부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경513164 · 인천지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 63.2881㎡

낙찰가 유찰 2회 후 낙찰

137,700,700원 1억 3,770만 감정가 210,000,000원

감정가의 65% 2026-09-02 낙찰

최저매각가 102,900,000원 최저가 대비 +33%

낙찰일

09-02 낙찰 완료

인천지방법원 2회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,029만원

최저가의 10% · 10,290,000원

실거래 대비

▼ 15.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.62억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 감정가 대비 49%까지 내려왔지만 보증금 인수 부담으로 실질취득은 약 2.37억원 수준입니다.

가격 최저가 102,900,000원이지만 임차보증금 부족분 134,340,600원 인수 가능
자금 입찰보증금 약 10,290,000원 · 실질취득 약 237,240,600원 검토 필요
리스크 임차권등기 조세용 보증금 235,000,000원 및 대항력 미상 임차인 존재

한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아닙니다. 임차권등기 임차인 조세용의 보증금 2.35억원 중 배당 부족분 134,340,600원 인수 가능성이 있어 낙찰가만 보고 접근하면 위험합니다. 실질취득 기준으로 판단해야 하는 전형적인 전세형 경매입니다.

감정가 / 최저가

210,000,000원 / 102,900,000원

2회 유찰

실질취득 예상

237,240,600원

낙찰가+인수 가능액

임차보증금 인수

134,340,600원

조세용 부족분

핵심지표

C등급

권리 리스크 확인 필요

인천지방법원 2025타경513164. 인천 미추홀구 주안동 밀레니움 14층 1402호 다세대주택입니다. 표면상 최저가는 1.029억원으로 감정가 2.1억원 대비 크게 떨어졌지만, 등기부상 말소기준권리 이전에 설정된 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 낙찰자는 단순히 1억원짜리 물건을 사는 구조가 아니라, 임차보증금 반환 부담까지 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

사건번호	인천지방법원 2025타경513164 (강제경매)
소재지	인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 14층1402호
물건종류 / 이용	다세대 · 공동주택 및 업무시설 복합구조
소유자	정동우
감정가 / 최저가	210,000,000원 / 102,900,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.09.02

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

2016년 신탁 관련 등기가 진행된 뒤 소유권 이전이 있었고, 을구에는 경서농업협동조합 근저당권이 설정되었다가 말소되었습니다. 현재 경매 사건의 기준은 2025년 10월 17일 강제경매개시결정이며, 매각으로 소멸 예정입니다. 하지만 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 권리로 확인되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인	대항력	보증금	권리
조세용	有	235,000,000원	임차권등기 · 우선변제 가능
박샤린	가능·미상	미상	전입 2025.04.08

⛔ 매수인 인수 위험 현재 회차 낙찰가 102,900,000원 기준 조세용 임차보증금 배당액은 100,659,400원입니다. 부족분 134,340,600원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 줄지 않습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

밀레니움 동일 평형 거래는 전체 평균 239,400,000원, 최근 12개월 거래는 187,000,000원입니다. 최저매각가는 낮아 보이지만 인수 가능 보증금을 반영한 실질취득액은 약 237,240,600원으로 최근 거래 수준을 크게 초과합니다.

구분	금액
최저매각가	102,900,000원
임차보증금 인수 가능액	134,340,600원
실질취득 예상	237,240,600원
최근 12개월 평균	187,000,000원

⚠️ 시세 대비 주의 최저가는 감정가 대비 낮지만, 인수 부담을 합산하면 최근 거래가보다 높은 수준입니다. 할인 낙찰처럼 보이는 숫자만 보고 입찰하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,240,600원
임차인 조세용 보증금	235,000,000원	100,659,400원
주택도시보증공사	235,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

가격 vs 실질취득

낙찰가보다 인수 포함 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

보증금 인수 확인. 임차권등기 보증금 부족분 134,340,600원 인수 가능성을 최우선 검토해야 합니다.
추가 임차인 확인. 박샤린 점유자의 보증금 및 권리관계를 추가 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가가 아닌 실질취득액 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사 내용을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 낙찰”이 아닌 보증금 승계형 물건

이 물건은 숫자만 보면 감정가 2.1억원에서 1.029억원까지 떨어진 매력적인 경매처럼 보입니다. 그러나 임차권등기 보증금 2.35억원과 부족분 인수 가능성을 반영하면 이야기가 달라집니다. 권리상 가장 중요한 부분은 가격이 아니라 임차보증금 부담입니다. 낙찰 전 반드시 인수 범위를 확인해야 하는 고위험 권리분석 대상입니다.

부동산강제경매

반값 낙찰처럼 보여도, 보증금 인수가 핵심 — 인천 주안동 밀레니움 1402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

③ 시세 비교 — 실질취득 기준 판단

④ 예상배당표 (매각가 102,900,000원)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값 낙찰”이 아닌 보증금 승계형 물건

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-30	유찰	2억 1,000만원
2	2026-07-30	유찰	1억 4,700만원
3	2026-09-02	대기	1억 290만원