오거리’ 북동측 인근. 주변은 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건의 62,093,800원 인수위험을 실질 0원*으로 바꾸는 핵심 문서입니다. 적용 대상·조건·말소 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 오한경 임차권 범위 확인. 임차범위는 제4층 제401호 31.37㎡ 전부, 보증금은 105,000,000원입니다. 전입·점유 2021.01.04., 확정일자 2020.12.10., 배당요구 2023.02.22.를 원문과 대조해야 합니다.
- 별도 점유관계 확인. 확약은 오한경 임차권에만 적용됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·현장점유에서 다른 임차관계가 드러나면 별도 권리분석이 필요합니다.
- 세금권리 확인. 말소기준권리가 국의 압류이고 이후 부평구 압류도 존재합니다. 실제 배당·말소에 영향을 줄 조세채권의 성격과 금액을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 감정가의 49%지만, 확약 미적용 시 룰상 총부담은 106,193,800원입니다. 할인율보다 인수구조 확인이 먼저입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,410만원짜리 물건”이 아니라 “확약서가 성립해야 4,410만원인 물건”
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 90,000,000원이 44,100,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 오한경의 보증금 105,000,000원과 선순위 대항력을 그대로 적용하면 현재 회차의 미배당 62,093,800원이 매수인에게 남아 룰상 총부담은 106,193,800원입니다. 3회·4회 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 그만큼 늘어 총액은 계속 105,000,000원 안팎에 머뭅니다.
이 구조를 바꾸는 유일한 핵심은 매각물건명세서에 명시된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 예정대로 적용되면 오한경 임차권의 인수는 실질 0원*, 현재 회차의 실질취득은 44,100,000원*입니다. 다만 확약은 그 임차권에만 적용되며, 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 별도의 점유·임차관계가 확인되면 다시 분석해야 합니다. 이 물건의 결론은 “낮은 최저가가 매력”이 아니라 “확약서 확인이 끝나야 비로소 최저가를 평가할 수 있다”입니다.
