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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

D 매력지수38 유찰 2회

부동산강제경매

2025타경513151 · 인천지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 74.25㎡
낙찰가 유찰 2회 후 낙찰
138,978,978원 1억 3,897만 감정가 242,000,000원
감정가의 57% 2026-09-02 낙찰
최저매각가 118,580,000원 최저가 대비 +17%
낙찰일
09-02 낙찰 완료
인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,185만원
최저가의 10% · 11,858,000원
감정가 대비
▼ 42.6% 싸게 매수
감정가 2.42억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권등기로 보증금 인수 위험이 핵심입니다. 현재 최저가만 보면 낮지만 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
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법원경매 권리분석 · 오피스텔

최저가는 내려왔지만, 보증금 인수가 발목 잡는다 — 파크타운3차 301호

인천지방법원 2025타경513151 · 인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 3층301호
감정가 2.42억 · 최저매각가 1.1858억(2회 유찰) · 매각기일 2026.09.02 · 강제경매(주택도시보증공사)
38점
매력지수 D등급 · 임차보증금 인수 위험으로 실질취득액이 높아 가격 메리트가 제한되는 물건
대항력 있는 임차권등기 보증금 2.8억 중 미배당 163,880,120원 인수 가능성이 있어 최저가만으로 저평가 판단이 어렵고 실질취득 기준 위험이 큼
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 현재 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아 보이지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차권등기 보증금 2.8억이 존재해 부족 배당금 163,880,120원의 매수인 인수 위험이 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 실질취득액 기준으로 시세와 비교해야 하는 물건입니다.
감정가 / 최저가
242,000,000원
118,580,000원
2회 유찰
임차보증금
280,000,000원
백영남 임차권등기
매수인 인수
163,880,120원
부족 배당 예상
핵심지표
실질취득 2.8억
보증금 기준 판단

인천지방법원 2025타경513151. 인천 부평구 십정동 파크타운3차 301호 오피스텔입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차인 백영남은 2022년 전입과 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했으며, 보증금은 280,000,000원입니다. 배당으로 일부 회수되더라도 부족분은 매수인이 부담할 가능성이 있어 낙찰가보다 실제 부담액을 먼저 계산해야 합니다.

물건 개요

사건번호인천지방법원 2025타경513151 (강제경매)
소재지인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 3층301호
물건종류 / 이용상태오피스텔 · 업무시설 · 제3층 제301호
소유자강성인
감정가 / 최저가242,000,000원 / 118,580,000원
신청채권자 / 청구주택도시보증공사 / 280,000,000원
매각기일2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2023년 11월 27일 압류로 확인됩니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기는 말소기준권리보다 후순위라도 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차권이면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 본 건 임차인 백영남은 대항력 있음, 우선변제권 있음으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인점유보증금권리
백영남 3층 301호 전부 280,000,000원 대항력 있음 · 우선변제권 있음 · 임차권등기
⛔ 실질취득 기준 판단 현재 최저가 118,580,000원에서 낙찰될 경우 임차보증금 배당 부족분 163,880,120원을 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 최저가가 낮아 보여도 낙찰가 + 인수액 ≈ 280,000,000원 수준으로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 118,580,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,460,120원
임차인 백영남 보증금280,000,000원116,119,880원
주택도시보증공사280,000,000원0원
매수인 인수 예상163,880,120원인수
매각대금 배분
회차별 실질취득 비교
유찰로 낙찰가는 낮아져도 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득 부담은 높아집니다.
⚠️ 매각물건명세서 주의사항 을구 순위 3번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 원본 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 백운역 북동측 인근으로 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재합니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 백운역이 있습니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 제3층 제301호이며 사용승인일자는 2017.04.27입니다.
  • 주의사항. 현관문에 단수 및 누수 관련 내용이 부착되어 있어 응찰 전 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 보증금 계산 우선. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수를 합산해 판단해야 합니다.
  • 확약 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서 내용과 실제 효력을 확인해야 합니다.
  • 현장 확인. 단수·누수 표시와 점유 상태를 반드시 확인해야 합니다.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰이 곧 할인은 아니다”

이 물건은 감정가 2.42억에서 2회 유찰되어 최저가 1.1858억까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 2.8억이 존재해 낙찰가만 보면 안 됩니다. 핵심은 실질취득액이며, 현재 구조에서는 권리 위험 해소 여부를 확인하기 전까지 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 유찰보다 중요한 것은 인수 위험 확인입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당에서 달라질 수 있으며 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 3층301호

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